임차권 설정 vs 전세권 설정 언제 선택할까 | 보증금 보호 핵심 가이드
법도
2025-09-12 10:26
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법도 전세금반환소송센터
임차권 설정 vs 전세권 설정, 내 보증금 지키는 올바른 선택
전세금이 불안할수록 선택은 더 신중해야 합니다. 계약 단계에서의 전세권 설정은 보증금을 물권으로 묶어두는 방식이고, 계약이 끝났는데 반환이 지연될 때의 임차권 설정(임차권등기명령에 따른 등기)은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 하는 안전장치입니다. 상황·시점·담보현황을 함께 보아야 최적의 해법이 나옵니다.
개념과 효과 한눈에 정리
전세권 설정은 계약 초기에 등기로 권리를 만들어 두는 방법입니다. 전세금을 지급하고 등기부에 권리를 올리면, 임대인이 바뀌거나 담보가 생겨도 전세권 범위에서 우선해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 사용·수익권이 따르기 때문에 거주와 이용이 안정적이라는 장점이 있습니다.
임차권 설정은 임대차가 종료되었는데 보증금을 받지 못했을 때 신청하는 절차(임차권등기명령)로, 등기가 되면 이사를 하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 미취득 상태였다면 등기 시점에 새로 취득하는 효과가 인정됩니다. 다만 등기 전에 설정된 저당권 등 담보가 이미 있다면 그보다 앞설 수는 없습니다.
임차권 설정은 임대차가 종료되었는데 보증금을 받지 못했을 때 신청하는 절차(임차권등기명령)로, 등기가 되면 이사를 하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 미취득 상태였다면 등기 시점에 새로 취득하는 효과가 인정됩니다. 다만 등기 전에 설정된 저당권 등 담보가 이미 있다면 그보다 앞설 수는 없습니다.
언제 무엇을 선택할까
• 계약을 막 체결할 때: 보증금 규모가 크고 담보권 설정 가능성이 있다면 전세권 설정을 권리 구성의 1순위로 검토하십시오. 등기비용과 절차가 들지만, 물권으로서의 확실한 우선순위가 장점입니다.
• 계약이 끝났는데 반환이 지연될 때: 이사를 앞두고 거주를 이어갈 수 없다면 임차권 설정으로 대항력·우선변제권을 유지하면서 퇴거가 가능합니다. 이 경우 확정일자, 전입, 점유 등 요건을 점검하고, 등기 전후의 담보권 순위를 꼭 확인해야 합니다.
• 비용·시간 관점: 임차권 설정은 결정 정본 송달 후 등기 절차로 이어지며, 보정·송달에 시간이 걸릴 수 있습니다. 반면 전세권 설정은 초기 등기이므로 계약 단계에서 서류를 갖추면 비교적 예측 가능합니다. 두 제도 모두 상황에 따라 등록세·인지·등기수수료 등이 달라지므로 사전에 견적을 확인하는 것이 안전합니다.
• 계약이 끝났는데 반환이 지연될 때: 이사를 앞두고 거주를 이어갈 수 없다면 임차권 설정으로 대항력·우선변제권을 유지하면서 퇴거가 가능합니다. 이 경우 확정일자, 전입, 점유 등 요건을 점검하고, 등기 전후의 담보권 순위를 꼭 확인해야 합니다.
• 비용·시간 관점: 임차권 설정은 결정 정본 송달 후 등기 절차로 이어지며, 보정·송달에 시간이 걸릴 수 있습니다. 반면 전세권 설정은 초기 등기이므로 계약 단계에서 서류를 갖추면 비교적 예측 가능합니다. 두 제도 모두 상황에 따라 등록세·인지·등기수수료 등이 달라지므로 사전에 견적을 확인하는 것이 안전합니다.
절차와 서류 간단 체크
전세권 설정 절차: 계약서 특약 확인 → 등기부 기재사항 협의 → 전세권설정계약서 작성 → 등기 신청(등기권리자·의무자 공동) → 등기완료 후 권리확인. 준비물은 신분증, 인감(필요 시), 등기신청서류 등이며, 주소·면적·금액 오기는 추후 말소·정정 비용으로 이어질 수 있으니 주의가 필요합니다.
임차권 설정 절차: 임대차 종료·미반환 확인 → 임차권등기명령 신청(관할 법원) → 결정 정본 송달 → 등기소 접수와 등기 완료 → 이사 및 보증금 청구 절차 병행. 신청 시 전입일·점유일, 확정일자, 임대차계약증서 등 소명자료가 핵심이며, 등기 이후 새로 체결되는 임대차의 권리관계에 영향이 생길 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
임차권 설정 절차: 임대차 종료·미반환 확인 → 임차권등기명령 신청(관할 법원) → 결정 정본 송달 → 등기소 접수와 등기 완료 → 이사 및 보증금 청구 절차 병행. 신청 시 전입일·점유일, 확정일자, 임대차계약증서 등 소명자료가 핵심이며, 등기 이후 새로 체결되는 임대차의 권리관계에 영향이 생길 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
현장에서 자주 묻는 질문
Q. 확정일자만으로 충분한가요?
A. 보증금 규모가 크거나 담보권 변동 가능성이 있다면 전세권 설정까지 검토하는 편이 안전합니다. 반대로 계약 종료 후라면 임차권 설정으로 이사와 권리보전을 병행할 수 있습니다.
Q. 임차권 등기 후에 대항력은 유지되나요?
A. 종전에 요건을 갖췄다면 유지되고, 미취득 상태였다면 등기 시점에 취득합니다. 다만 등기 이전의 저당권 등 담보보다 앞설 수 있는 것은 아니므로 순위 확인이 필수입니다.
A. 보증금 규모가 크거나 담보권 변동 가능성이 있다면 전세권 설정까지 검토하는 편이 안전합니다. 반대로 계약 종료 후라면 임차권 설정으로 이사와 권리보전을 병행할 수 있습니다.
Q. 임차권 등기 후에 대항력은 유지되나요?
A. 종전에 요건을 갖췄다면 유지되고, 미취득 상태였다면 등기 시점에 취득합니다. 다만 등기 이전의 저당권 등 담보보다 앞설 수 있는 것은 아니므로 순위 확인이 필수입니다.
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