이런 제안을 받았다면 이 글이 필요합니다

만기가 지났는데도 전세금을 한 번에 돌려줄 형편이 안 된다며 집주인이 분할 지급을 제안하는 일은 드물지 않습니다. 일부라도 받을 수 있다면 응해 볼까 고민하는 것 자체는 잘못이 아닙니다. 다만 전세금 분할 변제 합의는 이미 발생한 반환 의무의 시기와 방식을 다시 쓰는 일이어서, 합의서 문구에 따라 임차인의 권리가 단단해지기도 느슨해지기도 합니다.

• 집주인이 합의서 초안을 직접 써 왔다. 상실 조항이 빠졌거나 모호하지 않은지부터 확인해야 합니다.
• 분할 일정만 있고 어기면 어떻게 되는지는 없다. 날짜와 금액만 적힌 합의서는 약속을 어겼을 때의 결과가 비어 있습니다.
• 한 번 연체되면 남은 금액을 바로 청구할 수 있는지 궁금하다. 답은 민법 제388조와 합의서 문구 두 군데에 나뉘어 있습니다.
• 공증이나 법원 화해를 받아 두면 정말 더 안전한지 알고 싶다. 집행권원이 되는 문서와 되지 않는 문서를 구분하면 판단이 쉬워집니다.
• 합의하는 동안 이사하라는 말이 나온다. 등기와 점유, 열쇠를 넘기는 시점도 합의서의 핵심 조항입니다.

전세금 분할 변제 합의에서 기한의 이익이란 무엇이고 왜 상실 조항이 핵심입니까?

기한의 이익이란 아직 갚을 때가 오지 않았다는 사실 덕분에 채무자가 누리는 이익을 말합니다. 임대차가 끝나면 임대인에게는 보증금을 돌려줄 의무가 생기고, 임차인은 임대차계약서와 법을 기준으로 반환을 요구할 수 있습니다. 그런데 분할 변제 합의는 이 반환 시기를 회차별로 쪼개어 뒤로 미루는 약속입니다. 합의가 유효하게 성립하면 아직 날짜가 오지 않은 회차의 돈에 대해서는 그 날짜까지 임대인이 기한의 이익을 누리게 됩니다.

분할 합의의 각 회차는 달력상의 날짜로 정해지는 경우가 대부분이고, 이런 날짜는 민법에서 말하는 확정한 기한에 해당합니다. 민법 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 그러므로 둘째 회차 날짜에 입금이 없으면 그 회차분에 대해서는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다는 틀로 읽을 수 있습니다. 반면 아직 날짜가 오지 않은 셋째, 넷째 회차분은 합의서가 달리 정하지 않는 한 기한이 도래하지 않은 돈입니다.

여기서 임차인이 곤란해집니다. 연체된 회차분만 청구할 수 있고 나머지는 날짜가 올 때마다 따로 받아야 한다면, 임대인이 회차마다 늦추기만 해도 임차인은 같은 절차를 되풀이해야 합니다. 이를 막는 장치가 약속을 한 번이라도 어기면 아직 오지 않은 회차분의 기한 이익도 사라지고 남은 돈 전부를 한꺼번에 청구할 수 있다는 기한이익 상실 조항입니다.

한 가지 기준은 분명히 해 두겠습니다. 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말은 임대인의 사정일 뿐이고, 판단 기준은 임대차계약서와 법입니다. 관행과 법은 다릅니다. 분할 제안을 받았다고 수락할 법적 의무가 생기는 것은 아니며, 응하더라도 조건은 임차인이 정할 수 있습니다.

분할 불이행에서 잔액 청구까지, 흐름은 이렇게 이어집니다

민법 제388조는 어떤 경우에 기한의 이익을 주장하지 못한다고 정합니까?

민법 제388조의 제목은 기한의 이익의 상실입니다. 조문은 채무자가 다음 각호의 경우에는 기한의 이익을 주장하지 못한다고 정하고, 제1호는 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 한 때, 제2호는 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니한 때입니다. 조문이 직접 꼽는 사유는 이 두 가지이고, 모두 담보와 관련된 장면입니다.

임차인이 담보 없이 날짜별 입금 약속만 받아 둔 경우라면 제388조의 두 호를 근거로 잔액을 앞당겨 청구하기는 어려울 수 있고, 합의서의 약정에 기대야 합니다. 다만 다른 법률이 따로 기한의 이익 상실 사유를 정하는 경우가 있을 수 있어서, 민법 제388조의 두 가지가 전부라고 단정할 수는 없습니다.

합의서에 기한이익 상실 약정이 있더라도 두 번째 쟁점이 남습니다. 사유가 생기는 순간 별도 통지 없이 잔액의 기한이 도래한 것으로 보는 방식인지, 임차인이 상실을 청구하거나 통지한 때 효과가 생기는 방식인지에 따라 잔액에 대한 지체책임이 언제부터 시작되는지가 달라질 수 있습니다. 이런 효력 발생 방식과 문구의 해석은 법원이 사안별로 판단하는 영역이므로, 어느 방식인지를 합의서 문구 자체로 분명히 해 두는 것이 안전합니다.

전세금 분할 변제 합의서에는 기한이익 상실 문구와 함께 무엇을 적어 두어야 합니까?

상실 문구는 혼자 서 있지 못합니다. 아래 여섯 가지가 서로 맞물려야 하고, 하나라도 비어 있으면 나중에 해석 다툼이 생깁니다.

상실 방식은 두 갈래로 갈립니다

어느 쪽이 더 안전한지는 단정할 수 없고 사안에 맞춰 문구를 짜야 합니다. 중요한 것은 두 방식이 뒤섞인 모호한 문장을 피하는 것입니다. 합의서 초안을 이미 받으셨다면 서명하기 전에 무료 전화상담(02-591-5662)으로 문구부터 점검해 보시기 바랍니다.

전세금 분할 변제 합의에서 기한이익이 상실되면 무엇을 청구하고 지연손해금은 어떻게 흐릅니까?

이율은 이렇게 구성됩니다. 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 한다고 정합니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 제397조 제1항에 따라 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다. 합의서에 지연이율을 분명한 숫자로 적어 두면 다툼의 여지가 줄어듭니다.

합의가 깨져 소송으로 가면 이율 구조가 하나 더 붙습니다. 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소송촉진 등에 관한 특례법은 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율을 대통령령으로 정하는 이율에 따르도록 합니다. 소장이 송달되기 전까지는 앞에서 본 민법상의 틀이 기준이 됩니다. 다만 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 이 특례를 적용하지 아니합니다.

상실 약정을 넣지 않은 합의서에서 한 회차가 밀리면 그 회차분만 먼저 청구하고 나머지는 날짜가 올 때마다 다시 따지는 구조가 됩니다.

합의서에 서명만 받으면 충분합니까? 집행권원이 되는 문서와 되지 않는 문서

집행권원이란 강제집행의 기초가 되는 문서를 말합니다. 민사집행법 제56조는 항고로만 불복할 수 있는 재판, 가집행의 선고가 내려진 재판, 확정된 지급명령, 일정한 요건을 갖춘 공정증서, 소송상 화해와 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 강제집행의 기초로 듭니다. 임대인과 임차인이 주고받은 사적인 합의서는 이 열거에 들어 있지 않습니다.

사적 합의서는 증거이지 집행권원이 아닙니다

민사소송법 제358조는 사문서에 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있으면 진정한 것으로 추정한다고 정합니다. 이것은 문서가 진짜라는 추정일 뿐이고, 그 문서만으로 곧바로 강제집행에 들어갈 수는 없습니다. 임대인이 약속을 어기면 합의서를 증거로 삼아 이행을 구하는 소송을 내고 판결을 받아야 하며, 이때 소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 감안해야 합니다.

이미 소송 중이라면 소송상 화해

전세금반환소송이 진행 중이라면 법정에서 분할 합의를 하고 그 내용을 조서에 남기는 방법이 있습니다. 민사소송법 제220조는 화해를 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고, 민사집행법 제56조 제5호는 소송상 화해와 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초해서도 강제집행을 실시할 수 있다고 정합니다. 분할 일정과 상실 조항을 화해조항으로 조서에 올리면, 합의서와 달리 임대인이 어길 때 다시 판결을 받는 단계를 건너뛰는 구조가 됩니다. 다만 어떤 조항이 어떤 문언으로 조서에 기재되는지는 사건과 재판부에 따라 달라질 수 있고, 집행에 들어갈 때에는 민사집행법 제57조가 제58조와 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용하므로, 집행문 같은 절차를 갖추었는지도 확인해야 합니다.

조정으로 합의 조항을 조서에 남기는 방법

법원의 조정 절차에서 합의가 이루어지면 민사조정법 제28조에 따라 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 조정이 성립합니다. 같은 법 제29조는 조정이 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다고 정하므로, 소송상 화해와 마찬가지로 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이라는 틀에서 집행권원을 설명합니다.

공정증서는 요건이 맞아야 집행권원이 됩니다

공증인이 작성한 공정증서는 민사집행법 제56조 제4호가 정한 요건을 갖추어야 집행권원이 됩니다. 문언은 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것입니다. 분할 합의에 적용하면 청구가 일정한 금액의 지급으로 읽히도록 남은 금액과 회차별 금액, 상실 후 잔액의 산정 방식을 문안에 분명히 적고, 임대인이 강제집행을 승낙한 취지가 증서에 적혀야 합니다.

상실 약정의 효력 발생 방식과 문구 해석은 증서가 있어도 사안별 다툼의 여지가 남고, 임대인이 공증을 거부하면 이 방법은 시작할 수 없습니다.

제소전 화해는 법원에서 합의를 성립시키는 방법

민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지, 원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립하면 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시합니다. 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원으로 다루어지며 민사집행법 제56조 제5호의 틀에서 설명합니다.

반면 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(민사소송법 제387조 제2항). 이 경우 당사자는 같은 법 제388조에 따라 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다. 신청은 화해가 성립되지 아니한 사유를 적은 조서의 등본(같은 법 제387조 제3항)이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하며 이 기간은 불변기간입니다.

무엇을 고를지 정하는 기준

어느 문서를 택할지는 소송이 이미 진행 중인지, 임대인이 법원이나 공증 사무소에 나올 의사가 있는지, 담보를 받을 수 있는지, 시간을 얼마나 쓸 수 있는지로 나뉩니다. 소송 중이면 소송상 화해나 조정이 자연스럽고, 소송 전이면 제소전 화해나 공정증서가 후보지만 임대인의 협조가 전제입니다. 협조를 얻기 어렵다면 소송 쪽으로 방향을 정하는 편이 현실적이며, 어느 문서든 상실 조항과 이율, 인도 시점이 함께 담겨야 의미가 있습니다.

분할 합의를 하면서 임차인이 놓치기 쉬운 권리는 무엇입니까?

임대인이 자주 하는 말과 그에 대한 조문상의 판정을 짝지어 보았습니다.

집행권원을 확보한 뒤의 집행에서도 인도 문제는 남습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 합의서만으로는 이 특례를 기대하기 어렵고, 화해조서나 조정조서가 여기서 말하는 이에 준하는 집행권원에 해당하는지는 문서별로 확인할 부분입니다. 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 관한 것이어서 채권압류 같은 다른 집행에서는 집행권원의 내용에 따라 민사집행법 제41조 제1항의 반대의무 문제가 남을 수 있습니다.

우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖추어야 한다는 점(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)도 잊지 마세요. 분할 합의 중 이사나 전출로 대항요건을 잃지 않도록 임차권등기를 먼저 마치는 순서가 중요합니다. 보증보험에 가입한 임차인이라면 합의서에 서명하기 전에 보증기관에 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 보증기관의 기준과 기간은 사안에 따라 달라 개별 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문