전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청하셨나요? 그런데 며칠 뒤 임대인 측에서 임차권등기명령 이의신청을 했다는 통지를 받으셨다면, 갑자기 막막해지셨을 겁니다. 이 글은 임차권등기명령 이의신청이 어떤 절차이고, 임차인이 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 변호사 비용 부담 없이 진행할 수 있는 방법까지 정리한 안내문입니다.

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임차권등기명령 이의신청이란 무엇인가

임차권등기명령은 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 할 때, 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 등기부에 임차권을 기재하도록 법원이 발하는 결정입니다. 그런데 이 결정에 임대인이 불복할 수 있는 절차가 바로 임차권등기명령 이의신청입니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 민사집행법 제283조를 준용하고 있어, 임대인은 법원이 발한 임차권등기명령에 대해 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청이 접수되면 법원은 변론기일을 정해 양측을 심리한 후, 임차권등기명령을 그대로 인정할지 아니면 취소할지 결정합니다.

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임대인이 임차권등기명령 이의신청에서 주장하는 사유

실무상 임대인이 임차권등기명령 이의신청을 하면서 자주 내세우는 항변 사유는 정해져 있습니다. 주요 사유들을 미리 알아두면 어떤 자료를 준비해야 할지 가늠할 수 있습니다.

이런 주장 중 상당수는 임대차계약서에 근거가 없는 임대인 개인의 사정입니다. "새로운 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다", "지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋다" 같은 말은 그 어떤 계약서에도 명시되어 있지 않은 내용입니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 쪽이 임대차계약을 위반한 당사자입니다.

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임차권등기명령 이의신청, 임차인의 대응 절차

임대인이 임차권등기명령 이의신청을 했다는 통지를 받았다면, 변론기일이 잡힙니다. 이때 임차인은 다음과 같은 흐름으로 대응합니다.

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법도 전세금반환소송센터 실적

법도 전세금반환소송센터는 임차권등기명령과 이의신청 대응을 포함해 전세금 회수 사건을 전문적으로 처리해 온 곳입니다.

대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, MBC·KBS·SBS 지상파 방송에 다수 출연하고 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 전문가입니다.

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임차권등기명령 이의신청, 혼자 대응할 수 있을까

임차권등기명령 신청 자체는 전자소송으로 직접 해보는 분도 많습니다. 그러나 임대인이 이의신청을 한 시점부터는 사실상 정식 재판과 동일한 절차가 진행됩니다. 변론기일 출석, 답변서·준비서면 작성, 증거 제출, 즉시항고 대응까지 법률 지식이 필요한 구간이 길어집니다.

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임차권등기명령 이의신청 대응 시 임차인이 챙겨야 할 자료

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임차권등기명령 이의신청과 함께 챙겨야 할 핵심 포인트

1) 임차권등기명령 효력 발생 시점

2023년 7월 19일부터 주택임차권등기명령은 임대인에게 결정문이 송달되기 전이라도 등기촉탁이 가능하도록 제도가 개선되었습니다. 즉, 결정문을 받자마자 등기 진행이 빨라졌다는 의미입니다. 다만 등기부에 실제 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

2) 임차권등기명령 신청 시기

임차권등기명령은 원칙적으로 임대차 계약이 종료된 이후 신청할 수 있습니다. 계약 만료 전에 미리 신청하면 보정명령이 내려져 반려될 수 있으니, 해지통지·계약만료 시점을 정확히 챙기는 것이 중요합니다.

3) 전세금 반환과 동시이행이 아니다

대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 판단합니다. 즉, 임대인이 "등기 먼저 말소하면 보증금을 주겠다"고 요구해도 응할 의무가 없습니다.

4) 신청 비용도 임대인에게 청구 가능

주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터는 이 부분까지 함께 청구해 회수합니다.

5) 보증보험 가입자라면 보증기관 확인 우선

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 기관 절차와 임차권등기명령·이의신청 대응을 병행하는 경우도 많습니다.

6) 지연이자율

전세보증금반환과 관련한 지연이자는 민법상 연 5%, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다.

7) 소송 기간

임차권등기명령 이후 전세금반환소송으로 이어지는 경우, 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다.

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법도 전세금반환소송센터에 위임하면 달라지는 점

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0원제 운영으로 신청이 몰리고 있어, 업무 한계 도달 시 사건 접수가 일시 중단될 수 있습니다. 임차권등기명령 이의신청은 변론기일이 정해진 절차이기 때문에 시간 여유가 길지 않습니다. 통지서를 받으셨다면 가능한 빨리 상담을 받아 대응 방향을 잡으시길 권장합니다.

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"전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 내라고?" — 이 부담 때문에 망설이는 임차인을 한 분이라도 더 돕고자 0원제를 운영하고 있습니다. 임대차계약서대로, 법대로. 임대인의 사정이 아닌 계약서가 기준입니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 쪽이 임대차계약을 위반한 당사자입니다.

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