이 결론이 낯설게 느껴진다면, 그동안 "각서"와 "판결"이 결국 비슷한 역할을 한다고 생각해왔기 때문일 가능성이 크다. 실제로는 이 둘 사이에 여러 단계의 법적 절차와 형식 요건이 존재하고, 그 간극을 메워주는 것이 바로 공정증서라는 제도다. 지금부터 그 간극이 정확히 어디에 있는지, 그리고 어떻게 메울 수 있는지를 순서대로 살펴본다.

전세보증금 반환 확약서, 왜 다들 받아두라고 할까

이사를 나가기로 정리가 되면서 임대인이 "언제까지 보증금을 돌려주겠다"고 따로 적어주는 문서를 흔히 확약서, 혹은 각서라고 부른다. 계약서에 이미 반환 의무가 적혀 있는데도 별도로 이런 문서를 한 번 더 받아두라고 권하는 이유는, 반환하겠다는 임대인의 의사를 그 시점에 다시 한번 명확하게 남겨두기 위해서다.

이 문서가 실제로 힘을 발휘하는 자리는 재판이다. 나중에 소송까지 가게 됐을 때, 임대인이 반환 의무 자체를 인정한 문서가 있다면 "그런 약속을 한 적이 없다"거나 "보증금을 돌려줄 필요가 없다"는 식으로 다투기가 훨씬 어려워진다. 그런 의미에서 확약서는 분명히 쓸모 있는 문서이고, 받아두라는 조언 자체는 틀리지 않다.

특히 계약서 작성 시점과 이사 시점 사이에 시간이 많이 흘렀거나, 계약 갱신 과정에서 조건이 조금씩 바뀐 경우에는 최초 계약서만으로는 "지금 시점에 정확히 얼마를 언제까지 돌려주기로 했는지"가 흐릿해질 수 있다. 확약서는 바로 이 최신 상태의 약속을 다시 한번 명확한 문장으로 확인해두는 역할을 한다는 점에서, 계약이 오래 지속됐거나 여러 차례 조건이 바뀐 임차인일수록 더 적극적으로 챙겨두는 것이 좋다.

문제는 그 다음이다. "각서를 써줬으니 이제 다 된 거 아니냐"는 생각으로 안심하고 기다리다가, 정작 약속한 기한이 지나도 돈이 들어오지 않으면 그제야 "그럼 이 각서로 뭘 할 수 있느냐"는 질문을 하게 된다. 바로 이 질문이 이 글에서 다루려는 핵심이다.

여기서 반드시 구분해야 할 두 단어가 있다. 하나는 그냥 임대인과 임차인이 서명해서 주고받는 사서증서 형태의 확약서이고, 다른 하나는 공증인이 개입해 정해진 방식으로 작성하는 공정증서다. 두 단어를 섞어 쓰는 경우가 많지만, 법적으로는 전혀 다른 효력을 갖는 문서라는 점을 지금부터 하나씩 풀어본다.

확약서가 쓰이는 상황도 한번 짚어볼 만하다. 이사 날짜가 다가오는데 임대인이 자금 사정을 이유로 즉시 반환이 어렵다고 말하는 경우, 중개사가 중간에서 "그럼 언제까지 준다는 확인서라도 받아두시라"고 권하는 경우, 혹은 임차인이 먼저 불안한 마음에 문서를 요청하는 경우 등 계기는 다양하다. 어느 경우든 이 문서가 만들어지는 배경은 결국 "말로만 약속하면 나중에 다툴 수 있으니 글로 남기자"는 것이다.

형식도 제각각이다. 손으로 급하게 쓴 한 장짜리 각서부터, 계약서 양식을 갖춰 조항별로 정리한 확약서까지 실제로 오가는 문서의 모양은 상당히 다양하다. 형식이 어떻든 이 문서가 "임대인이 반환 의무를 인정했다"는 사실을 보여주는 자료라는 점에서는 공통점이 있지만, 뒤에서 살펴볼 집행권원으로서의 자격은 형식과 무관하게 정해진 요건을 갖췄는지에 달려 있다는 점을 미리 기억해두면 이후 설명이 훨씬 수월하게 이해된다.

확약서에 도장을 찍어도 강제집행이 시작되지 않는 이유

강제집행이라는 절차는 아무 문서로나 시작할 수 있는 것이 아니다. 민사집행법 제28조 제1항은 강제집행을 하려면 집행문이 있는 판결정본이 있어야 한다고 정하고 있고, 그 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어준다(말로 신청하는 것도 가능하다). 즉 "이 사람에게 강제로 이행을 시켜도 좋다"는 자격을 갖춘 문서, 이른바 집행권원이 먼저 있어야 한다는 뜻이다.

세 가지 반응 모두 실제 상담에서 자주 듣는 이야기다. 그런데 결론은 항상 같다. 문서의 이름이 각서든, 확약서든, 심지어 공증을 받았든 간에 중요한 것은 그 문서가 법이 정한 집행권원의 형식을 실제로 갖추고 있느냐다. 이름만으로는 아무것도 보장되지 않는다.

집행문을 내어주는 절차도 다시 한번 짚어볼 필요가 있다. 집행문은 아무 곳에서나 발급받는 것이 아니라, 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어준다. 판결이 있었다면 그 판결을 선고한 법원에서, 공정증서라면 그 공정증서를 작성한 곳에서 정해진 절차를 밟아야 한다. 이 절차 자체가 "아무 문서나 되는 게 아니라 정해진 자격을 갖춘 문서만 된다"는 원칙을 다시 한번 보여준다.

결국 확약서와 집행권원의 관계를 이렇게 비유할 수 있다. 확약서는 "약속했다는 증표"이고, 집행권원은 "그 약속을 국가의 힘을 빌려 강제로 실현시킬 수 있는 자격증"이다. 증표를 아무리 많이 모아도 자격증이 되지는 않는다. 자격증을 받으려면 법이 정한 별도의 절차와 형식을 거쳐야 한다는 점이 이 글에서 계속 강조하는 핵심이다.

그렇다면 공정증서는 무엇이 다른가

민사집행법은 판결정본 외에도 법이 별도로 인정하는 몇 가지 문서를 집행권원으로 삼을 수 있도록 정해두고 있다. 이 목록은 같은 법 제56조에 나온다.

그 목록 가운데 이 글의 주제와 맞닿아 있는 것이 4호다. "공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 일정 수량 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것"이 여기에 해당한다. 문장이 길지만 핵심만 추리면 두 가지 요건으로 정리된다.

첫째, 그 공정증서가 금전이나 대체물, 유가증권을 지급하라는 청구에 관한 것이어야 한다. 둘째, 채무자, 즉 임대인이 강제집행을 승낙한다는 취지가 그 문서에 명시적으로 적혀 있어야 한다. 이 두 요건을 모두 갖췄을 때에만 그 공정증서는 판결문과 비슷한 효력, 즉 집행권원으로서의 자격을 얻는다.

그래서 확약서를 그냥 서명만 받아 사서증서로 남겨두는 것과, 공증인 앞에서 이 두 요건을 갖춰 공정증서로 다시 작성하는 것은 결과적으로 완전히 다른 문서가 된다. 전자는 재판에서 쓰일 증거이고, 후자는 재판 없이도 강제집행을 시작할 수 있는 집행권원이라는 근본적인 차이가 있다.

왜 법이 공정증서에 이런 특별한 힘을 주는지도 한번 생각해볼 만하다. 통상의 계약서나 각서는 당사자들이 자유롭게 쓴 문서이기 때문에, 그 내용이 진짜인지, 강제로 서명한 것은 아닌지 등을 다시 확인하는 절차가 필요하다. 그것이 바로 재판이다. 반면 공증인이라는 공적인 절차를 거쳐 당사자의 의사를 확인하고, 그 문서에 강제집행을 승낙한다는 취지까지 명시적으로 담았다면, 굳이 다시 재판을 거치지 않고도 그 문서의 진실성과 당사자의 의사를 신뢰할 수 있다고 법이 판단하는 것이다.

이 지점에서 확약서를 처음 쓸 때부터 앞을 내다보는 태도가 중요해진다. 지금 당장은 그냥 서명만 받아두는 것으로 충분하다고 여기더라도, 반환이 늦어질 조짐이 보이거나 임대인의 태도가 불안하게 느껴진다면 그 확약서를 공정증서로 다시 작성하는 절차를 서둘러 검토하는 것이 안전하다. 시간이 지날수록 임대인의 협조를 얻기가 더 어려워질 수 있기 때문이다.

공정증서가 집행권원이 되는 건 '이것' 하나뿐이다 — 금전 지급

여기서 꼭 짚어야 할 한계가 있다. 공정증서가 집행권원이 될 수 있는 범위는 금전, 대체물, 유가증권의 지급을 목적으로 하는 청구에 한정된다. 다른 종류의 청구, 예를 들어 건물을 비워달라는 명도(인도) 청구는 공정증서로 집행할 수 없다.

전세보증금 반환은 정확히 "돈을 돌려달라"는 금전 청구이기 때문에, 이 공정증서 제도가 힘을 발휘할 수 있는 자리에 들어맞는다. 만약 확약서에 보증금 반환뿐 아니라 집을 비우는 시점이나 집 상태에 관한 약속까지 뒤섞어 애매하게 적어두면, 공정증서로 작성한다 해도 금전 지급 부분의 효력이 흐려질 수 있다.

반대로 임차인이 아직 집을 비우지 않은 상태에서 임대인이 먼저 "집을 비워달라"는 내용을 공정증서로 만들어달라고 요구하는 경우도 생각해볼 수 있다. 이때는 앞서 설명한 원칙이 그대로 반대 방향으로 적용된다. 명도, 즉 건물을 인도하라는 청구는 금전 지급이 아니므로 공정증서로는 집행권원이 되지 못하고, 임대인 쪽에서도 별도의 소송 절차를 거쳐야 한다는 점을 함께 알아두면 상황을 더 균형 있게 이해할 수 있다.

그래서 확약서를 쓸 때부터 "이 문서가 나중에 공정증서로 다시 작성될 수도 있다"는 전제를 두고 접근하는 것이 안전하다. 반환할 금액이 얼마인지, 언제까지 지급해야 하는지를 다른 약속과 분리해 명확한 문장으로 적어두는 습관이 결국 이 문서의 실효성을 높인다.

문장을 작성할 때는 되도록 조건문을 줄이고 단정적인 문장으로 쓰는 것도 도움이 된다. "가능하면 언제까지 돌려주겠다"처럼 여지를 남기는 표현보다는 "얼마를, 언제까지 반환한다"처럼 확정된 문장으로 적어야 나중에 그 문서를 근거로 이행을 요구하거나 공정증서로 옮길 때 다툼의 여지가 줄어든다. 작은 표현 하나가 문서 전체의 힘을 좌우할 수 있다는 점을 기억해두면 좋다.

이 원칙을 거꾸로 이해하면, 왜 명도소송과 전세보증금 반환소송을 다루는 방식이 서로 다른지도 설명이 된다. 돈을 받아내는 문제는 공정증서라는 지름길이 있지만, 집을 비우게 하는 문제는 처음부터 판결이나 그와 동등한 효력이 있는 조서를 거쳐야 하는 구조라는 점을 함께 기억해두면 좋다.

실제 확약서를 보면 "보증금을 반환하고, 그때까지 집을 원상태로 유지하며, 관리비를 정산한다"는 식으로 여러 약속이 한 문장에 뒤섞여 있는 경우가 많다. 이런 문서를 그대로 공정증서로 옮기면, 금전 지급이라는 핵심 청구와 나머지 약속들이 한 덩어리로 묶여 오히려 요건 충족 여부를 다투는 여지를 남길 수 있다. 그래서 공정증서로 다시 쓸 때는 보증금 반환이라는 금전 청구 부분만 따로 떼어내 명확한 문장으로 정리하는 작업이 필요하다.

이렇게 정리해두면 나중에 강제집행 단계에서도 절차가 단순해진다. 집행기관이 확인해야 하는 것은 결국 "얼마를, 언제까지 지급하기로 했고, 그 지급이 이루어지지 않았는가"이기 때문에, 금전 지급 의무가 다른 조건 없이 명확하게 적혀 있을수록 절차가 지체 없이 진행될 가능성이 높아진다.

확약서·공정증서에 반드시 들어가야 할 네 가지

지금까지 설명한 내용을 실제 문서에 적용하면, 확약서든 공정증서든 아래 네 가지 요소가 빠지지 않아야 한다.

반환 기한을 왜 확정기한으로 정해야 하는지부터 살펴보자. 민법 제387조는 확정기한이 있으면 그 기한이 도래한 때부터 지체책임이 시작되고(제1항), 기한이 없으면 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 시작된다고 정한다(제2항). 기한을 날짜로 명확히 정해두지 않으면 "언제부터 임대인이 지체책임을 지는지"가 애매해질 수 있으므로, 특정한 날짜를 확정기한으로 못 박아두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법이다.

지연손해금도 마찬가지로 근거를 분명히 해야 한다. 민법 제397조 제1항은 금전채무를 이행하지 않았을 때의 손해배상액은 법정이율에 따르고, 법이 정한 한도를 넘지 않는 약정이율이 있으면 그 이율을 따른다고 정한다. 이 글에서 다루는 법정이율은 민법 제379조가 정한 연 5퍼센트다. 확약서나 공정증서에 지연손해금 비율을 적을 때는 이 법정이율을 기준으로 삼는 것이 가장 안전하다.

강제집행 승낙 문구가 빠지면 어떤 일이 벌어지는지도 다시 한번 강조할 필요가 있다. 공증인 앞에서 정성껏 작성한 문서라도, 채무자가 강제집행을 승낙한다는 취지가 명시적으로 담겨 있지 않으면 앞서 살펴본 제56조 4호의 요건을 채우지 못해 집행권원으로 인정받지 못할 위험이 있다. 문구 하나가 이렇게 결과를 완전히 바꿔놓을 수 있다는 점을 기억해야 한다.

마지막으로 금전 지급의 표현을 다른 약속과 분리해야 한다는 원칙도 다시 한번 정리해두자. 앞서 살펴본 것처럼 공정증서가 집행권원이 되는 범위는 금전, 대체물, 유가증권의 지급 청구로 한정된다. 확약서 안에 보증금 반환 약속과 함께 이사 날짜, 관리비 정산, 집 상태 확인 같은 다른 조건들이 뒤섞여 있다면, 어느 부분이 금전 지급 청구에 해당하는지를 문서 안에서 분명하게 구분해두어야 나중에 공정증서로 옮기거나 소송 자료로 쓸 때 혼란을 줄일 수 있다.

이 네 가지는 서로 따로 떨어진 요건이 아니라 하나의 문서 안에서 유기적으로 맞물려야 제 기능을 한다. 반환 기한이 명확해야 지연손해금이 언제부터 계산되는지 정해지고, 금전 지급 의무가 분명해야 강제집행 승낙 문구가 정확히 무엇을 대상으로 하는지도 분명해진다. 네 가지를 각각 따로 채워 넣기보다, 하나의 문서 안에서 서로 앞뒤가 맞는지를 꼼꼼히 검토하는 태도가 필요하다.

공정증서는 어떻게 만드는가

전체 흐름만 큰 그림으로 정리하면 다음과 같다. 세부 절차나 필요한 서류는 사안과 문서 형태에 따라 달라질 수 있으므로, 여기서는 개략적인 단계만 소개한다.

이 절차에도 현실적인 제약이 하나 있다. 확약서를 쓸 때와 마찬가지로, 공정증서를 만드는 과정 역시 임대인의 동의와 참여가 있어야 진행된다. 임대인 혼자 서명한 문서를 임차인이 임의로 공정증서로 바꿀 수는 없고, 어디까지나 임대인이 그 자리에 함께해야 성립하는 절차라는 점을 알아두어야 한다.

그래서 임대인에게 공정증서 작성을 제안하는 시점과 방식도 신경 써야 한다. 이미 관계가 나빠진 상태에서 갑자기 공정증서를 요구하면 오히려 거부감을 키울 수 있으므로, 반환 일정을 논의하는 자연스러운 대화 안에서 "그럼 확실히 하기 위해 공증까지 받아두자"는 식으로 제안하는 것이 협조를 얻기에 더 유리한 경우가 많다. 임대인 입장에서도 공정증서 작성이 자신에게 특별히 불리한 절차가 아니라, 약속한 반환 일정을 문서로 확인하는 절차라는 점을 설명하면 설득이 한결 수월해진다.

그렇다면 임대인이 공정증서 작성에 협조하지 않는다면 어떻게 해야 할까. 이런 경우에는 이미 받아둔 확약서를 사서증서 상태로 보관해두고, 반환 기한이 지나도 돈이 들어오지 않으면 결국 전세금반환소송을 통해 판결이라는 집행권원을 받는 절차로 나아가야 한다. 확약서는 그 소송에서 임대인의 반환 의무를 뒷받침하는 유력한 증거로 다시 한번 힘을 발휘하게 된다.

공정증서 작성을 미리 준비해두는 것과 나중에 소송으로 판결을 받는 것을 비교하면, 시간과 절차의 부담에서 큰 차이가 난다. 공정증서는 임대인이 협조하는 시점에 한 번의 절차로 집행권원을 확보할 수 있지만, 소송은 소장을 내고 상대방의 답변을 기다리고 변론을 거쳐 판결이 확정되기까지 상당한 시간이 걸린다. 그래서 임대인이 아직 협조적인 태도를 보이고 있다면, 그 시점을 놓치지 않고 공정증서 작성을 진행하는 것이 이후의 시간과 비용을 아끼는 방법이 될 수 있다.

물론 공정증서를 준비하는 동안에도 상황은 계속 변할 수 있다. 임대인이 갑자기 태도를 바꾸거나, 자금 사정이 더 어려워졌다는 이야기를 꺼낼 수도 있다. 이런 변화가 감지된다면 공정증서 작성을 서두르는 동시에, 만약을 대비해 전세금반환소송으로 넘어갈 준비도 함께 점검해두는 것이 안전하다.

공정증서를 준비하는 동안 임차인이 스스로 할 수 있는 일도 있다. 반환하기로 한 금액과 기한을 다시 한번 문자메시지나 메모로 확인해두고, 임대인과 나눈 대화 내용을 날짜별로 정리해두는 것만으로도 이후 절차에서 큰 도움이 된다. 공정증서 작성이 늦어지는 동안에도 이런 기록들이 쌓이면, 나중에 소송으로 넘어가야 하는 상황이 오더라도 이미 상당한 증거 자료를 갖춘 상태로 시작할 수 있다.

LH·SH 전세임대 확약서와는 같은 문서일까

한국토지주택공사나 서울주택도시공사 같은 기관이 관여하는 전세임대 제도에서도 확약서와 비슷한 이름의 문서가 쓰이는 경우가 있다. 이 때문에 "우리도 그런 확약서를 받아뒀다"며 이 글에서 설명한 내용과 같은 문서로 여기는 경우가 있다.

그러나 기관이 관여하는 문서는 그 기관 나름의 별도 기준과 절차로 작성되기 때문에, 이 글에서 설명한 민간 임대인과의 확약서·공정증서와 반드시 같은 성격이라고 단정하기는 어렵다. 기관마다 문서의 형식과 절차, 효력을 인정받는 기준이 다르게 설계되어 있을 수 있기 때문이다.

그래서 자신이 가진 문서가 정확히 어떤 성격을 가졌는지부터 확인하는 것이 먼저다. 문서의 명칭만 보고 "확약서니까 다 똑같다"고 안심하거나, 반대로 "공정증서가 아니니 소용없다"고 실망하기보다는, 실제로 그 문서에 어떤 문구가 담겨 있는지를 확인하는 과정이 필요하다.

기관이 관여하는 전세임대 관련 문서뿐 아니라, 공인중개사가 중개 과정에서 함께 작성해주는 확인서나 보증보험 회사가 발급하는 서류도 이 글에서 말하는 공정증서와는 또 다른 성격의 문서다. 이름에 "확약", "확인", "보증" 같은 단어가 들어 있다고 해서 전부 같은 효력을 갖는 것은 아니라는 점을 항상 염두에 두어야 한다. 문서마다 발급 주체와 절차, 그리고 그 문서가 만들어진 목적이 다르기 때문에 효력도 다르게 판단해야 한다.

이 확인 작업이 애매하다면 문서를 직접 놓고 살펴보는 것이 가장 정확하다. 무료 전화상담(02-591-5662)에서 가지고 있는 확약서나 공정증서를 설명하면, 그 문서가 지금 어떤 효력을 가지고 있는지 구체적으로 안내받을 수 있다.

결국 이 글에서 계속 강조하는 원칙은 하나로 모인다. 문서의 이름표를 믿지 말고 그 안에 실제로 어떤 문구가, 어떤 형식으로 담겨 있는지를 확인하라는 것이다. 확약서든, 기관이 발급한 서류든, 공정증서든 이름이 무엇이든 상관없이 이 원칙을 기준으로 살펴보면 지금 가진 문서의 진짜 효력을 훨씬 정확하게 파악할 수 있다.

자주 묻는 질문

결국 전세보증금 반환 확약서를 둘러싼 혼란은 대부분 "증거"와 "집행권원"이라는 두 개념을 구분하지 못해서 생긴다. 확약서는 소송에서 힘을 발휘하는 증거이고, 공정증서는 소송 없이도 강제집행을 시작할 수 있게 해주는 집행권원이다. 지금 가진 문서가 어느 쪽에 속하는지, 그리고 반환 기한과 지연손해금, 강제집행 승낙 문구가 제대로 담겨 있는지부터 확인하는 것이 순서다.

이 두 개념을 미리 구분해두면 앞으로 문서를 작성할 때도, 이미 가진 문서를 다시 검토할 때도 훨씬 명확한 기준을 가질 수 있다. 임대인과 새로 문서를 주고받을 계획이 있다면 처음부터 공정증서를 목표로 문구를 준비하는 것이 좋고, 이미 확약서만 가지고 있다면 그 문서가 증거로서 어떤 힘을 가지는지와 별개로 언제 소송으로 넘어가야 할지를 함께 가늠해두어야 한다.

무엇보다 지금 당장 확약서를 쓰지 않았거나 이미 반환 기한이 지났다고 해서 늦은 것은 아니다. 지금 이 순간부터 문서를 정리하고, 필요하다면 공정증서 작성이나 소송 준비로 방향을 잡아도 충분히 보증금을 지킬 수 있는 절차가 남아 있다. 중요한 것은 막연히 기다리지 않고 지금 가진 자료가 무엇인지부터 점검하는 것이다.

법도 전세금반환소송센터는 확약서 검토부터 공정증서 작성, 그리고 반환이 끝내 이루어지지 않을 때의 전세금반환소송까지 이어지는 전체 과정을 저서 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 직접 살펴보고 있으며, 처리 사례가 이미 450건을 넘어섰다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드린다.