경매 임차권 등기: 배당요구 타이밍·대항력 유지 체크리스트
법도
2025-09-08 13:15
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경매 임차권 등기, 배당받는 길은 타이밍에서 갈린다
집이나 상가가 경매로 넘어가도 보증금을 최대한 회수하려면, 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 끊김 없이 이어가고 배당요구를 제때 해야 한다. 핵심만 정리했다.
임차권 등기의 역할
이사 후에도 임대차가 존속하는 것으로 보아 대항력 유지 및 확정일자와 결합한 우선변제권을 보전한다. 주택과 상가 모두 제도 취지는 동일하다.
경매와의 접점
경매개시결정이 내려지면 배당요구종기가 공고된다. 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외될 수 있다. 종기·채권액·보증금 범위를 정확히 기재한다.
소액임차인 체크
지역별 기준 보증금 한도 내면 최우선변제 대상이 될 수 있다. 기준과 한도는 지역·시점에 따라 다르므로 최신 공고를 확인한다.
우선순위는 ‘시간’
전입신고와 확정일자의 선점, 그리고 적시에 한 임차권 등기가 우선순위를 가른다. 계약 갱신·증액분도 일자 관리가 필요하다.
경매 진행 시, 이렇게 움직이면 유리하다
임차권등기명령 신청 → 결정 정본 수령 즉시 등기완료. 주소 이전 전후로 전입신고와 확정일자 보유 현황을 점검해 끊김이 없게 한다.
배당요구 준비 → 집행법원 공고의 배당요구종기 확인. 보증금, 지연손해금(약정/법정), 우선변제 대상액을 구분 기재한다. 매각물건명세서와 말소기준권리도 같이 확인.
소액임차인 여부 판단 → 해당 지역 기준액·한도에 부합하면 최우선변제 신청 근거를 첨부한다. 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법 기준을 따로 확인.
배당기일 대응 → 배당표를 열람하고 이의가 있으면 즉시 이의제기. 배당 미달 시에는 임대인 상대 잔액 청구 등 후속 절차를 검토한다.
인도 문제 → 소유권 이전 후 점유분쟁이 있으면 인도명령 등 별도 절차를 참고한다(상황별로 다름).
※ 주택·상가 모두 기본 원리는 같지만, 금액 기준·요건은 다를 수 있다. 진행 중인 사건의 공고문·등기부 최신 기재를 반드시 확인하자.
자주 놓치는 포인트
- 종기 경과 후에 한 배당요구 → 배당에서 제외될 수 있음.
- 증액분 확정일자 미취득 → 우선순위에서 밀릴 위험.
- 임차권 등기 지연 → 이사 후 권리 보전 공백 발생.
- 상가의 보증금 범위 인정 오기재 → 우선변제액 산정 오류.
- 주소 변경·통지 누락 → 송달 지연으로 절차상 불이익.
준비물·확인 체크
임대차계약서 원본
주민등록 전입 사실
확정일자 부여 여부
등기부 등본(말소기준권리 확인)
집행법원 공고(배당요구종기)
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