01전세권설정자임차인 관계, 정확히 이해하기

전세권설정자임차인이라는 표현은 전세권설정자(임대인)와 임차인 사이의 권리관계를 가리키는 말입니다. 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 삼아 전세권설정등기까지 마치는 경우가 여기에 해당합니다. 이때 임대인은 전세권설정자가 되고, 임차인은 전세권자의 지위를 함께 갖게 됩니다.

전세권설정자임차인 관계의 가장 큰 특징은 권리가 채권과 물권에 모두 걸쳐 있다는 점입니다. 일반 임대차의 보증금반환채권에 더해, 전세권등기를 통한 우선변제권과 경매신청권까지 확보됩니다. 다시 말해 전세권설정자임차인 형태로 계약을 마친 분들은 이미 전세금 회수를 위한 강력한 무기를 손에 쥐고 있는 셈입니다.

문제는 무기를 손에 쥐고도 사용할 엄두를 내지 못하는 경우입니다. 전세권설정자, 즉 임대인이 약속된 날짜에 보증금을 돌려주지 않으면 결국 법적 절차로 진행해야 하는데, 변호사 비용 부담 때문에 망설이는 분들이 많습니다. 전세권설정자임차인이라는 유리한 위치를 확보해 두고도 비용 때문에 권리행사를 미루는 일이 반복되는 것입니다.

02전세권자가 가진 강력한 권리들

전세권설정자임차인 형태로 계약된 사건에서 전세권자는 일반 임차인보다 한층 강한 지위에 섭니다. 전세권은 민법상 용익물권이면서 동시에 담보물권의 성격을 갖기 때문입니다. 존속기간이 만료되면 용익권능은 소멸하지만 담보권능은 전세금이 반환될 때까지 유지됩니다.

이는 곧 전세권설정자임차인 사이에서 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우, 임차인은 별도의 집행권원 없이도 전세권을 근거로 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다. 일반 임차인이 보증금반환청구소송으로 판결문을 받아야 비로소 강제집행에 들어갈 수 있는 것과 비교하면, 전세권설정자임차인 구조에서 임차인은 한 단계를 건너뛸 수 있는 길도 열려 있는 셈입니다.

03전세권설정자가 자주 하는 핑계, 모두 법적 근거 없음

전세권설정자임차인 사이에서 가장 많이 등장하는 갈등 패턴이 있습니다. 임대차계약서에 분명히 만기일이 적혀 있는데도, 임대인이 갖가지 사유로 반환을 미루는 것입니다. "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다", "지금 자금 사정이 어렵다", "부동산 경기가 안 좋다" 등의 이야기가 단골로 등장합니다.

그러나 이 모든 사유는 임대차계약서에 적혀 있지 않은 임대인의 개인 사정에 불과합니다. 새 세입자 운운하는 관행이 오랫동안 굳어졌다고 해서 그것이 합법이 되는 것은 아닙니다. 정해진 날짜에 보증금을 반환하지 않는 임대인이 곧 계약 위반의 주체이며, 전세권설정자임차인 관계에서 책임을 져야 하는 쪽도 임대인입니다.

04전세권설정자임차인 사건, 단계별 진행 절차

전세권설정자임차인 사건의 진행은 일반 전세금반환 사건과 큰 틀에서 비슷하지만, 전세권등기를 활용한다는 점에서 강제집행 단계의 선택지가 더 넓습니다. 법도 전세금반환소송센터는 모든 단계의 변호사 비용을 0원으로 진행합니다.

05법도 전세금반환소송센터, 숫자로 보는 신뢰

06전세권설정자임차인이 꼭 챙겨야 할 실무 포인트

전세권설정자임차인 사건에서 몇 가지는 미리 짚고 가야 합니다. 임대인이 보증금반환의무를 인정하지 않는 한 지급명령 절차는 권하지 않습니다. 임대인이 이의신청을 하면 자동으로 소송으로 넘어가기 때문에 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다. 임대인이 100% 동의하는 예외적인 경우가 아니라면, 곧바로 전세금반환소송으로 진행하는 편이 효율적입니다.

또한 전세권설정자임차인 관계에서 임대부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 부동산을 가지고 있다는 정보를 알고 있다면, 소송 전 가압류를 미리 검토할 가치가 있습니다. 임대인이 보유한 다른 재산을 미리 묶어두면 추후 강제집행 단계에서 회수율이 올라갑니다.

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI)에 가입돼 있는 분이라면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 권해드립니다. 보증 절차로 해결되지 않는 부분은 전세권설정자임차인 관계에서 본격적인 소송으로 진행합니다.