만기가 지나도 내가 나갈 필요는 없다 — 임대차는 어떻게 될까

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 어떤 핑계를 듣고 있든 공통으로 알아야 할 원칙이 하나 있다. 임대차 기간이 끝났다고 해서 임차인이 곧바로 집을 비워줘야 하는 것은 아니라는 점이다. 주택임대차보호법 제4조②는 기간이 끝나더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있다.

여기에 더해 민법 제536조의 동시이행 원칙도 함께 작동한다. 집을 비워주는 것과 보증금을 돌려주는 것은 서로 동시에 이행해야 하는 관계이므로, 임대인이 보증금을 준비하지 않은 상태에서 임차인에게 먼저 집을 비우라고 요구할 근거는 없다. 이 두 원칙만 정확히 알고 있어도, 아래에서 살펴볼 다섯 가지 상황에서 임대인의 핑계에 흔들리지 않고 대응할 수 있다.

다섯 가지 상황은 서로 다른 사정처럼 보이지만, 결국 임차인이 해야 할 일의 큰 흐름은 크게 다르지 않다. 내용증명으로 반환을 요구하고, 이사를 해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지키고, 그래도 반환되지 않으면 전세금반환소송으로 이어가는 흐름이다. 다만 상황마다 그 사이에 추가로 고려해야 할 지점이 있으므로, 하나씩 짚어본다.

다섯 가지 상황을 순서대로 읽어보기 전에, 지금 당장 확인해야 할 것은 임대차 계약이 언제 끝났는지, 그리고 그 이후로 보증금을 전혀 받지 못했는지 이 두 가지 사실이다. 이 두 가지만 명확하다면 아래에서 소개하는 어떤 상황에 해당하더라도 대응의 출발점은 같다.

이 글에서 소개하는 다섯 가지 상황은 실제 상담에서 자주 나오는 사례를 정리한 것이다. 자신의 사정이 여기에 정확히 들어맞지 않더라도, 공통된 원칙과 절차의 흐름은 그대로 참고할 수 있다.

다섯 가지 상황을 살펴보기에 앞서, 자신이 임차권등기명령이나 전세금반환소송 중 어느 단계까지 이미 진행했는지 스스로 점검해보는 것도 도움이 된다. 아직 내용증명조차 보내지 않았다면 그것부터 시작하는 것이 순서다.

임대인과의 관계가 좋았던 경우일수록 법적 절차를 꺼리는 경우가 많다. 그러나 절차를 시작한다고 해서 관계가 반드시 나빠지는 것은 아니며, 오히려 절차가 진행되는 것을 본 임대인이 그제서야 반환을 서두르는 경우도 흔하다.

지금 자신이 겪고 있는 상황이 위 다섯 가지 중 어디에 해당하는지 먼저 확인한 다음, 해당하는 부분을 자세히 읽어보는 것을 권한다. 여러 상황이 겹쳐 있는 경우라면 뒤에서 안내하는 대응을 함께 적용해볼 수 있다.

다섯 가지 상황 모두에서 공통으로 등장하는 서류는 임대차계약서와 주민등록초본이다. 어떤 상황에 해당하든 이 두 가지 자료를 먼저 준비해두면 이후 어떤 절차로 이어지더라도 시간을 아낄 수 있다. 여기에 확정일자를 받은 자료까지 함께 챙겨두면, 임차권등기명령이든 전세금반환소송이든 곧바로 다음 단계로 넘어갈 수 있다.

1집주인이 "돈이 없다"고 할 때

임대인이 지금 당장 돈이 없다거나 형편이 어렵다고 말하는 경우가 있다. 임대인의 자금 사정이 어려운 것은 임대인 개인의 사정일 뿐, 보증금을 반환해야 하는 법적 의무 자체를 없애지는 못한다. 절차는 다른 경우와 마찬가지로 내용증명 발송, 필요하다면 임차권등기명령, 그리고 전세금반환소송으로 이어간다.

다만 임대인에게 실제로 갚을 자금이 부족해 보인다면, 소송을 진행하는 동안 임대인이 집을 팔거나 다른 재산을 처분해버릴 위험을 미리 대비해두는 것이 좋다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 소송에 앞서 가압류를 미리 해두는 것이 필요할 수 있다.

가압류는 모든 사안에 반드시 필요한 절차는 아니고, 임대인의 자산 상태와 부동산 가치를 함께 살펴 필요성을 판단하는 절차다. 돈이 없다는 말을 그대로 믿고 기다리기보다, 실제로 회수할 수 있는 자산이 있는지부터 확인해보는 것이 우선이다.

가압류를 신청하려면 임대인 소유의 다른 부동산이 있는지, 그 부동산에 이미 다른 담보가 얼마나 잡혀 있는지를 먼저 확인해야 한다. 등기부등본을 통해 이런 정보를 확인할 수 있으므로, 돈이 없다는 말을 듣는 즉시 등기부부터 열람해보는 것도 좋은 대응이다.

형편이 어렵다는 이유로 절차를 미루다 보면 시간만 흘러가는 경우가 많다. 판결까지는 사안에 따라 통상 4~6개월 정도가 걸리므로, 자금 사정과 무관하게 절차는 가능한 한 빨리 시작하는 것이 유리하다.

만약 임대인이 파산이나 회생절차를 언급한다면, 일반적인 소송 절차와는 다른 고려가 필요할 수 있으므로 그런 이야기가 나온 시점에 별도로 확인받는 것이 좋다.

임대인이 다른 임차인에게도 보증금을 돌려주지 못하고 있다는 이야기가 들린다면, 그 임대인의 부동산에 이미 다른 임차인의 임차권등기나 가압류가 되어 있을 가능성도 있다. 등기부등본을 확인하면 이런 상황도 함께 파악할 수 있다.

형편이 어렵다는 임대인의 말이 사실인지 스스로 판단하기는 쉽지 않다. 등기부등본에 나오는 근저당권 설정 현황이나 다른 압류·가압류 여부를 통해 어느 정도 짐작해볼 수는 있지만, 정확한 판단이 필요하다면 자료를 갖추고 개별적으로 확인받는 것이 안전하다.

여러 임차인이 함께 피해를 보고 있는 것으로 보인다면, 서로 정보를 공유하며 등기부상 권리관계나 진행 상황을 맞춰보는 것도 도움이 될 수 있다. 다만 각자의 계약 조건과 날짜가 다르므로 절차는 개별적으로 진행해야 한다.

임대인이 형편이 어렵다고 하더라도, 소송 자체를 진행하지 않으면 나중에 재산이 생겼을 때조차 그 재산에서 회수할 근거를 마련하기 어렵다. 확정판결을 미리 받아두면 이후 임대인의 사정이 나아졌을 때 곧바로 강제집행으로 이어갈 수 있다.

2"새 세입자 들어오면 준다"는 말, 법적으로 맞을까

전세금을 못받았을 때 가장 자주 듣는 말 중 하나가 새 세입자가 들어오면 그때 돌려주겠다는 말이다. 이 말은 임대인의 입장에서는 자연스러운 사정처럼 들리지만, 법적으로는 근거가 없는 이야기다.

새 세입자를 구하는 일은 원칙적으로 임대인의 사정이자 임대인의 몫이다. 임차인이 나서서 새 세입자를 구해줄 의무는 없고, 새 세입자가 나타나지 않는다는 이유로 반환이 늦어지는 것을 임차인이 감수해야 할 이유도 없다.

다만 실제로 새 임차인이 구해져서 그 보증금으로 돌려받기로 협의하는 경우는 있을 수 있다. 이는 임대인과 임차인이 합의로 정하는 방법일 뿐이고, 합의가 되지 않는다면 임차인은 언제든 내용증명을 보내고 절차를 진행할 수 있다.

새 세입자가 들어오면이라는 말에 기대어 계속 기다리다가 이사 날짜가 다가오면 임차권등기명령부터 준비하는 것이 순서다. 기다림이 길어질수록 임차인만 불리해지는 구조이므로, 기준은 계약서와 법이라는 점을 분명히 하고 절차를 진행하는 것이 안전하다.

이 핑계가 특히 위험한 이유는 임차인이 조금만 더 기다리면 되겠지라는 생각으로 시간을 흘려보내기 쉽다는 점이다. 새 세입자가 나타날지 여부는 임차인이 통제할 수 없는 일이므로, 그 사이에도 내용증명과 임차권등기명령 준비는 별도로 진행해두는 것이 안전하다.

결국 이 핑계에 대한 가장 정확한 답은 계약서에 정한 기간이 끝났고 보증금을 못 받았다는 사실만으로 충분하다는 것이다. 새 세입자의 존재 여부는 이 사실에 아무런 영향을 주지 않는다.

간혹 임대인이 새 세입자와 이미 계약을 진행 중이라며 구체적인 날짜까지 언급하는 경우도 있다. 이런 말을 듣더라도 그 계약이 실제로 완료되어 보증금이 들어올 때까지는 확정된 것이 아니므로, 임차인 입장에서는 별도로 자신의 절차를 진행해두는 것이 안전하다.

새 세입자가 실제로 들어와서 보증금 반환이 이루어지는 경우라도, 그 과정에서 반환 날짜와 금액을 문서로 명확히 받아두는 것이 좋다. 구두로만 약속받고 기다리다가 그 약속마저 지켜지지 않는 경우가 실무에서 드물지 않게 발생한다.

새 세입자를 구하는 것이 늦어지는 데에는 여러 이유가 있을 수 있지만, 그 이유가 무엇이든 임차인이 책임질 부분은 아니다. 계약이 끝났다는 사실과 보증금을 받지 못했다는 사실, 이 두 가지만으로 임차인은 절차를 진행할 수 있는 충분한 근거를 갖추고 있다.

3연락이 끊긴 집주인, 어떻게 대응해야 할까

전화도 받지 않고 문자에도 답이 없는 임대인을 상대해야 하는 경우가 있다. 이런 경우에도 가장 먼저 할 일은 내용증명을 보내는 것이다. 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①), 내용증명이 실제로 임대인에게 전달되었는지를 확인하는 것이 중요하다.

내용증명이 수취인 부재나 폐문부재로 반송된다면, 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 먼저 지켜두어야 한다(주택임대차보호법 제3조의3①⑤). 임차권등기명령 절차는 법원을 통해 진행되므로, 임대인과의 직접적인 연락이 되지 않아도 신청 자체는 가능하다.

이후 전세금반환소송 단계까지 가서도 임대인의 주소나 소재를 알 수 없다면, 법원은 공시송달이라는 방법으로 절차를 진행할 수 있다(민사소송법 제194조). 공시송달은 법원이 서류의 내용을 게시하는 방법으로 송달을 대신하는 절차이며, 처음 하는 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생긴다(제196조).

연락이 끊긴 임대인을 상대로 소송을 진행할 때는 임대인의 마지막 주소, 등기부에 남아있는 정보, 주변 사람들을 통해 확인한 소재 등을 최대한 기록해두는 것이 좋다. 나중에 임대인이 몰랐다며 판결을 다투는 상황을 피하려면, 주소를 확인하기 위해 노력한 과정 자체를 남겨두는 것이 도움이 된다.

내용증명을 여러 차례 보냈는데도 계속 반송된다면, 그 반송 봉투와 발송 기록을 모두 보관해두어야 한다. 이후 소송에서 임대인에게 반환을 요구했다는 사실과 그 시점을 증명하는 자료로 쓰이기 때문이다.

연락이 끊긴 임대인의 가족이나 지인에게 상황을 전달해달라고 요청해보는 것도 실무에서 종종 쓰이는 방법이다. 다만 이런 시도와 무관하게 내용증명, 임차권등기명령, 소송이라는 절차적인 대응은 병행해서 준비해두어야 한다.

임대인의 휴대전화가 결번이거나 번호가 바뀐 것으로 확인되는 경우도 있다. 이런 경우에는 처음 계약할 때 받아둔 명함이나 문자 내역, 공인중개사를 통해 거래했다면 중개사무소를 통해 다른 연락 방법을 확인해보는 것도 방법이다.

내용증명은 우체국에서 발송하면 발송 사실과 내용, 도달 여부까지 확인할 수 있다는 장점이 있다. 단순히 문자나 메신저로 반환을 요구하는 것보다 이후 절차에서 증거로 활용하기에 더 명확하다.

연락이 끊긴 상태가 길어질수록 임차인은 불안한 마음에 아무 조치도 취하지 못하고 시간을 보내는 경우가 많다. 그러나 연락이 끊겼다는 사정 자체가 절차를 진행하지 못하는 이유가 되지는 않으므로, 내용증명부터 순서대로 진행해나가는 것이 정신적으로도 도움이 된다.

때로는 임대인이 일부러 연락을 피하는 것이 아니라 단순히 확인이 늦은 경우도 있다. 그렇더라도 임차인 입장에서는 연락이 되지 않는 기간 동안 절차를 미룰 이유가 없으므로, 병행해서 준비하는 자세가 필요하다.

4집주인이 사망했을 때

임대인이 사망하면 임대차 관계에서 생긴 권리와 의무는 상속인에게 그대로 넘어간다. 민법 제1005조는 상속인이 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적인 권리와 의무를 승계한다고 정하고 있으므로, 보증금을 반환할 의무도 상속인에게 승계된다.

상속인이 누구인지 파악이 되는 경우라면, 그 상속인을 상대로 내용증명을 보내고 이후 절차를 진행하면 된다. 상속인이 여럿이라면 모두를 상대로 절차를 진행하는 것이 안전하다.

문제는 상속인이 누구인지 알기 어렵거나 상속인 자체가 존재하지 않는 것으로 보이는 경우다. 이런 경우에는 이해관계인의 청구로 가정법원에 상속재산관리인을 선임해달라고 할 수 있고(민법 제1053조), 임차인도 보증금을 돌려받아야 하는 이해관계인으로서 이 청구를 고려해볼 수 있다.

상속재산관리인이 선임되면 그 관리인을 상대로 이후 절차를 진행하게 된다. 임대인의 사망이라는 사정은 당황스럽지만, 보증금 반환의무 자체가 없어지는 것은 아니므로 상속 관계를 확인하는 데 시간을 들이더라도 절차를 포기할 이유는 없다.

임대인이 사망했다는 사실 자체를 확인하는 것도 필요하다. 가족관계 확인 자료나 주변 확인 등을 통해 사망 사실과 대략적인 시점을 파악해두면, 상속인을 찾거나 상속재산관리인을 청구하는 절차에서도 도움이 된다.

상속인 전원이 상속을 포기하는 경우도 있을 수 있다. 이 경우 상속인이 없는 상태와 비슷하게 되어 상속재산관리인 선임을 고려하게 되므로, 상속인 확인 결과에 따라 다음 단계가 달라진다는 점도 알아두면 좋다.

상속인을 확인하는 과정에서 가족관계증명서 등 공적 자료의 발급이 필요할 수 있는데, 임차인이 직접 발급받기 어려운 자료라면 소송 절차 안에서 법원을 통해 확인하는 방법을 고려할 수 있다.

임대인 사망 사실을 처음 알게 된 시점에는 당황스러운 마음에 어떻게 대응해야 할지 막막할 수 있다. 그러나 앞서 살펴본 것처럼 상속인에게 의무가 그대로 승계되므로, 우선 상속 관계를 확인하는 데서부터 시작하면 된다.

임대인이 사망하기 전에 이미 내용증명을 보냈거나 소송을 진행하고 있었다면, 그 절차는 상속인을 상대로 이어서 진행하게 된다. 진행 중인 절차가 있었는지도 함께 점검해보아야 한다.

임대인의 배우자나 자녀가 상속인이 되는 경우가 많지만, 상속인의 범위와 순위는 개별 가족관계에 따라 달라질 수 있다. 정확한 상속인을 확인하는 과정이 필요하다면 그 확인 자체부터 절차의 일부로 생각하고 시작하는 것이 좋다.

상속인 확인이 오래 걸릴 것으로 예상된다면, 그 사이에도 임차권등기명령처럼 별도로 진행할 수 있는 절차가 있는지 함께 검토해보는 것이 시간을 아끼는 방법이다. 상속 관계 확인과 임차인 자신의 권리를 지키는 절차는 동시에 진행할 수 있다.

5전셋집이 경매에 넘어갔다면 무엇부터 확인할까

전셋집이 경매에 넘어가는 경우는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 임차인이 스스로 확정판결을 받아 그 판결로 경매를 신청하는 경우이고, 다른 하나는 임대인의 다른 채무 때문에 다른 채권자가 경매를 신청하는 경우다.

임차인이 보증금반환 확정판결을 받아 직접 경매를 신청하는 경우, 반대의무인 집을 비워주는 것을 먼저 이행해야 경매 절차가 시작되는 것은 아니다(주택임대차보호법 제3조의2①). 즉 아직 이사를 하지 않은 상태에서도 확정판결을 근거로 경매를 신청할 수 있다는 뜻이다.

반면 다른 채권자에 의해 경매가 시작된 경우라면, 임차인은 배당요구를 해야 경매 대금에서 자신의 몫을 받을 수 있다. 법원은 배당요구를 할 수 있는 마지막 날짜, 즉 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하므로(민사집행법 제84조), 이 날짜를 놓치지 않고 배당요구를 하는 것이 중요하다.

경매 절차가 시작되었다는 통지나 공고를 받으면, 배당요구 종기가 언제인지부터 확인하는 것이 첫 번째로 할 일이다. 종기를 넘기면 이후에 신고해도 받아들여지지 않을 수 있으므로, 서둘러 확인하고 필요한 서류를 갖춰 배당요구를 해두어야 한다.

임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 경매가 진행되더라도 보증금을 전부 변제받지 못하는 한 그 임차권이 소멸하지 않는 경우도 있다. 다만 이 부분은 대항력의 취득 시점과 다른 권리자와의 순위 관계에 따라 달라지므로, 경매가 진행되는 것을 확인하면 곧바로 개별적으로 확인받는 것이 안전하다.

경매 절차에서는 매각 대금이 모든 채권자에게 돌아갈 만큼 충분하지 않은 경우도 있다. 이런 경우 배당 순위가 중요해지므로, 자신의 대항력과 우선변제권이 다른 권리자보다 앞서는지를 등기부상 순위와 함께 확인해두어야 한다.

경매 개시 사실은 등기부등본에도 기입되고, 법원의 경매 관련 공고를 통해서도 확인할 수 있다. 자신이 살고 있는 집이 경매에 넘어갔는지 여부는 등기부등본을 통해 주기적으로 확인해보는 것이 안전하다.

배당요구를 할 때는 임대차계약서, 주민등록초본, 확정일자를 받은 자료 등 대항력과 우선변제권을 뒷받침하는 자료를 함께 제출하게 된다. 신청서에 이런 자료를 빠짐없이 갖추는 것이 배당 순위를 인정받는 데 중요하다.

경매로 넘어간 상황에서는 시간이 특히 중요하다. 배당요구 종기를 놓치면 이후에 아무리 정당한 권리가 있어도 그 절차에서는 배당을 받지 못할 수 있으므로, 경매가 시작되었다는 사실을 알게 되면 곧바로 확인에 나서야 한다.

매수인이 낙찰을 받은 뒤에도 대금을 완납하지 않으면 소유권이 넘어가지 않으므로, 이 단계까지는 임차인의 지위에 큰 변동이 없다. 그러나 그 사이에도 배당요구 종기는 별도로 진행되므로 대금 납부 여부와 무관하게 기한을 챙겨야 한다.

경매 절차와 별개로 전세금반환소송을 함께 진행할 수도 있다. 경매에서 배당받는 금액이 보증금 전액에 미치지 못한다면, 그 차액에 대해서는 별도로 임대인이나 상속인을 상대로 반환을 구할 수 있다.

정리 — 다섯 상황의 공통된 결론

집주인이 돈이 없다고 하든, 새 세입자를 기다리라고 하든, 연락이 끊기든, 사망했든, 경매에 넘어갔든 결국 임차인이 밟아가는 절차의 큰 틀은 같다. 아래 흐름을 기준으로 자신이 지금 어느 단계에 있는지 확인해보는 것이 도움이 된다.

다섯 가지 상황 중 어디에 해당하든, 이 흐름에서 크게 벗어나지 않는다. 다만 연락이 끊긴 경우의 공시송달, 사망한 경우의 상속 관계 확인, 경매로 넘어간 경우의 배당요구처럼 상황별로 추가로 챙겨야 할 지점이 있으므로, 앞서 살펴본 다섯 가지 항목을 다시 참고하면 된다.

다섯 가지 상황을 하나씩 짚어보았지만, 결국 핵심은 기다림이 반환을 앞당기지 않는다는 사실이다. 어떤 핑계든 절차를 먼저 시작해두는 쪽이 결과적으로 더 빠르고 확실하게 보증금을 돌려받는 길이다.

다섯 가지 상황을 정리하면서 공통으로 강조하고 싶은 것은, 어떤 상황에서도 임차인이 스스로 포기할 이유는 없다는 점이다. 임대인의 사정이 어떻든 보증금을 반환받을 권리는 그대로 남아있다.

지금 겪고 있는 상황이 다섯 가지 중 어디에 해당하는지 파악했다면, 그에 맞는 다음 절차를 바로 시작하는 것이 좋다. 절차마다 걸리는 시간이 있으므로, 미루는 시간만큼 보증금을 돌려받는 시점도 늦어진다.

절차를 진행하는 동안에도 상대방과의 대화나 문자, 통화 내용은 가능한 한 기록해두는 것이 좋다. 나중에 협의가 되든 소송으로 가든, 그 동안의 경위를 보여주는 자료로 쓰일 수 있기 때문이다.

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전세금 못받았을 때, 자주 묻는 질문