1) 만기 관리와 내용증명: 시작을 정확히

전세보증금 돌려받기 방법의 첫걸음은 계약만료일 관리다. 만료 1~2개월 전에는 갱신거절 또는 재계약 의사를 명확히 알리고, 만기 후에는 반환기일을 특정해 내용증명으로 요구한다. 문자·통화기록만으로는 분쟁 시 입증이 약해질 수 있어 발송인·수신인·발신일·요지·기한이 또렷한 서면을 남겨 두는 편이 안전하다. 반환기일을 넘겼다면 지연손해금(지연이자) 청구 가능성까지 열어 두며, 이후 절차(가압류·소송)의 근거 자료로 활용된다.

2) 권리 유지: 전입신고·확정일자 그리고 임차권등기명령

보증금을 안전하게 돌려받으려면 대항력과 우선변제권을 끝까지 유지하는 것이 핵심이다. 집에 거주 중이면 전입신고와 확정일자를 유지하고, 부득이 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 기존 권리를 이어간다. 이 절차는 새 거주지로 옮긴 뒤에도 경매가 진행되면 배당요구 등에서 불이익을 줄이는 역할을 한다. 신청에는 임대차계약서, 주민등록 등 기본 자료가 필요하고, 법원 결정 후 등기까지 마쳐야 보호가 공백 없이 이어진다.

3) 보전처분과 소송: 시간 손실을 줄이는 선택

임대인의 자산 이동이 우려되거나 반환이 지연되면 가압류로 채권을 보전해 두는 방안을 검토한다. 이어서 전세금 반환 청구를 제기하면 판결 또는 지급명령으로 집행권원을 확보할 수 있다. 온라인 전자소송 시스템을 이용하면 서류 제출·열람이 편리하고 진행상황 추적이 수월하다. 소송에서는 계약관계, 인도·전출, 요구 및 지연이자 산정 등을 체계적으로 정리하는 것이 중요하며, 분쟁 규모와 난이도에 따라 전문가 선임이 효율을 높인다.

4) 배당·집행과 보증보험 활용

경매가 개시되면 우선변제권 요건을 갖춘 임차인은 기한 내 배당요구를 하고, 판결·지급명령 등 집행권원이 있으면 강제집행(채권압류·부동산 경매 신청 등)으로 회수를 앞당긴다. 전세보증보험(HUG/SGI 등)에 가입한 경우에는 약관에 따른 보증금 반환 청구 절차를 동시에 검토해 실제 수령 시점을 당길 수 있다. 각 경로의 서류목록과 처리기한은 상황별로 다르므로, 진행 단계마다 체크리스트를 갱신해 누락을 막는 것이 좋다.

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