임차권설정등기말소, 한마디로 ‘보증금 표식을 지우는 일’

임대차가 끝났는데 보증금을 못 받으면, 임차인은 임차권등기명령을 신청해 등기부등본에 ‘임차권등기’를 남길 수 있습니다. 이 등기가 남아 있는 동안에는 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 즉 임차권등기는 ‘내 보증금을 지키는 표식’인 셈이죠.

임차권설정등기말소(임차권등기말소)는 바로 이 표식을 등기부에서 지우는 절차입니다. 보호막을 거두는 일이기 때문에, 보증금을 전액 돌려받은 사실을 확인한 뒤 진행하는 것이 원칙입니다.

임차권설정등기말소를 먼저 해주면 안 되는 이유

대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 ‘먼저’ 이행되어야 한다고 판단했습니다. 두 의무는 동시에 주고받는 ‘동시이행관계’가 아닙니다. 임차권등기는 이미 보증금 반환을 미룬 임대인 때문에, 임차인의 권리를 보전하려고 새로 해두는 것이기 때문입니다.

기준은 임대인의 사정이 아니라, 계약서와 법입니다

“새 세입자 들어오면 줄게요”, “지금은 돈이 없어서요”, “부동산 경기가 안 좋아서…”. 보증금을 미루는 임대인들이 흔히 하는 말입니다. 그런데 이 말들에는 한 가지 공통점이 있습니다. 임대차계약서 어디에도 없는 내용이라는 것이죠. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 순간, 임대차계약서를 어긴 쪽은 임대인입니다.

내용증명부터 임차권설정등기말소까지, 6단계

전세금을 돌려받는 과정은 보통 이렇게 흘러갑니다. 보증금을 회수하기까지의 변호사 비용(①~④ 강제집행 포함)은 0원으로 진행되고, 마지막 ⑥ 임차권설정등기말소까지 절차 안내를 받을 수 있습니다.

임차권설정등기말소로 가는 두 갈래 길

임차권설정등기말소는 누가 진행하느냐에 따라 길이 나뉩니다. 보증금을 받은 임차인이 직접 정리하는 ‘해제’와, 임대인이 변제 사실을 소명해 진행하는 ‘취소’입니다.

명확한 법적 근거와 실제 경험이 만든 자신감

변호사 비용 0원은 막연한 약속이 아니라, 근거가 분명한 사건을 충분히 다뤄온 경험에서 나옵니다.