전세보증금 반환소송, 소장을 내고 나면 무엇이 갈릴까

내용증명을 보내고 임차권등기명령까지 마친 임차인이 다음으로 밟는 절차는 법원에 전세보증금 반환소송 소장을 접수하는 일이다. 그런데 소장을 접수했다고 해서 이후 절차가 하나의 정해진 길로만 흘러가는 것은 아니다. 법원이 소장 부본을 집주인, 즉 피고에게 송달한 뒤 그 집주인이 어떤 태도를 보이느냐에 따라 남은 몇 달의 진행 방식과 임차인이 준비해야 할 서류의 종류가 크게 달라지기 때문이다.

법도 전세금반환소송센터로 상담을 요청하는 임차인들이 소장 접수 이후 가장 자주 묻는 질문을 모아보면 대체로 네 갈래로 정리된다. 소장을 냈는데 집주인이 아무런 답도 하지 않는다는 경우, 원상복구비나 밀린 관리비를 이유로 보증금을 깎겠다며 다투는 답변서를 보내온 경우, 이사 이후 연락이 완전히 끊겨 주소조차 확인되지 않는 경우, 그리고 전세보증금을 한 번에 주지는 못하니 나눠서 갚겠다거나 합의로 끝내자고 제안해 오는 경우다. 이 네 가지는 겉보기에는 비슷해 보여도 민사소송법상 적용되는 조문이 서로 다르고, 그에 따라 걸리는 기간과 임차인이 다음에 해야 할 행동도 달라진다.

아래 체크리스트 중 하나라도 지금 상황과 겹친다면, 이 글에서 자신의 사건이 어느 경로를 타고 있는지 먼저 확인한 뒤 다음 행동을 정하는 편이 좋다. 각 경로의 구체적인 진행 방법은 이미 개별 주제로 자세히 다룬 글이 따로 있으므로, 이 글에서는 네 갈래가 어떤 기준으로 나뉘고 서로 어떻게 다른지 한눈에 비교하는 데 집중한다.

실제 사건에서는 이 네 유형이 한 사건 안에서 순서대로 겹쳐 나타나기도 한다. 처음에는 답변서가 없어 무응답형처럼 보이다가, 알고 보니 소장 부본 송달 자체가 되지 않아 잠적형으로 전환되는 경우가 대표적이다. 또 답변서를 내며 일부 금액을 다투다가도 재판 도중 재판부의 권유로 화해권고결정을 받는 식으로 다툼형에서 화해권고형으로 넘어가는 흐름도 드물지 않다. 그래서 네 유형을 완전히 배타적인 별개의 절차로 이해하기보다는, 지금 사건이 어느 단계를 지나고 있는지 확인하는 기준표로 활용하는 편이 실무적으로 더 유용하다. 법원에서 보내는 서류의 명칭만 정확히 읽어도 지금 사건이 어느 국면에 있는지 상당 부분 짐작할 수 있다. 예를 들어 봉투에 '답변서'라고 적힌 서류가 아예 오지 않았다면 ①이나 ③을, '준비서면'이나 '답변서'가 도착했다면 ②를, '공시송달' 표시가 있는 송달보고서라면 ③을, '화해권고결정'이라는 제목의 서류라면 ④를 먼저 의심해 보면 된다.

• 소장 접수 후 집주인의 반응을 기다리고 있다
• 답변서가 도착했는데 이걸 어떻게 읽어야 할지 모르겠다
• 집주인과 연락이 끊겨 소송이 멈춰버릴까 걱정된다
• 화해권고결정문을 받았는데 받아들여야 할지 고민된다

왜 이 네 갈래를 구분해서 알아두는 것이 중요할까. 셀프로 소송을 진행하는 임차인이 가장 자주 겪는 어려움은 절차 자체를 몰라서가 아니라, 지금 내 사건이 어느 단계에 있고 다음에 무엇을 해야 하는지 판단하지 못해 시간을 흘려보내는 데 있다. 답변서가 안 왔는데 막연히 기다리기만 하다가 기일지정신청 시기를 놓치거나, 화해권고결정문을 받고도 2주라는 불변기간을 인지하지 못해 그대로 확정시켜 버리는 사례가 실무에서 드물지 않게 나온다. 네 유형의 갈림길과 기한을 미리 알아두면 서류가 도착했을 때 당황하지 않고 정해진 기간 안에 필요한 행동을 할 수 있다. 특히 답변서 제출 기한인 30일, 이의신청 기한인 2주는 모두 불변기간이거나 그에 준하는 성격을 갖고 있어 하루만 늦어도 되돌리기 어려운 경우가 많다. 서류가 도착한 날짜를 달력에 표시해 두고, 애매한 부분이 있으면 기한이 남아 있을 때 미리 확인하는 습관이 결국 시간과 비용을 아끼는 길이다. 반대로 기한을 정확히 지키기만 하면, 어느 유형으로 사건이 흘러가든 임차인이 불리해질 이유는 원칙적으로 없다. 결국 이 글 전체에서 말하고 싶은 핵심은 특정 유형이 유리하거나 불리하다는 것이 아니라, 지금 내 사건이 어느 유형인지 정확히 파악하고 그에 맞는 기한을 놓치지 않는 것이 가장 무엇보다 중요하다는 점이다.

유형 ①집주인이 답변서조차 내지 않는 경우

소장 부본을 송달받은 집주인은 민사소송법 제256조에 따라 원칙적으로 송달일부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 한다. 다만 공시송달로 송달된 경우는 이 기간의 적용에서 제외된다. 이 기한 안에 아무런 답변서도 내지 않으면 제257조에 따라 원고, 즉 임차인이 청구원인으로 주장한 사실을 집주인이 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결을 선고할 수 있다. 다만 판결이 선고되기 전까지 집주인이 답변서를 내면 이 무변론 판결 절차는 적용되지 않는다.

이 경로에서 임차인이 따로 할 일은 많지 않지만, 재판부가 무변론으로 처리하지 않고 변론기일을 지정하는 경우도 있으므로 기일통지서를 계속 확인해야 한다. 답변서 미제출이 곧 임대인의 태만을 뜻하는 경우도 있지만, 소장 부본 자체를 받지 못했거나 이사·폐업 등으로 실제 거주지와 등기된 주소가 달라진 경우도 섞여 있어, 송달 결과를 보고서로 확인하는 절차를 건너뛰지 않는 편이 안전하다.

무변론 판결이 선고되면 그 자체로 심리가 종결되므로, 다른 유형에 비해 판결까지 걸리는 기간이 짧아지는 경우가 많다. 판결이 확정된 뒤에는 판결문에 임대인의 성명과 주소, 보증금 액수, 지연손해금 기산일 등이 정확히 표시돼 있는지 먼저 확인해야 한다. 이 내용이 정확해야 이후 집행문을 받아 강제집행 단계로 곧바로 넘어갈 수 있기 때문이다. 만약 판결문에 임대인의 이름이나 보증금 액수가 실제와 다르게 적힌 부분이 보인다면, 곧바로 강제집행을 시도하기보다 그 오기를 바로잡는 절차부터 밟는 편이 나중에 집행이 지연되는 상황을 막는 길이다. 반대로 송달 자체에 문제가 있었던 사실이 뒤늦게 드러나면 판결의 효력을 다투는 별도 절차가 필요해질 수 있으므로, 송달 서류를 사건이 끝난 뒤에도 보관해 두는 것이 좋다. 무응답형으로 진행되는 사건이라도 등기부등본상 집주인 명의나 근저당권 설정 여부는 소송과 별개로 수시로 확인해 두는 편이 좋다. 판결을 받은 뒤 강제집행을 준비하는 단계에서 등기부 내용이 소송 초기와 달라져 있으면 집행 방법을 다시 검토해야 할 수 있기 때문이다.

유형 ②보증금 액수를 놓고 다투는 경우

집주인이 답변서를 내면서 원상복구 비용이나 밀린 관리비, 장기수선충당금 정산 등을 이유로 보증금 전액을 돌려줄 수 없다고 주장하는 경우다. 민사소송법 제150조 제1항은 당사자가 상대방이 주장한 사실을 변론에서 명백히 다투지 않으면 이를 자백한 것으로 본다고 정한다. 다만 변론 전체의 취지로 보아 다툰 것으로 인정되는 경우에는 그렇지 않다. 같은 조 제2항은 상대방의 주장에 대해 모른다고 진술한 경우에도 다툰 것으로 추정한다고 정한다.

즉 집주인이 답변서에서 구체적인 공제 항목을 적시하며 명확하게 다투면, 그 부분은 자백 간주가 되지 않고 정식으로 증명이 필요한 쟁점이 된다. 이 유형에서는 임차인도 준비서면으로 대응해야 하는데, 임대차계약서의 원상복구 조항, 입주 당시와 퇴거 당시의 사진, 관리비 정산 내역, 집주인과 주고받은 문자나 통화 녹음 등이 핵심 증거가 된다. 공제 주장이 계약서에 근거가 없거나 통상적인 자연마모에 해당한다면 그 점을 구체적으로 반박하는 준비서면을 제출해야 재판부가 판단할 근거가 생긴다.

다툼형에서는 쟁점이 보증금 전체가 아니라 일부 공제 항목에 한정되는 경우가 많다는 점도 함께 알아두면 도움이 된다. 예를 들어 보증금 대부분에 대해서는 다투지 않으면서 원상복구비 일부만 문제 삼는 답변서라면, 재판부도 그 쟁점에 한정해 심리를 진행하고 나머지 금액은 비교적 이른 시점에 지급을 명하는 판결로 정리되는 경우가 있다. 반대로 보증금 전액을 문제 삼거나 계약 자체의 효력까지 다투는 답변서라면 변론기일이 여러 차례 열리고 증인신문이나 사실조회 절차가 추가될 수 있어 전체 기간이 길어질 수 있다. 어느 쪽이든 임차인이 계약서와 증빙 자료를 미리 정리해 둘수록 준비서면 대응이 수월해진다. 아울러 답변서에 공제 주장과 함께 원상회복이나 손해배상을 요구하는 반소가 함께 제기되는 경우도 있는데, 이때는 임차인의 청구와 임대인의 반소가 한 재판에서 같이 심리되므로 단순한 공제 항목 다툼보다 준비할 서류의 범위가 넓어진다는 점도 알아두어야 한다.

유형 ③집주인 주소를 찾을 수 없는 경우

이사한 임차인의 전 집주인이 연락을 끊고 주소지에도 살지 않는 경우, 소장 부본이 송달되지 않아 재판 자체가 진행되지 못하는 상황이 생긴다. 이때는 민사소송법 제194조에 따라 공시송달을 검토한다. 제1항은 당사자의 주소 등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다고 정하고, 제2항은 신청할 때 그 사유를 소명하도록 정한다. 임차인이 신청하는 경우라면 주민센터의 주소보정명령 회신, 우편물 반송 내역 등으로 집주인의 소재를 알 수 없다는 사정을 소명해야 한다.

공시송달이 실시됐다고 곧바로 다음 절차로 넘어가는 것은 아니다. 제196조 제1항은 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생긴다고 정하고, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생긴다고 구분한다. 제2항은 외국에서 할 송달에 대한 공시송달은 2월이 지나야 효력이 생긴다고 정하며, 제3항은 이 기간을 줄일 수 없다고 못 박는다. 즉 잠적형은 무응답형보다 최소한 이 대기 기간만큼 시간이 더 걸리는 경로다.

공시송달을 신청하기 전 단계도 챙겨야 한다. 임차인이 알고 있는 집주인의 등록된 주소로 송달이 되지 않으면 법원은 먼저 주소보정을 명하는데, 이때 주민등록초본 열람이나 사실조회 등으로 다른 주소가 있는지 확인하는 절차를 거치게 된다. 이 과정에서 새로운 주소가 발견되면 그 주소로 다시 송달을 시도하므로 공시송달까지 가지 않고 절차가 정상적으로 진행되는 경우도 많다. 결국 잠적형은 무응답형이나 다툼형보다 최소 한두 단계의 확인 절차가 더 들어가기 때문에, 전체 소요 기간을 여유 있게 예상하고 준비 서류를 미리 갖춰두는 편이 좋다. 이사한 임차인 입장에서는 전출입 전 주민센터에서 발급받은 초본이나, 이전 거주지 우편함에 쌓인 반송 우편물 사진처럼 소재 불명을 뒷받침할 수 있는 자료를 평소에 챙겨두면 신청 단계에서 사유 소명이 한결 수월해진다. 아울러 공시송달로 사건이 진행되는 동안에도 임차권등기명령을 통해 이미 확보해 둔 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되므로, 소송이 길어진다고 해서 임차인의 권리 자체가 흔들리는 것은 아니라는 점도 함께 알아두면 좋다.

유형 ④분할 지급이나 합의를 제안받는 경우

집주인이 답변서나 변론 과정에서 보증금을 한 번에 돌려주기는 어려우니 나눠서 갚겠다고 제안하거나, 재판부가 직접 합의를 유도하는 경우도 있다. 민사소송법 제225조 제1항은 법원, 수명법관 또는 수탁판사가 소송이 계속 중인 사건에 대해 직권으로 당사자의 이익 등을 참작해 청구취지에 어긋나지 않는 범위에서 화해권고결정을 할 수 있다고 정한다. 이는 법원의 의무가 아니라 재량으로 할 수 있는 절차라는 점이 첫 번째 특징이다.

두 번째로 주의할 점은 송달 방법이다. 제225조 제2항은 화해권고결정 정본의 송달을 제185조 제2항, 제187조 또는 제194조에 규정한 방법, 즉 발송송달이나 공시송달로는 할 수 없다고 정한다. 따라서 앞서 설명한 ③ 잠적형처럼 집주인의 주소를 전혀 알 수 없는 사건에서는 화해권고결정이라는 경로 자체가 사실상 막혀 있는 셈이다. 화해권고결정을 받은 뒤 이를 다투고 싶다면 제226조에 따라 송달일부터 2주 이내에, 그것도 늘리거나 줄일 수 없는 불변기간 안에 이의신청을 해야 하고, 제227조에 따라 이의신청서는 그 결정을 내린 법원에 제출해야 한다.

화해권고결정을 법정 밖에서 이뤄지는 사적인 합의와 혼동하지 않는 것도 중요하다. 재판 진행 중에 임대인이 직접 임차인에게 각서나 합의서를 써주는 경우가 있는데, 이는 법원이 만드는 화해권고결정과는 성격이 다르다. 화해권고결정이 확정되면 그 자체로 강제집행의 근거가 되는 집행권원으로서 효력이 인정되지만, 사적인 각서나 합의서만으로는 곧바로 강제집행을 할 수 없다. 분할 지급을 제안받았다면 그 제안이 법원의 화해권고결정을 거친 것인지, 아니면 재판 밖에서 오간 개인적인 약속에 불과한지부터 구분해서 판단해야 한다. 사적인 합의서만으로 진행하고 싶다면 강제집행을 승낙하는 취지의 공정증서를 함께 작성해 두는 방법도 검토해볼 수 있는데, 이 경우에도 지급 시기와 금액을 구체적인 날짜와 숫자로 명확히 적어두어야 나중에 이행 여부를 다투는 상황을 줄일 수 있다.

네 가지 경로, 무엇이 갈라지는가

지금까지 설명한 네 갈래는 결국 같은 목적, 즉 전세보증금 반환 판결을 받아 집행하는 지점으로 수렴한다. 다만 그 판결에 이르는 시간과 임차인이 준비해야 할 것이 다를 뿐이다. 아래 표로 각 유형의 핵심 근거 조문과 특징을 한 번에 비교해두면, 지금 진행 중인 사건이 어느 경로에 있는지 가늠하는 데 도움이 된다.

이 표는 어디까지나 한 사건이 어느 갈래에 가장 가까운지 파악하기 위한 기준일 뿐, 진행 도중 유형이 바뀔 수 있다는 점은 앞서 말한 대로다. 예를 들어 처음에는 ② 다툼형으로 답변서를 내며 공제를 주장하던 집주인이 재판 도중 태도를 바꿔 분할 지급을 제안하면서 ④ 화해권고형으로 넘어가는 경우도 흔하다. 반대로 ④ 화해권고결정을 받았다가 조건이 마음에 들지 않아 이의신청을 하면 다시 정식 재판, 즉 ②의 심리 절차로 돌아간다. 표에 적힌 유형은 고정된 딱지가 아니라 지금 이 순간 사건이 놓인 위치를 보여주는 좌표에 가깝다고 이해하면 된다. 셀프로 소송을 진행하다가 어느 시점에 유형이 바뀌었는지 스스로 판단하기 어렵다면, 최근에 받은 서류 한 장만 가지고도 지금 사건이 표의 어느 칸에 해당하는지 확인받을 수 있다. 서류 명칭과 도착 날짜만 정리해 두면 상담 시간도 훨씬 짧아지고, 불필요하게 처음부터 사건 경위를 길게 설명하지 않아도 된다. 특히 같은 사건 안에서 서류가 여러 차례 오가다 보면 가장 최근 서류가 이전 서류의 내용을 그대로 이어받은 것인지, 아니면 국면이 바뀐 것을 알리는 것인지 헷갈리기 쉬운데, 봉투를 열어본 날짜순으로 서류를 정리해 두는 것만으로도 지금 사건이 표의 어느 칸에서 다음 칸으로 넘어가고 있는지 훨씬 분명하게 보인다.

전세보증금 반환소송에서 판결이 선고되기까지의 전체 기간은 사건마다 차이가 크며, 어느 유형에 해당하느냐에 따라 그 차이가 특히 두드러진다. ③ 잠적형처럼 공시송달을 거쳐야 하는 사건은 송달 효력 발생을 기다리는 기간이 그대로 더해지고, ② 다툼형처럼 공제 항목을 놓고 증거 공방이 오가는 사건도 심리 기일이 여러 차례 늘어나는 경향이 있다. 반대로 ① 무응답형은 무변론 판결로 처리될 경우 상대적으로 빠르게 끝나는 편이다. 지연손해금은 어느 유형으로 진행되든 공통으로 문제 되는 쟁점인데, 민법 제379조에 따른 법정이율인 연 5%가 기본이 되며, 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 이율은 대통령령으로 정해지는 수치이므로 사건마다 확인이 필요하다는 점도 기억해두면 좋다.

네 가지 경로 중 어느 쪽으로 흘러가든, 임차인이 공통으로 해두면 좋은 일이 있다. 먼저 임대차계약서 원본과 보증금 입금 내역, 전입신고와 확정일자를 확인할 수 있는 서류를 소송 초기부터 한곳에 모아두는 것이다. 무응답형이든 다툼형이든 잠적형이든 결국 판결이나 화해권고결정이 확정된 뒤에는 이 서류들이 강제집행 단계에서 다시 필요해진다. 또한 재판 진행 상황은 전자소송 홈페이지나 법원 문자 안내로 수시로 확인할 수 있으므로, 기일통지서나 결정문이 언제 송달됐는지를 놓치지 않는 습관이 특히 ④ 화해권고형처럼 2주라는 짧은 불변기간이 걸린 절차에서 중요하다.

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