전세보증금 돌려받기 경매, 이렇게 하면 빠릅니다 | 착수금 0원 상담
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경매로 보증금을 회수해야 한다면, 순서를 정확히 잡아야 빠릅니다
계약 만료 후 미지급, 근저당 초과, 경매(예정·진행) 통지까지 받았다면 지금은 배당요구·강제경매·임차권등기명령을 올바른 순서로 묶어 실행할 때입니다. 아래 체크리스트대로만 따라오세요.
어떤 상황인가요? 두 가지 흐름으로 나눠보세요
은행 등 선순위 채권자의 임의경매가 이미 진행 중
이 경우 임차인은 배당요구서를 집행법원에 제출해 절차에 참가해야 합니다. 배당요구 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있으므로 통지문·사건검색으로 기한을 먼저 확인하세요. 동시에 대항력·확정일자·소액임차인 요건을 점검해 배당 순위를 유리하게 만듭니다.
경매가 아직 없다면 강제경매로 보증금을 집행
판결·지급명령·집행력 있는 공정증서 등 집행권원을 확보한 뒤, 부동산 소재지 법원에 강제경매 신청을 합니다. 이후 낙찰·배당 절차에서 권리를 주장하고, 부족분은 추가 집행으로 이어갑니다.
권리 보호 3요소: 대항력 · 확정일자 · 임차권등기명령
대항력: 전입신고+점유가 갖춰지면 다음 날부터 제3자에게 효력이 발생합니다. 경매에서도 권리 순위 판단의 기초가 됩니다.
확정일자: 보증금 우선변제권을 좌우하는 핵심 표지입니다. 임의경매에서는 ‘확정일자 취득 시점’이 배당 순위 경쟁의 기준이 됩니다.
임차권등기명령: 이사를 먼저 가야 할 때, 종전의 대항력·우선변제권을 끊기지 않게 이어주는 장치입니다. 이사 전 신청·등기를 권합니다.
※ 소액임차인 범위에 해당하면 일정액은 최우선으로 보호됩니다. 지역별 기준은 법령·시행령 기준을 따릅니다.
실전 타임라인: 지금부터 이렇게 진행하세요
등기부·사건검색으로 경매 개시 여부와 배당요구 종기를 확인합니다. 통지문을 받았다면 기한부터 캘린더에 고정하세요.
대항력·확정일자·소액임차인 해당 여부를 체크합니다. 이사 계획이 있다면 임차권등기명령을 먼저 진행해 권리 단절을 막습니다.
지급명령·소송(판결)·집행력 있는 공정증서 등으로 집행권원을 마련합니다. 이미 임의경매가 진행 중이면 배당요구를 병행합니다.
부동산 소재지 법원에 강제경매를 신청하고, 임의경매 사건이면 기한 내 권리신고·배당요구로 배당에 참가합니다.
배당표에 이의가 있으면 기간 내 이의신청을 검토하고, 수령 후 잔액이 남으면 급여·예금 등 다른 집행수단으로 이어갑니다.
놓치기 쉬운 포인트
배당요구 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있습니다. 통지서·법원 사건검색으로 기한을 즉시 확인하세요.
이사 예정이라면 임차권등기명령으로 종전 권리를 유지하세요. 전입·점유를 풀면 대항력이 끊길 수 있습니다.
보증보험(HUG 등) 가입자는 대위변제 절차·필요서류를 확인해 경매 참여 방식과의 충돌을 피하세요.
착수금 0원으로 시작, 전화 한 통이면 설계가 끝납니다
전세금 반환 절차는 결국 한 명의 전담 변호사가 책임집니다. 이 사건을 엄정숙 변호사가 맡으면, 전세금 반환 소송 다수(200건 이상)와 명도·제소전화해 등 풍부한 실무 경험을 가진 전문 변호사를 선임하는 이점이 있습니다.
내용증명부터 임차권등기명령, 소송·판결, 경매·배당까지 착수금 0원으로 시작할 수 있습니다(조건은 전화로 안내). 업무시간 외에는 아래 ‘무료 승소자료’로 바로 준비를 시작하세요.
상담 가능: 평일 10:00~18:00 (공휴일 휴무/12:00~13:00 점심)
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