전세 계약을 할 때 등기부등본을 들여다보면 '을구'에 근저당권이 잡혀 있는 경우가 많습니다. 여기에 임차인이 본인의 보증금을 지키기 위해 전세권등기설정을 추가로 하는 상황이 자주 생깁니다. 문제는 둘 사이의 우선순위입니다. 일반적으로 등기부에 먼저 기록된 권리가 선순위가 됩니다. 다시 말해, 근저당이 먼저 설정된 집에 나중에 전세권을 등기했다면, 경매가 진행될 때 근저당권자가 임차인보다 먼저 배당을 받게 됩니다.

"전세권등기설정근저당"이라는 키워드를 검색하시는 분들 대부분은 이 부분에서 막막함을 느낍니다. 분명히 전세권등기를 했는데, 등기부등본에 근저당까지 있다 보니 내 보증금이 어디까지 안전한지 한눈에 파악하기 어렵기 때문입니다. 그래서 정확한 우선순위 판단이 가장 먼저 필요합니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130% 수준으로 설정되어 있다는 점입니다. 일부를 갚았더라도 감액등기를 하지 않았다면 채권최고액 전부가 여전히 선순위로 잡히게 됩니다. 임차인 입장에서는 근저당의 실제 잔존액이 얼마인지, 채권최고액 전부가 그대로인지 따로 확인이 필요한 이유입니다.

임차인이 보증금을 보호하는 방법은 크게 두 가지입니다. 하나는 전입신고 + 확정일자이고, 다른 하나는 전세권등기설정입니다. 둘 다 우선변제권을 확보한다는 점은 비슷하지만, 결정적인 차이가 몇 가지 있습니다.

전세권등기설정의 가장 큰 강점은, 전세금을 돌려받지 못했을 때 별도의 보증금반환 소송 없이 곧바로 경매를 신청할 수 있다는 점입니다. 그러나 근저당이 먼저 설정된 집이라면, 등기 당일부터 효력이 생기더라도 결국 등기 시점 때문에 근저당보다 후순위가 됩니다. 따라서 전세권등기설정만 믿고 안심해서는 안 되며, 근저당과의 관계를 함께 살펴야 합니다.

근저당이 잡힌 집에 전세로 들어갔다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다. 다만 위험 정도를 가늠하는 기준이 있습니다. 일반적으로 다음 공식을 참고합니다.

여기에 더해 다음 사항이 있다면 위험 신호로 봐야 합니다. 임대인이 보유한 다른 부동산이 거의 없거나, 임대 부동산의 매매가액이 보증금에도 못 미치는 경우가 대표적입니다. 이런 상황이라면 단순히 전세권등기설정에 의지하기보다는, 임대인이 가진 다른 부동산 정보가 있을 때 미리 가압류를 해두는 것을 검토할 수 있습니다. 다만 이는 사건마다 사정이 다르므로 무료전화상담을 통해 사건 상태를 살핀 뒤 결정하는 편이 안전합니다.

전세권등기설정과 근저당이 함께 있는 상황이라도, 전세금을 못 받았을 때 진행하는 절차는 정해져 있습니다. 임대인이 동의하지 않는 상황이라면 지급명령 단계는 권하지 않습니다. 임대인이 100% 동의하는 경우가 아니라면 자동으로 소송으로 전환되어 시간과 비용만 낭비될 수 있기 때문입니다. 따라서 법도 전세금반환소송센터는 곧장 정식 절차로 진행합니다.

지연이자 부분도 함께 챙겨야 합니다. 보증금을 늦게 돌려준 만큼의 지연이자는 민법상 연 5%가 기본이며, 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다. 만약 보증금이 전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)으로 가입되어 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다.

가장 많이 받는 질문이 "정말 변호사 비용이 0원이 맞나요?"입니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인이 변호사 비용으로 부담하는 금액은 0원이 맞습니다. 법도 전세금반환소송센터의 수입은 승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용에서 발생합니다. 즉, 임차인 주머니에서 변호사 비용이 빠져나가는 구조가 아닙니다.

이런 0원제가 가능한 이유는 명확합니다. 법적 근거가 분명한 사건만 수임하기 때문입니다. 또한 대표 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사·민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있어 부동산 사건에 깊이가 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 변호사이기도 합니다.

전세권등기설정과 근저당이 얽힌 사건도, 내용증명부터 강제집행까지 변호사 비용 0원으로 끝까지 진행됩니다. 의뢰인은 법원 실비용만 부담하시면 되며, 그 비용 역시 승소 후 임대인에게서 회수할 수 있는 구조입니다.