임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 신청하는 제도입니다. 임차권등기가 등기부등본에 기재되면 해당 부동산은 "문제가 있는 매물"로 표시되는 것과 같은 효과가 생기기 때문에, 임대인에게는 상당한 압박이 됩니다.

문제는 바로 여기서 시작됩니다. 임대인이 전세보증금을 돌려주려는 시점에 "임차권등기말소를 먼저 해달라"고 요구하는 경우가 빈번합니다. 새로운 세입자를 구하거나 대출을 받기 위해서는 등기부에 임차권등기가 남아있으면 곤란하기 때문입니다. 그래서 임차인에게 "등기 먼저 지워주면 돈을 주겠다"고 제안하는 것입니다.

임대인이 "임차권등기말소 안해주면 보증금을 돌려주지 않겠다"고 말하는 경우가 있습니다. 하지만 이는 법적으로 근거가 없는 주장입니다. 대법원 판례(2005다4529)는 이 문제에 대해 명확한 기준을 제시하고 있습니다.

쉽게 말해, 임대인이 전세보증금을 먼저 전액 반환하고, 그 이후에 임차인에게 임차권등기말소를 청구할 수 있다는 것입니다. 임대인이 "등기부터 지워달라"고 하는 것은 이미 이행지체에 빠진 상태에서 동시이행을 주장하는 것이므로, 법적으로 인정되지 않습니다.

임차권등기말소 문제로 고민하고 있다면, 지금 가장 중요한 것은 전세보증금을 확실하게 돌려받는 것입니다. 임대인이 말소를 요구하며 시간을 끌고 있다면, 법적 절차를 통해 적극적으로 보증금 반환을 청구해야 합니다.

위 모든 과정에서 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 변호사 비용이 모두 0원입니다. 의뢰인이 부담하는 것은 법원 실비용(인지대, 송달료)뿐이며, 이마저도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다.

전세보증금 반환을 요구하면 임대인들은 다양한 이유를 대며 시간을 끕니다. 하지만 임대차계약서에 명시된 날짜가 보증금 반환의 기준입니다. 임대인의 개인적 사정은 법적 근거가 되지 않습니다.

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임대차계약 만료일이 지나도 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 지연이자를 청구할 수 있습니다. 전세보증금 반환 지연이자는 민법상 연 5%이고, 소송 진행 시에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 보증금이 클수록 지연이자도 상당한 금액이 되므로, 빠른 법적 대응이 중요합니다.

전세보증금을 전액 수령한 후에는 임차인이 직접 임차권등기명령 해제(말소) 신청을 하면 됩니다. 임차권등기 해제 절차는 비교적 간단하며, 관할 법원에 해제 신청서를 제출하면 통상 2~3일 내에 등기부에서 삭제됩니다.

반면 임대인이 취소를 신청하려면 임차인의 해제 신청보다 훨씬 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 합당한 취소 사유를 소명해야 하고 심문기일까지 진행됩니다. 수개월이 소요될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 임대인 입장에서도 전세보증금을 먼저 반환하고 임차인에게 말소를 요청하는 것이 가장 빠른 해결 방법입니다.

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