서울주택도시공사(SH)가 공급하는 장기전세주택, 이른바 시프트(SHift) 유형이나 그 밖의 SH 임대주택 계약을 진행하다 보면 임대차 계약서와는 별도로 "전세보증금을 계약 종료 시 반환하겠다"는 내용의 확약서나 확인서에 서명을 요구받는 경우가 있습니다. 이런 문서를 받아 들면 많은 세입자가 "이제 보증금 걱정은 안 해도 되겠다"고 안심하곤 합니다. 그러나 확약서라는 종이 한 장이 실제로 돈을 돌려주겠다는 약속의 이행까지 자동으로 보장해 주는 것은 아닙니다.

SH는 공공기관이므로 민간 임대인보다 계약 이행에 대한 신뢰도가 높게 느껴지는 것이 사실입니다. 하지만 계약 구조, 사업 유형, 재원 조달 방식에 따라 반환 절차와 시점이 달라질 수 있고, 확약서 문구 자체도 사업장마다 조금씩 다르게 작성되는 경우가 있습니다. 이 글에서는 확약서라는 문서가 법적으로 어떤 의미를 갖는지, 그리고 확약서를 받았음에도 반환이 지연될 때 세입자가 실제로 밟아야 하는 절차를 정리합니다. SH 내부의 구체적인 심사 기준이나 조항 번호까지 단정하기는 어려우므로, 이 글은 일반적인 법률 구조를 중심으로 설명하고 있다는 점을 먼저 밝혀 둡니다.

참고로 이 글은 흔히 알려진 LH(한국토지주택공사) 전세보증금 반환 확약서와는 성격이 다른 이야기를 다룹니다. LH와 SH는 각각 별도의 공공기관으로 사업 구조와 공급 유형이 다르며, 이 글은 SH가 운영하는 장기전세주택 등 SH 특유의 임대 유형에 초점을 맞춥니다.

많은 세입자가 확약서를 받는 순간 "이제 이 문제는 끝났다"고 생각하고 계약서와 확약서를 서랍 깊숙이 넣어 버립니다. 하지만 실제 상담을 하다 보면, 확약서를 받아 두고도 반환 예정일이 다가올 때까지 별다른 재확인 없이 지내다가, 막상 이사 일정이 코앞에 닥쳤을 때에야 지급이 늦어진다는 사실을 알게 되는 경우가 적지 않습니다. 이 시점에서 뒤늦게 절차를 알아보면 이사 일정과 자금 계획이 이미 꼬여 있는 경우가 많아, 미리 흐름을 알아 두는 것이 실질적으로 큰 도움이 됩니다.

이 글에서 다루는 내용은 확약서라는 문서 자체의 법적 성격, SH의 장기전세주택 등 계약 구조에서 확약서가 오가는 배경, 그리고 확약서를 받았음에도 반환이 늦어질 때 실제로 밟아야 하는 절차라는 세 축으로 구성돼 있습니다. 순서대로 읽으면 확약서를 어떻게 다뤄야 하는지, 반환일이 다가올 때 무엇을 준비해야 하는지 감을 잡을 수 있을 것입니다.

확약서는 왜 요구되고, 무엇을 약속하는 문서인가

장기전세주택은 통상 임대차 기간이 정해져 있고, 재계약 시점마다 전세보증금 조정이 이루어지는 구조를 가지고 있습니다. 계약 갱신이나 종료 국면에서 "보증금을 정해진 기한 내 반환하겠다", "다음 세입자의 보증금이 들어오는 대로 지급하겠다" 등의 내용을 담은 확약서나 확인서가 오가는 경우가 있는데, 이는 임대인 측(관리 주체나 수탁 기관 포함)이 반환 의사를 문서로 확인해 주는 절차로 이해할 수 있습니다.

이런 확약서는 법적으로 보면 당사자 간 의사를 확인한 사서(私署) 문서, 즉 개인 또는 기관이 작성한 확인서에 해당하는 경우가 대부분입니다. 공증인 앞에서 작성해 강제집행 효력까지 부여받은 공정증서와는 다릅니다. 확약서 자체에 "채무를 이행하지 않을 경우 즉시 강제집행을 승낙한다"는 취지의 공정증서 문구가 포함돼 있지 않은 이상, 확약서만으로 곧바로 강제집행에 들어갈 수는 없습니다. 즉 확약서는 "반환하겠다는 의사를 표시했다"는 증거로서는 의미가 크지만, 그 자체가 즉각적인 집행 수단이 되는 것은 아니라는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

공정증서와 사서 확약서의 차이를 조금 더 풀어보면, 공정증서는 공증인이라는 제3의 공적 주체가 개입해 문서 작성 과정과 내용을 확인하고, 여기에 강제집행을 승낙하는 문구(집행인낙 문구)까지 들어가야 비로소 별도 소송 없이 곧바로 강제집행에 나설 수 있는 근거가 됩니다. 반면 SH나 관리 주체가 일반적으로 발급하는 확약서는 이런 공증 절차를 거치지 않는 경우가 대부분이어서, 문서 자체의 신뢰도는 높더라도 소송이라는 절차를 대체하지는 못합니다. 이 차이를 정확히 이해하고 있어야 확약서를 받은 뒤에도 필요한 절차를 놓치지 않을 수 있습니다.

그렇다고 확약서가 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 오히려 소송으로 갈 경우 확약서는 임대인이 반환 의무를 스스로 인정했다는 유력한 서면 증거가 됩니다. 재판에서 임대인 측이 "그런 약속을 한 적 없다"는 취지로 다툴 여지를 줄여 주고, 법원이 사실관계를 판단하는 데 참고자료로 활용될 수 있습니다. 다만 증거로서 유리하게 작용한다는 것과, 소송 절차 자체를 생략해도 된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

확약서와 비슷하게 오해되는 문서로 "안내문"이나 "공문"이 있습니다. 관리 주체가 일방적으로 발송하는 안내문에는 반환 절차나 예상 시점이 기재돼 있는 경우가 있지만, 이는 세입자의 서명이나 동의를 전제로 하지 않는 일방적 통지에 가까워, 쌍방이 서명한 확약서와는 증거로서의 무게가 다를 수 있습니다. 따라서 어떤 문서를 받았는지, 그 문서에 서명이나 날인이 들어가 있는지를 구분해서 챙겨 두는 것이 좋습니다.

또한 확약서에 지연손해금이나 위약 조항이 별도로 명시돼 있는 경우도 있습니다. 이런 조항이 있다면 반환이 늦어졌을 때 법정 이자율(민법 연 5% 또는 소송촉진 등에 관한 특례법 연 12%) 외에 확약서상 약정에 따른 지연손해금을 함께 청구할 수 있는지도 검토 대상이 됩니다. 다만 확약서상 조항과 법정 이자율 중 어느 쪽이 우선 적용되는지는 문구와 개별 사정에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 답하기는 어렵고, 실제 사건에서 개별적으로 판단해야 하는 부분입니다.

SH 장기전세주택 등 SH 특유의 계약 구조에서 확약서가 쓰이는 상황

SH가 공급하는 임대 유형은 국민임대, 장기전세(시프트), 행복주택 등 여러 갈래로 나뉘고, 사업장마다 시행 방식과 재원, 관리 주체가 다를 수 있습니다. 일반적으로 장기전세주택은 시세보다 낮은 보증금으로 비교적 긴 기간 거주할 수 있도록 설계된 유형인데, 재계약 시점마다 보증금 인상이나 조정이 있을 수 있고, 그 과정에서 기존 보증금 중 일부를 반환받는 절차가 발생하기도 합니다.

이런 구조에서는 임차인 입장에서 "재계약 시 보증금 차액을 언제, 어떤 방식으로 돌려받는지"가 중요한 관심사가 됩니다. 관리 주체가 확약서나 안내문 형태로 반환 시점을 명시해 주는 경우도 있지만, 사업장별로 운영 세칙이나 내부 지침이 다를 수 있어 일률적으로 "SH는 이렇게 처리한다"고 단정하기는 어렵습니다. 계약 갱신 서류를 받을 때마다 반환 조건, 반환 시점, 지연 시 처리 방법이 어떻게 기재돼 있는지를 꼼꼼히 확인하는 것이 우선입니다.

또한 SH가 직접 임대인 지위에 있는 경우와, SH가 사업 시행자이지만 실제 관리는 위탁 관리업체나 별도 법인이 담당하는 경우가 혼재할 수 있습니다. 확약서에 서명하는 주체가 SH 본사인지, 위탁 관리 주체인지에 따라서도 이후 문제가 생겼을 때 상대방(피고)을 특정하는 문제가 달라질 수 있으므로, 확약서에 기재된 서명 주체와 직인을 반드시 확인해 두어야 합니다. 이 부분을 애매하게 넘기면 나중에 소송을 준비할 때 상대방을 특정하는 단계에서부터 혼선이 생길 수 있습니다.

임대차계약서상 임대인 명의와 확약서상 서명 주체가 다르게 표기돼 있는 경우도 실무에서 종종 발견됩니다. 예를 들어 계약서에는 SH 명의로 되어 있는데 확약서에는 위탁 관리업체 담당자 명의로만 서명이 돼 있다면, 나중에 소송을 제기할 때 정확히 누구를 상대로 청구해야 하는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 이런 불일치가 발견되면 계약 갱신이나 서류 교환 시점에 명의를 일치시켜 달라고 요청해 두는 것이 이후의 혼선을 줄이는 방법입니다.

재계약과 보증금 조정 과정에서 흔히 생기는 오해

장기전세주택은 통상 2년 단위로 재계약이 이루어지고, 시세 변동이나 정책 변화에 따라 보증금이 인상되거나 인하되는 조정이 발생할 수 있습니다. 보증금이 인상되는 경우에는 세입자가 추가로 돈을 납부하면 되지만, 보증금이 인하되거나 세입자가 갱신을 포기하고 퇴거하는 경우에는 기존 보증금 중 일부 또는 전부를 돌려받아야 하는 상황이 생깁니다. 바로 이 국면에서 확약서나 확인서가 오가는 경우가 많습니다.

이때 흔히 생기는 오해 중 하나는 "재계약 서류에 서명했으니 예전 보증금 반환 문제는 자동으로 처리되겠지"라고 생각하는 것입니다. 재계약 서류는 새로운 계약 조건을 정하는 문서이고, 기존 보증금 차액 반환은 별도의 이행 문제로 남는 경우가 있습니다. 재계약 서류와 반환 확약이 같은 문서에 함께 담겨 있는지, 아니면 별도 문서로 처리되는지를 확인하고, 별도라면 반환 문서를 반드시 따로 챙겨 받아야 합니다.

또한 보증금 조정 폭이나 산정 기준에 대해 이의가 있는 경우, 그 이의 제기와 실제 보증금 반환은 별개로 진행되는 경우가 많습니다. 조정 기준에 대한 이의는 관리 주체와의 협의나 별도 절차로 다투더라도, 이미 확정돼 서면으로 확약된 반환 금액과 시점은 그 자체로 이행을 요구할 수 있는 근거가 된다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

SH 전세보증금 반환 확약서만 있으면 안심해도 될까?

결론부터 말하면, 확약서가 있다고 해서 반환 지연 가능성이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 확약서는 임대인 측이 반환 의무를 인정한 문서일 뿐, 실제 자금 집행은 예산 편성, 다음 세입자 입주 여부, 내부 결재 절차 등 여러 변수에 영향을 받을 수 있습니다. 공공기관이 관여한 계약이라도 행정 절차상 시간이 소요되는 경우가 있고, 확약서에 적힌 기한을 넘기는 사례가 없다고 단정할 수는 없습니다.

따라서 확약서를 받았더라도 계약 종료일 또는 확약서상 반환 예정일이 다가오면 미리 반환 일정을 서면으로 재확인하고, 만약 그 시점에도 지급이 이루어지지 않는다면 지체 없이 다음 단계 절차를 준비하는 것이 안전합니다. "공공기관이니 언젠가는 주겠지"라는 막연한 기대만으로 시간을 흘려보내면, 정작 필요한 시점에 절차를 준비하지 못해 이사 계획이나 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

특히 확약서에 구체적인 반환 기한이 명시돼 있지 않고 "협의하여 정한다", "예산 확보 후 지급한다"는 식의 추상적 표현만 담겨 있다면, 그 자체로 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 이런 경우에는 서면으로 구체적인 기한을 다시 요청해 받아 두는 것이 바람직하며, 그마저도 어렵다면 법적 절차를 준비하는 시점을 앞당겨 잡아야 합니다.

실무에서 자주 보이는 확약서 문구 유형을 몇 가지로 나눠 보면, 첫째는 "계약 종료일에 맞춰 반환한다"처럼 날짜가 특정된 유형, 둘째는 "다음 세입자 입주 시 반환한다"처럼 조건이 걸린 유형, 셋째는 "별도 협의 후 지급한다"처럼 기한 자체가 정해지지 않은 유형입니다. 이 중 둘째와 셋째 유형은 실제로 반환 시점을 특정하기 어려워 분쟁으로 이어질 가능성이 상대적으로 높은 편입니다. 확약서를 작성하는 단계에서부터 가능하면 구체적인 날짜를 명시해 달라고 요청해 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

이미 조건부나 추상적 표현으로 확약서가 작성된 상태라면, 뒤늦게 문구를 바꾸기는 현실적으로 어렵습니다. 이런 경우에는 계약 종료일이 다가올 때 서면(문자메시지나 공문 요청 포함)으로 구체적인 지급 예정일을 다시 확인받아 두고, 그 답변마저 없거나 계속 미뤄진다면 지체 없이 내용증명 발송 등 다음 단계로 넘어가는 것이 세입자 입장에서 취할 수 있는 현실적인 대응입니다.

확약서를 받을 때, 그리고 반환일이 다가올 때 확인할 사항

확약서 자체의 효력을 과신하지 않으려면, 문서를 받는 시점과 반환 예정일이 임박한 시점 각각에서 확인해야 할 사항이 있습니다. 아래 항목은 실제 상담에서 자주 놓치는 지점들을 정리한 것입니다.

• 확약서에 서명·날인한 주체가 SH 본사인지 위탁 관리 주체인지 명확히 확인했는가
• 반환 예정일이 특정 날짜로 기재돼 있는지, 아니면 조건부(추상적) 표현인지 확인했는가
• 계약서 원본과 확약서 사본을 모두 보관하고 있는가(분실 시 재발급 요청 포함)
• 전입신고와 점유(대항력)를 이사 전까지 유지하고 있는가, 임차권등기명령 없이 먼저 이사하지 않았는가
• 반환 예정일을 넘긴 즉시 내용증명 발송 등 다음 절차를 준비할 계획을 세워 두었는가

위 항목들은 확약서를 받는 시점에 한 번, 그리고 반환 예정일이 임박했을 때 한 번 더 점검하는 것이 좋습니다. 특히 이사 계획이 이미 잡혀 있는 상태라면, 반환 예정일과 이사 날짜 사이에 여유를 두고 일정을 조율해 두어야 급하게 임차권등기명령을 신청해야 하는 상황을 피할 수 있습니다. 확약서라는 안전장치가 있다고 해서 일정 관리에 소홀해지면, 정작 문제가 생겼을 때 대응할 시간이 부족해질 수 있습니다.

확약서를 받고도 반환이 늦어질 때 밟는 절차

확약서가 있든 없든, 반환 예정일을 넘겨 실제 지급이 이루어지지 않는다면 결국 법적 절차를 통해 회수해야 합니다. 이 절차는 SH가 상대방이라고 해서 특별히 다른 방식이 적용되는 것이 아니라, 일반적인 전세보증금(임대차보증금) 반환 절차와 동일한 흐름을 따릅니다.

이 절차에서 소장 접수부터 판결까지는 사건의 난이도나 법원 사정에 따라 통상 4~6개월 정도가 걸리는 경우가 많습니다. 확약서와 같은 명확한 서면 증거가 있으면 임대인 측이 반환 의무 자체를 다투기 어려워, 상대적으로 절차가 수월하게 진행될 여지가 있습니다. 다만 지급 시점, 자금 사정 등을 이유로 시간을 끄는 사례가 없다고는 할 수 없으므로, 지연이자(민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%) 청구까지 함께 준비해 두는 것이 바람직합니다.

강제집행 단계까지 가는 경우는 실제로 흔하지는 않습니다. 판결이 선고되고 확정되면 임대인 측이 자발적으로 지급하는 경우가 많고, 특히 확약서로 반환 의무를 미리 인정한 사안이라면 판결까지 가기 전에 조정이나 화해로 마무리되는 경우도 있습니다. 다만 자발적 이행이 끝내 이루어지지 않는다면, 판결문을 집행권원으로 삼아 부동산에 대한 경매를 신청하거나, 임대인이 다른 곳에서 받을 채권(예금, 임대료 채권 등)을 압류·추심하는 절차, 또는 동산에 대한 압류 절차로 나아갈 수 있습니다. 이 단계는 사건별로 선택되는 방식이 달라, 자산 현황 파악이 함께 필요합니다.

확약서가 있는 경우와 없는 경우, 소송 준비는 어떻게 달라지나

어느 경우든 최종적으로 필요한 절차(내용증명, 임차권등기명령, 소송, 강제집행)의 큰 틀은 달라지지 않습니다. 확약서는 소송을 생략하게 해 주는 문서가 아니라, 소송에서 유리한 증거로 활용되는 문서라는 점을 다시 한번 강조해 둘 필요가 있습니다.

또한 확약서가 있는 경우에도 상대방이 "확약서에 서명한 사람에게 그럴 권한이 없었다"거나 "확약서 문구가 착오로 잘못 작성됐다"는 취지로 다투는 경우가 아주 없지는 않습니다. 이런 다툼을 예방하려면 확약서를 받을 때 서명자의 직위와 권한을 문서에 함께 명시해 달라고 요청하고, 가능하다면 관리 주체의 직인을 함께 받아 두는 것이 좋습니다. 서명 권한에 대한 다툼이 실제로 벌어지면 소송 기간이 예상보다 길어질 수 있으므로, 애초에 이런 여지를 남기지 않는 것이 중요합니다.

공공기관 상대 소송이라고 절차가 특별히 어려워지지는 않는다

SH와 같은 공공기관을 상대로 소송을 진행한다고 하면 "상대가 공공기관인데 개인이 이겨낼 수 있을까"라는 걱정을 하는 분들이 많습니다. 그러나 전세보증금 반환청구 소송은 임대차계약이라는 사법(私法)상 계약관계에 기초한 이행청구 소송이므로, 상대방이 공공기관이라고 해서 판단 기준이 달라지는 것은 아닙니다. 계약서와 확약서, 지급 및 미지급 사실관계를 근거로 법원이 판단하는 구조는 민간 임대인을 상대로 한 소송과 동일합니다.

법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 저술한 엄정숙 변호사(부동산·민사법 전문변호사, 공인중개사)가 함께하는 곳으로, 그동안 다양한 임대 유형의 보증금 반환 사건을 다뤄 온 경험을 바탕으로 사안별 절차를 안내하고 있습니다. 확약서의 문구, 서명 주체, 반환 조건을 함께 검토해 드릴 수 있으니 사안이 애매하다고 느껴진다면 문서를 미리 준비해 상담을 받아 보는 것이 좋습니다.

공공기관을 상대로 한 소송이라 하면 절차가 유독 까다롭거나 오래 걸릴 것이라 지레짐작하는 경우가 많은데, 실제로는 소송의 큰 틀(관할 법원 확인, 소장 작성, 증거 제출, 변론, 판결)이 민간 임대인 상대 소송과 다르지 않습니다. 다만 공공기관은 소송 수행을 위한 내부 결재나 법률 대리인 선임 절차가 있어, 답변서 제출이나 서면 왕래에 시간이 조금 더 소요될 수 있다는 점 정도는 참고할 필요가 있습니다. 이 역시 사건마다 차이가 있어 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

자주 묻는 질문