전세권 강제집행 한 번에 끝내기｜언제 시작하고 무엇을 준비할지
법도
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전세권 강제집행, 지금 시작해야 유리한 때와 준비물
전세금 반환이 지체될 때, 전세권에 근거한 절차를 어떻게 열고 어떤 순서로 진행해야 하는지 핵심만 정리했습니다.
두 갈래 절차 중 무엇을 택할까
전세권은 등기로 공시된 담보적 권능을 가지므로, 반환이 지체되면 부동산을 대상으로 절차를 착수할 수 있습니다. 일반적으로는 전세권에 기초한 임의경매로 바로 착수하는 방식을 우선 검토하고, 이미 지급명령 확정이나 판결 등 집행권원을 보유했다면 강제경매로도 진행할 수 있습니다. 선택은 선순위 권리 유무, 현재 점유·전입·확정일자 보유 여부, 비용·시간 감안으로 결정합니다.
임의경매(전세권 기반)
전세권 설정등기를 근거로 부동산에 바로 절차를 신청합니다. 소송 없이 시작할 수 있어 시간이 단축됩니다. 다만 등기부 권리관계와 배당순위를 면밀히 점검해야 합니다.
강제경매(집행권원 기반)
지급명령 확정·판결문·화해조서·공정증서 등 집행 가능한 서류를 확보한 뒤 신청합니다. 판결·결정 정본, 확정증명, 송달증명 준비가 통상 필요합니다.
배당과 말소
매각대금에서 배당요구 종기까지 신청한 권리만 배당에 참여합니다. 매각으로 전세권은 일반적으로 소멸하므로 종기 전 배당요구가 매우 중요합니다.
준비 체크리스트
전세권 설정등기 사실, 계약 종료 및 반환 지체, 미반환 금액과 지연손해금 산정 근거를 정리합니다. 전입신고·점유·확정일자 유무도 같이 점검합니다.
등기부(표제부·갑구·을구)로 선순위 저당권·가압류 등 존재를 확인합니다. 선순위가 크면 배당가능액이 줄 수 있으니 사전 시뮬레이션이 필요합니다.
전세권설정등기 관련 서류, 계약서, 종료 통지 및 반환요구 이력, 미반환 금액 산정표, 신분증명, 인지·송달료 준비. 강제경매라면 확정된 집행권원 정본과 증명서류 일체.
부동산 소재지 관할 법원에 경매를 신청합니다. 접수 후 법원이 배당요구 종기 등을 공고하니, 종기 전에 반드시 배당요구서를 제출합니다.
자주 놓치는 포인트
- 배당요구 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있습니다. 종기 공고 즉시 캘린더에 기록해 두세요.
- 선순위 저당권 등이 있으면 실배당액이 크게 변동할 수 있습니다. 필요하면 보전처분이나 추가 담보 확인을 병행합니다.
- 매각으로 전세권이 말소된 이후 남는 금액이 있다면, 점유·전입 등 대항요건 보유 여부가 퇴거·잔액 회수 전략에 영향을 줍니다.
마지막 점검표
- 전세권 설정등기 유무와 계약 종료, 반환 지체 사실을 입증할 자료 정리
- 임의경매 vs 강제경매 선택: 선순위 권리·시간·비용 기준으로 결정
- 부동산 소재지 법원 접수, 배당요구 종기 캘린더 등록
- 전입·점유·확정일자 상태 점검 및 잔액 회수 시나리오 준비
본 정보는 정확하지 않을 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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