전세 계약이 만료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 그런데 이사 갈 집은 이미 정해졌습니다. 이때 가장 위험한 선택이 그냥 짐을 빼고 전입신고를 옮기는 것입니다.

임차인이 보증금을 지키는 힘은 '그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 것'에서 나옵니다. 이것을 법에서는 대항력과 우선변제권이라고 부릅니다. 그냥 이사를 가버리면 이 권리가 사라져, 보증금을 받을 순위에서 밀려나거나 새로운 권리자에게 대항하지 못하게 됩니다.

그래서 필요한 것이 임차권등기명령입니다. 임차권을 등기부에 공시(임차권 설정)해 두면, 이사를 가더라도 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 문제는 "그 임차권 설정이 끝나기까지 얼마나 걸리느냐", 바로 임차권설정기간입니다. 이사 일정과 직결되기 때문에 다들 이 키워드를 검색하는 것이죠.

변수가 없을 때 임차권등기명령은 보통 다음 세 단계를 거쳐 약 2~3주 안에 마무리됩니다. 각 단계가 어떤 일을 하는지, 며칠이 걸리는지 한눈에 보세요.

※ 위 기간은 서류에 보정 사항이 없고 송달이 순조로울 때를 기준으로 한 평균치입니다. 법원 업무량·사건별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

임차권등기 설정에는 두 종류의 비용이 있습니다. 법원에 내는 '실비용'과, '변호사 비용'입니다. 법도에서는 변호사 비용이 0원입니다.

정리하면, 임차인이 실비용을 먼저 내고 임대인으로부터 그 비용을 받아 돌려받는 구조입니다. 변호사 비용은 0원으로 시작합니다.

임차권등기는 '권리를 보전하는 장치'일 뿐, 등기를 했다고 보증금이 통장에 자동으로 들어오는 것은 아닙니다. 돈을 실제로 돌려받으려면 그 다음 절차가 필요합니다.

많은 임대인이 이렇게 말합니다. "새 세입자 들어오면 돌려줄게요." "지금 돈이 없어요." "부동산 경기가 안 좋아서…" 그러나 이 말들은 임대차계약서 어디에도, 법 어디에도 없는 임대인의 사정일 뿐입니다. 기준은 오직 하나, 임대차계약서에 적힌 날짜입니다. 그 날짜에 보증금을 주지 않으면 계약을 위반한 쪽은 임대인입니다.

오랫동안 반복된 관행이라고 해서 합법이 되는 것은 아닙니다. 관행은 이제 그만, 임대차계약서대로 · 법대로. 임차권등기를 마쳤다면, 내용증명 → 전세금반환소송 → 강제집행으로 이어지는 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 그리고 이 전 과정의 변호사 비용이 법도에서는 0원입니다.

대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 지상파 방송에 다수 출연하고 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했습니다. 지방 사건도 전화 한 통으로 선임이 가능해, 전국 어디서든 임차권등기부터 전세금 회수까지 도움을 받을 수 있습니다.