전세권 설정 비용, '누가 내나'가 왜 다툼이 될까

전세권은 계약서에 도장을 찍는 것만으로 생기는 권리가 아닙니다. 민법 제186조는 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다."고 정하고 있고, 전세권은 바로 이 부동산 물권에 해당합니다. 당사자가 전세권을 설정하기로 합의했더라도 등기부에 올라가기 전까지는 물권으로서의 효력이 생기지 않는다는 뜻입니다. 결국 등기 절차는 피할 수 없고, 등기에는 관련 세금과 수수료, 그리고 법무사 등 대리인에게 맡길 경우의 보수가 따라옵니다. 이 돈을 누가 낼 것인지가 모든 다툼의 출발점입니다.

등기를 마친 전세권자가 얻는 권리는 민법 제303조 제1항에 정리되어 있습니다. 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가집니다. 여기에 더해 제318조는 "전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다."고 정하고 있습니다. 이런 권리가 주로 세입자 쪽에 도움이 되다 보니 "혜택을 받는 사람이 비용을 낸다"는 말이 거래 현장에서 관행처럼 굳어졌습니다.

그런데 관행과 법은 다릅니다. 관행은 거래 현장에서 많이 쓰이는 방식일 뿐이고, 그 자체로 상대방에게 비용을 부담시킬 법적 근거가 되지는 않습니다. 반대로 세입자가 "법적으로 집주인이 내야 한다"고 주장할 근거 역시 전세권 규정 안에서는 뚜렷하게 찾기 어렵습니다. 양쪽 모두 확실한 조문을 내밀기 어려운 구조이기 때문에, 계약서에 아무것도 적어 두지 않은 상태에서 다툼이 생기면 서로 자기 쪽 논리만 반복하며 말이 길어지기 쉽습니다.

비용 문제가 실제로 불거지는 시점은 크게 두 번입니다. 처음 전세권을 설정할 때, 그리고 전세금을 돌려받으면서 등기를 지울 때입니다. 앞의 다툼은 대개 계약 직전이라 조건 협상으로 풀리지만, 뒤의 다툼은 전세금 반환과 얽혀 서로 감정이 상한 상태에서 벌어지는 경우가 많습니다. 이 글은 두 시점을 나눠 관련 조문을 하나씩 짚고, 계약서에 무엇을 어떻게 적어 두면 되는지까지 정리합니다.

전세권 설정 비용은 법적으로 누가 내야 하나요?

먼저 결론부터 말씀드리면, 민법 전세권 장을 제303조부터 차례로 읽어 보아도 설정등기 비용을 누가 부담한다는 조문은 찾기 어렵습니다. 전세권 장에는 존속기간(제312조), 전세금 증감청구(제312조의2), 소멸통고(제313조), 전세권자의 손해배상책임(제315조), 소멸과 동시이행(제317조), 경매청구권(제318조) 같은 내용이 자리 잡고 있지만, 비용 부담자를 정한 문장은 눈에 띄지 않습니다. 다른 법령까지 전부 뒤져 "어디에도 없다"고 단정할 일은 아니지만, 적어도 전세권 규정만 놓고 보면 부담 주체가 정해져 있지 않다고 보고 접근하는 것이 출발점입니다.

그래서 자연스럽게 눈이 가는 조문이 민법 계약 장 가운데 매매 절에 있는 제566조입니다. 원문은 "매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다."입니다. 이어서 제567조는 "본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다."라고 정합니다. 전세권설정계약은 전세금이 오가는 계약이라 유상계약의 성격을 띤다고 볼 여지가 있다는 점에서, 제567조를 거쳐 제566조가 거론되는 것입니다.

하지만 여기서 곧바로 "그러니 반반"이라고 결론 내리면 곤란합니다. 첫째, 제567조 단서는 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용하지 않는다고 정하고 있어, 전세권설정계약에 이 규정이 그대로 미치는지 자체가 해석의 문제입니다. 둘째, 제566조가 말하는 것은 '매매계약에 관한 비용'인데, 등기에 드는 세금이나 대행 보수가 계약을 맺는 데 드는 비용인지, 아니면 계약에 따른 의무를 이행하는 데 드는 비용인지는 보는 관점에 따라 달라질 수 있습니다. 두 관문을 모두 통과해야 균분 이야기가 나오는 구조라서, 어느 쪽으로도 단정하기 어렵습니다.

아래 세 조문은 비용 문제를 이야기할 때 반복해서 등장하는 '조문 지도'입니다. 각 조문이 어디까지 답하고 어디부터 답하지 않는지 구분해 두면 상대방 주장의 무게를 가늠하기 쉬워집니다.

세 조문을 나란히 놓고 보면 공통점이 하나 보입니다. 어느 조문도 '설정 비용은 누가 낸다'라고 직접 말하지 않는다는 점입니다. 특히 제473조는 "다른 의사표시가 없으면"이라는 전제를 문언에 담고 있어, 당사자가 따로 정해 둔 내용이 있는지부터 확인하게 만듭니다. 계약서에 비용 부담을 분명하게 적어 두면, 이런 조문 해석으로 다툴 여지 자체가 크게 줄어든다는 것이 실무에서 가장 중요한 포인트입니다.

계약 비용인가, 변제 비용인가 — 두 렌즈로 보는 설정 비용

설정 비용을 둘러싼 논쟁은 결국 같은 돈을 어떤 렌즈로 보느냐의 문제로 정리됩니다. 하나는 그 돈을 '계약에 관한 비용'으로 보는 렌즈이고, 다른 하나는 계약에서 생긴 의무를 이행하는 데 드는 '변제비용'으로 보는 렌즈입니다. 렌즈가 달라지면 거론되는 조문이 달라지고, 조문이 달라지면 결론의 방향도 달라질 수 있습니다.

변제비용 렌즈에서 쓰이는 제473조의 원문은 "변제비용은 다른 의사표시가 없으면 채무자의 부담으로 한다. 그러나 채권자의 주소이전 기타의 행위로 인하여 변제비용이 증가된 때에는 그 증가액은 채권자의 부담으로 한다."입니다. 전세권설정계약에서 설정등기에 협력할 의무를 집주인 쪽 채무로 놓고 보면 '집주인 부담'이라는 주장이 나올 수 있습니다. 반면 등기가 양쪽의 협력으로 이루어진다는 점이나, 등기로 얻는 이익이 주로 세입자 쪽에 있다는 점을 강조하면 다른 결론을 주장할 여지도 생깁니다. 어느 해석이 맞다고 조문이 미리 정해 두지 않았기 때문에 이 부분 역시 단정하기 어렵습니다.

이처럼 두 렌즈 모두 그럴듯한 논리를 만들 수 있다는 점이, 금액에 비해 다툼이 커지는 이유입니다. 집주인은 관행을 근거로, 세입자는 조문 해석을 근거로 서로 물러서지 않으면 작은 비용 때문에 전세권 설정 자체가 미뤄지기도 합니다.

결국 실익은 한 가지로 모입니다. 계약 단계에서 "설정 비용은 누가, 어떤 항목까지 부담한다"를 문장으로 남겨 두면 렌즈 논쟁 자체가 필요 없어집니다. 누가 부담하기로 하든 합의 내용이 계약서에 분명하게 적혀 있다는 사실이 가장 강력한 근거가 됩니다.

말소 단계에서 제317조가 정한 동시이행 구조

설정 비용 다툼이 계약 초기의 문제라면, 말소 비용 다툼은 계약 끝의 문제입니다. 여기서 기준이 되는 조문은 민법 제317조입니다. 원문은 "전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다."입니다. 세입자 쪽의 목적물 인도와 말소 서류 교부, 집주인 쪽의 전세금 반환이 같은 시점에 맞물리도록 짜여 있는 구조입니다.

이 조문이 정하는 것과 정하지 않는 것을 나눠 보면 이렇습니다. 정하는 것은 세입자가 할 일(목적물의 인도, 말소등기에 필요한 서류의 교부)과 집주인이 할 일(전세금 반환), 그리고 둘이 동시에 이행되어야 한다는 점입니다. 정하지 않는 것은 말소등기 신청을 실제로 누가 진행하는지, 그 과정에서 드는 비용을 누가 부담하는지입니다. 조문이 비어 있는 바로 그 자리가 다툼이 생기는 자리입니다.

동시이행 구조가 중요한 이유는 순서가 곧 협상력이기 때문입니다. 전세금을 받기 전에 말소 서류부터 넘겨 버리면, 세입자 쪽에 남는 지렛대가 사라집니다. 반대로 집주인은 서류를 받지 못했다는 이유를 들어 반환을 미룰 수 있으므로, 세입자는 서류를 이미 준비했고 언제든 넘길 수 있다는 사실을 기록으로 남겨 두는 편이 좋습니다. 이 기록은 나중에 전세금 반환이 늦어진 책임이 어느 쪽에 있는지를 따질 때 중요한 자료가 됩니다.

말소 비용을 누가 내느냐의 문제에서도 제473조가 다시 거론됩니다. 말소 서류의 교부를 세입자의 채무로 보면 그 변제비용은 세입자 쪽이라는 해석이 나올 수 있습니다. 반대로 말소등기는 소유자가 부담 없는 등기부를 되찾는 절차라는 점에 주목하면 다르게 볼 여지도 있습니다. 제473조가 이 비용에 적용되는지, 적용된다면 어느 쪽 의무의 변제비용으로 볼지는 모두 단정하기 어렵습니다. 제473조 단서처럼 채권자의 주소이전 기타의 행위로 인하여 변제비용이 증가된 때에는 그 증가액을 채권자가 부담한다는 문언도 있으니, 사정이 복잡하다면 조문 하나로 결론을 내리기보다 전체 경위를 정리해 두는 것이 우선입니다.

말소 비용을 전세금에서 빼고 돌려줘도 되나요?

만기 무렵 가장 자주 듣는 말이 "말소 비용은 전세금에서 빼고 보낼게요"입니다. 금액 자체는 전세금에 비해 작지만, 일방적으로 공제된 채 돈이 들어오면 세입자 입장에서는 납득하기 어렵습니다. 집주인과 세입자가 흔히 주고받는 말을 하나씩 짚어 보겠습니다.

전세권 규정 안에서 전세금으로 무언가를 충당한다고 직접 적어 둔 조문으로는 제315조 제2항이 눈에 띕니다. 전세권의 목적물 전부 또는 일부가 전세권자에게 책임 있는 사유로 멸실된 경우, 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다는 내용입니다. 하지만 이 조문은 목적물 멸실로 인한 손해배상을 다루는 것이어서, 성격이 전혀 다른 말소 비용을 전세금에서 빼도 되는지까지 말해 주지는 않습니다.

그렇다면 일방적인 공제 통보를 받았을 때 세입자는 어떻게 해야 할까요. 먼저 계약서와 특약에 공제 근거가 있는지 확인하고, 근거가 없다면 공제에 동의하지 않는다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 이렇게 해 두면 나중에 차액을 다툴 때 '당시 이의 없이 받아들였다'는 주장을 반박하는 자료가 될 수 있습니다. 다만 차액이 크지 않다면 전세금 본체를 먼저 확보하고 차액은 따로 정리하는 순서가 현실적인 경우가 많습니다.

반대로 말소 비용을 세입자가 부담하기로 특약을 해 두었다면, 그 약정이 기준이 됩니다. 이 경우에도 공제할 수 있는 항목과 범위가 특약에 적힌 문언을 넘어서는지는 따져볼 수 있습니다. 예를 들어 특약에 '말소등기 비용'만 적혀 있는데 다른 명목의 비용까지 함께 빼려 한다면, 그 부분은 약정 범위를 벗어난 것인지 확인할 필요가 있습니다.

임차권등기·확정일자와 나란히 놓고 본 비용 구조

전세권만 놓고 보면 비용 문제가 막막하게 느껴지지만, 다른 보호 수단과 나란히 놓으면 차이가 선명해집니다. 특히 임차권등기명령은 비용에 관해 법이 직접 청구 근거를 두고 있다는 점에서 전세권 설정과 대비됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있고, 같은 조 제8항은 "임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다."라고 정합니다.

표에서 보듯 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상황을 전제로 한 제도이고, 법은 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정해 두었습니다. 반면 전세권 설정은 계약 시점에 당사자의 합의로 하는 등기이고, 전세권 규정에서는 이런 비용 청구 조문을 찾기 어렵습니다. 같은 '등기'라도 비용을 둘러싼 법의 태도가 다르다는 점을 알아 두면, 집주인과 대화할 때 혼동을 줄일 수 있습니다.

대항요건과 확정일자는 주택 세입자에게 가장 기본적인 보호 장치입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 시 우선변제권을 줍니다. 확정일자만으로 우선변제권이 생기는 것이 아니라 대항요건과 함께 갖춰야 한다는 점은 꼭 기억해 두어야 합니다.

어떤 수단을 고를지는 비용만으로 결정할 문제가 아닙니다. 전세권은 등기된 물권이라 제318조 경매청구 같은 고유한 장점이 있는 반면, 집주인 협조가 필요하고 설정·말소 비용 문제가 따라옵니다. 주택이라면 대항요건과 확정일자를 먼저 갖추고, 전세권은 필요성을 따져 추가로 검토하는 순서가 안전합니다.

계약서 특약에 남길 세 줄 — 설정·말소·공제

지금까지 살펴본 조문들은 모두 한 방향을 가리킵니다. 법이 부담자를 분명히 정해 두지 않은 영역이니 당사자가 정해 두라는 것입니다. 전세권 설정 비용 다툼을 미리 막는 가장 확실한 방법은 계약서 특약란에 아래 세 가지를 문장으로 적어 두는 것입니다. 괄호 안의 부담자는 협상 결과에 따라 채우면 됩니다.

첫째 줄에서 중요한 것은 '어떤 항목까지'입니다. 세금과 수수료만인지, 법무사 등 대리인 보수까지 포함하는지를 괄호 안에 적어 두지 않으면, 나중에 "보수는 포함되지 않는다"는 식의 다툼이 다시 생길 수 있습니다. 비용을 나누기로 했다면 나누는 기준도 함께 적어야 합니다.

둘째 줄은 제317조의 동시이행 구조를 특약 안에 다시 확인해 두는 의미가 있습니다. 말소 서류 교부와 전세금 반환이 같은 시점에 이루어진다는 문장을 적어 두면, 집주인이 서류부터 먼저 달라고 요구하는 상황을 줄일 수 있습니다. 말소 비용 부담자를 함께 적어 두면 만기 무렵 협상에서 비용 문제가 전세금 반환을 늦추는 빌미가 되는 것도 막을 수 있습니다.

셋째 줄은 앞서 본 일방적 공제 다툼을 원천적으로 차단합니다. 공제를 아예 금지할지, 영수증으로 확인된 말소등기 비용에 한해 허용할지를 미리 정해 두면, 만기 때 서로 계산이 달라 생기는 갈등이 크게 줄어듭니다. 공제를 허용하더라도 범위를 좁고 구체적으로 적어 두는 것이 세입자에게 안전합니다.

비용보다 먼저 볼 것, 전세금이 돌아오지 않을 때의 회수 경로

설정 비용과 말소 비용은 중요한 문제이지만, 전세금 본체에 비하면 규모가 작습니다. 정말 경계해야 할 상황은 비용 다툼이 아니라 만기가 지나도 전세금이 돌아오지 않는 상황입니다. 전세권 등기를 마쳐 두었다면, 전세권설정자가 전세금 반환을 지체할 때 제318조에 따라 민사집행법이 정한 바에 의해 목적물의 경매를 청구할 수 있다는 선택지가 생깁니다. 다만 이 선택지를 쓸지, 소송을 함께 진행할지는 등기부 상황과 다른 권리관계를 보고 판단해야 합니다.

주택 임대차에서 일반적인 회수 경로는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행(부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류) 순서로 이어집니다. 소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월 정도를 예상합니다. "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말은 임대인 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 근거가 되지 않으므로, 기준은 언제나 임대차계약서와 법이라는 점을 잊지 마세요.

말소 비용이 일방적으로 공제된 채 전세금이 일부만 들어왔다면, 그 차액을 반환 청구의 일부로 함께 다툴지, 금액에 비추어 협의로 정리할지를 판단해야 합니다. 어느 쪽이든 공제에 동의하지 않았다는 기록과 계약서 특약 내용이 판단의 출발점이 됩니다.

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