많은 분들이 “임차권으로 집을 경매에 넘긴다”는 의미로 임차권설정경매를 검색합니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집주인의 부동산을 경매에 부쳐서라도 전세금을 회수하려는 것이죠. 방향은 맞지만, 출발 전에 꼭 짚어야 할 것이 있습니다. 임차권과 전세권은 법적 성격이 다르다는 점입니다.

임차권은 사람에 대한 권리인 채권이라, 임차권만으로는 곧바로 경매를 신청할 수 없습니다. 먼저 전세금반환소송으로 판결문(집행권원)을 받은 뒤 강제경매를 신청하는 것이 임차인이 밟는 정식 경로입니다. 반면 전세권설정등기를 해 둔 전세권자는 부동산에 대한 권리인 물권을 가지므로, 판결 없이도 그 집에 대해 임의경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조).

정리하면, 전입신고·실거주(대항력)와 확정일자를 갖춘 임차인이라면 굳이 전세권설정을 따로 하지 않아도 됩니다. 전세금반환소송에서 받은 판결문으로 강제경매를 진행하면 되고, 그 판결문은 임대인의 다른 재산에까지 손을 뻗을 수 있는 힘을 가집니다.

강제경매는 아무 서류로나 시작할 수 없습니다. 반드시 집행권원이 있어야 합니다. 집행권원이란 “집주인은 보증금을 지급하라”는 국가의 공적인 확인 문서로, 대표적인 것이 전세금반환소송의 판결문입니다. 그 밖에 확정된 지급명령, 공정증서 등도 집행권원이 됩니다.

임차권에는 담보물권이 붙어 있지 않기 때문에, “돈을 못 받으면 이 집을 경매에 부치겠다”는 사전 약속이 등기되어 있지 않습니다. 그래서 임차권설정경매를 진행하려면 먼저 소송으로 판결문을 확보하는 과정이 필요한 것입니다.

판결문의 진짜 힘은 여기서 나옵니다. 판결문이 있으면 전세 들었던 그 집뿐 아니라, 임대인 명의의 다른 부동산·예금 같은 재산에도 압류와 경매(강제집행)를 진행할 수 있습니다. 또한 재산명시·재산조회 제도로 임대인의 숨은 재산을 확인하는 길도 열립니다. 전세권설정등기로 임의경매를 하면 ‘그 집 하나’에만 효력이 미치는 것과 결정적으로 다른 지점입니다.

임차권설정경매는 ‘경매 신청’ 한 번이 아니라, 보증금을 끝까지 받아내기 위한 단계의 연결입니다. 법도 전세금반환소송센터는 아래 모든 단계를 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

임차권설정경매를 알아볼 때 함께 만나는 두 단어가 강제경매와 임의경매입니다. 가장 큰 차이는 ‘집행권원이 필요한가’입니다.

경매가 개시된 뒤의 절차(매각·배당 등)는 두 경매가 거의 같습니다. 대항력·확정일자만 갖춘 일반적인 임차인이라면, 전세금반환소송 후 강제경매로 가는 길이 보증금을 더 폭넓게 회수하는 방법이 됩니다.

임차권설정경매까지 가면 비용 걱정이 앞섭니다. 비용을 두 갈래로 나눠 보면 명확해집니다.