전세로 살다 보면 집주인이 갑자기 "배관을 손봐야 하니 며칠만 비워달라"거나 "외벽 공사를 할 예정이니 협조해달라"는 연락을 받는 경우가 있습니다. 반대로 임차인이 살면서 발견한 누수나 곰팡이를 집주인에게 알렸는지가, 나중에 보증금을 돌려받을 때 수리비를 누가 부담하느냐를 가르는 결정적인 기준이 되기도 합니다. 이 글은 민법이 정한 임대인의 보존행위와 임차인의 통지의무를 중심으로, 실제로 자주 벌어지는 상황을 하나씩 짚어보겠습니다.

이 두 가지는 겉보기에는 서로 다른 문제 같지만, 사실은 같은 뿌리에서 나온 이야기입니다. 임대인에게는 집을 계속 쓸 수 있는 상태로 유지해야 할 의무가 있고, 임차인에게는 문제가 생겼을 때 이를 알려야 할 의무가 있습니다. 이 두 의무가 어떻게 맞물리는지를 정확히 알아두면, 보존행위를 둘러싼 갈등에서도, 퇴거할 때의 보증금 정산에서도 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다. 아래에서는 조문 순서대로 거절권, 해지권, 감액청구, 통지의무, 그리고 보증금 반환까지 하나의 흐름으로 이어서 살펴보겠습니다.

• 집주인이 수리·공사를 한다며 집을 비워달라고 한다
• 누수나 곰팡이를 분명히 말했는데 나중에 원상복구비를 요구한다
• 보존행위에 협조하지 않으면 계약을 끝내겠다는 말을 들었다
• 퇴거할 때 보증금에서 하자 수리비를 뺀다고 해서 당황스럽다

임대인에게는 '사용·수익 상태를 유지시킬 의무'가 있다

전세 계약은 단순히 목돈을 맡기고 집을 쓰는 일회성 거래가 아니라, 계약이 끝날 때까지 계속 이어지는 관계입니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 이 조문이 있기 때문에 임차인은 살면서 생기는 크고 작은 하자를 무조건 자기 돈으로 고쳐야 하는 것이 아니라, 원칙적으로 임대인에게 수리를 요구할 수 있는 근거를 갖게 됩니다.

보일러가 고장 나거나 배관에서 물이 새는 것처럼 거주에 직접 지장을 주는 문제라면 대부분 이 유지 의무의 범위에 들어갑니다. 문제는 이 의무를 다하기 위해 임대인이 실제로 수리나 공사에 나섰을 때, 임차인이 그 작업을 거절할 수 있는지가 현실에서 자주 부딪히는 지점이라는 사실입니다. 특히 공사 일정이 임차인의 생활 계획과 겹치거나, 며칠씩 집을 비워야 하는 상황이라면 갈등이 커지기 쉽습니다.

여기서 한 가지 분명히 해둘 부분은, 이 의무가 임대인에게 "알아서 잘 관리하라"는 느슨한 권고가 아니라 법이 정한 의무라는 점입니다. 그래서 반대로 임대인이 이 의무를 이행하려는 정당한 행위를 임차인이 무작정 막을 수도 없습니다. 아래에서 그 거절 가능 여부의 정확한 기준을 살펴보겠습니다.

결국 이 조문은 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 방향을 제시합니다. 임대인에게는 방치하지 말고 고쳐야 한다는 의무를, 임차인에게는 정당한 보존행위라면 협조해야 한다는 원칙을 함께 세워두는 것입니다. 이 균형을 이해해야 다음 단계의 거절권과 해지권 논의가 명확해집니다.

전세 계약을 맺을 때는 이 유지 의무를 당연한 것으로 여기고 넘어가기 쉽지만, 실제로 살다가 하자가 생겼을 때는 이 조문이 협상의 기준점이 됩니다. 임대인이 "그 정도는 원래 그런 것"이라며 수리를 미루려 할 때, 임차인이 근거로 들 수 있는 것이 바로 이 사용·수익 상태 유지 의무입니다. 반대로 임차인이 근거 없이 과도한 요구를 하는 것도 이 조문의 취지에서 벗어난다는 점을 함께 기억해둘 필요가 있습니다.

집주인의 보존행위, 임차인이 거절할 수 있을까

결론부터 말하면 원칙적으로는 거절할 수 없습니다. 민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다고 명시하고 있습니다. 배관 교체, 누수 공사, 외벽이나 옥상 방수 보수처럼 건물 자체의 안전이나 기본적인 기능 유지를 위한 작업이 대체로 여기에 해당합니다. 이런 작업은 결국 임차인이 계속 그 집에서 안전하게 지내기 위해서도 필요한 일이기 때문에, 법이 임차인에게 협조 의무를 지우는 셈입니다.

실제로 임대인들이 자주 하는 말과 그 말이 법적으로 어떻게 평가되는지를 정리해두면 상황을 판단하는 데 도움이 됩니다.

여기서 한 가지 더 짚어볼 부분은, 이 조문이 말하는 "보존에 필요한 행위"의 범위입니다. 단순히 임대인이 필요하다고 주장한다고 해서 그대로 인정되는 것이 아니라, 건물의 안전이나 기능 유지를 위해 실제로 필요한 작업인지가 기준이 됩니다. 예를 들어 단순한 인테리어 변경이나 임대인의 개인적인 취향에 따른 공사라면 이 조문이 말하는 보존행위와는 성격이 다를 수 있습니다.

다만 거절할 수 없다는 것과 무조건 참아야 한다는 것은 다른 이야기입니다. 보존행위라는 이름을 붙였다고 해서 그 범위와 방법까지 전부 정당화되는 것은 아니며, 지나치게 임차인의 생활을 침해하는 수준이라면 다음 단계의 권리를 검토해야 합니다.

이런 사례들을 관통하는 원칙은 하나입니다. 보존행위인지 아닌지를 가르는 기준은 임대인의 주장이 아니라 그 작업이 실제로 건물을 유지하는 데 필요한지이고, 계약을 끝낼 수 있는지를 가르는 기준도 임대인의 편의가 아니라 임차인이 계약의 목적을 달성할 수 있는지입니다. 이 두 기준만 기억해두면 현장에서 어떤 말을 듣더라도 스스로 상황을 가늠해볼 수 있습니다.

보존행위 때문에 도저히 못 살겠다면 해지할 수 있을까

민법 제625조는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우, 그로 인해 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 때에는 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 단순히 며칠 불편한 정도를 넘어, 더 이상 그 집에서 원래 목적대로 생활하는 것이 불가능한 상태에 이르러야 한다는 뜻입니다. 이 조문은 임차인이 무조건 참아야 하는 것은 아니라는 점을 분명히 보여주는 균형 장치입니다.

예를 들어 대규모 철거를 동반하는 공사가 장기간 이어져 사실상 거주 자체가 불가능한 수준이라면 이 조문이 적용될 여지가 있습니다. 반대로 하루 이틀의 배관 점검이나 짧은 소음을 동반하는 보수 작업처럼 일시적인 불편에 그친다면, 그 자체로 해지 사유까지 인정되기는 어렵다고 보는 것이 일반적입니다. 결국 핵심은 "불편함의 정도"가 아니라 "임차 목적 달성이 불가능해졌는지"입니다.

해지에 이를 정도인지 아닌지는 사안마다 다르게 판단될 수 있기 때문에, 공사 통지를 받은 시점부터 공사의 기간, 범위, 실제 생활에 미친 영향을 구체적으로 기록해 두는 습관이 중요합니다. 문자나 사진, 통화 기록처럼 날짜가 남는 자료를 모아두면 나중에 해지권 행사 여부를 판단할 때도, 분쟁이 길어질 때도 요긴하게 쓰입니다.

해지를 실제로 선택하기 전에는 그 공사가 정말 "보존에 필요한 행위"에 해당하는지부터 다시 짚어보는 것도 필요합니다. 필요한 범위를 넘어선 공사라면 애초에 제624조가 말하는 거절 불가 대상이 아닐 수도 있기 때문에, 통지받은 공사의 목적과 규모를 먼저 확인하는 것이 순서에 맞습니다.

또한 해지를 선택하더라도 그 시점과 절차를 신중하게 정리해야 합니다. 언제부터 목적 달성이 불가능해졌다고 볼 것인지, 그 전까지 임대인에게 문제를 알리거나 개선을 요구한 적이 있는지도 함께 정리해두는 것이 좋습니다. 해지 의사를 전달할 때도 구두보다는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법을 쓰는 것이 이후 보증금 반환 절차로 넘어갈 때 훨씬 유리합니다.

집의 일부만 못 쓰게 됐다면 감액과 해지, 그리고 강행규정

문제가 집 전체가 아니라 일부에만 그치는 경우도 많습니다. 민법 제627조는 임차인의 과실 없이 임차물의 일부가 멸실이나 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 된 때에는 그 부분의 비율로 차임 감액을 청구할 수 있다고 정하고, 남은 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수 있다고도 정합니다. 방 한 칸을 아예 쓸 수 없게 됐거나, 곰팡이나 누수로 특정 공간을 장기간 사용하지 못하는 상황이 이 조문의 전형적인 예시입니다.

이 조문이 특히 중요한 이유는 민법 제652조 때문입니다. 제652조는 제627조를 포함한 일부 조문을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정의 효력을 인정하지 않는 강행규정입니다. 다시 말해 계약서에 "일부를 사용하지 못하더라도 차임 감액을 청구하지 않는다"는 식의 조항을 넣어두었다 하더라도, 그 조항은 임차인에게 불리한 만큼 효력이 없다고 볼 수 있습니다.

반대로 앞서 살펴본 제623조, 제624조, 제625조, 그리고 뒤에서 다룰 제634조는 이 강행규정 목록에 포함되어 있지 않습니다. 그래서 계약서에 이와 관련한 특약이 있다면, 그 특약을 무조건 무효라고 단정하기보다는 구체적인 문구와 체결 경위를 함께 살펴보는 것이 정확한 접근입니다. 조문마다 강행규정 여부가 다르다는 점을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

계약서를 작성하는 단계에서 특약사항을 꼼꼼히 읽어보지 않고 서명하는 경우가 많은데, 나중에 하자나 보존행위를 둘러싼 다툼이 생기면 그때서야 특약 문구가 문제가 되는 일이 흔합니다. 지금 이미 계약을 맺고 살고 있는 임차인이라면, 계약서에 수리·보존·원상복구와 관련해 어떤 문구가 들어 있는지 다시 한번 확인해보는 것도 분쟁을 예방하는 방법입니다. 문구가 애매하거나 지나치게 임차인에게만 불리해 보인다면, 그 부분을 짚어 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

일부 사용 불능 상태가 오래 이어지는데도 임대인이 별다른 조치를 하지 않는다면, 감액을 요구하는 것과 별개로 그 상태를 기록해 두는 것이 좋습니다. 나중에 감액 비율이나 해지 여부를 다툴 때, 언제부터 어느 정도 못 썼는지를 구체적으로 보여줄 자료가 있어야 협의든 소송이든 유리하게 진행할 수 있습니다.

감액을 청구할 때는 구체적인 비율을 임차인이 먼저 제시해야 하는 경우가 많은데, 이때도 근거가 필요합니다. 못 쓰게 된 공간의 면적이나 용도, 그 기간 동안 실제로 어떤 불편을 겪었는지를 정리해두면 협의 과정에서 설득력을 갖출 수 있습니다. 반대로 근거 없이 과도한 감액을 요구하면 오히려 협의가 길어지고 감정적인 다툼으로 번질 수 있으므로, 사실관계를 차분히 정리하는 태도가 중요합니다. 임대인과 감액 비율 자체가 좀처럼 좁혀지지 않는다면, 그 시점까지의 경위를 정리해 상담을 받아 기준을 잡아보는 것도 실질적인 해법이 됩니다.

하자를 알렸는지가 왜 보증금 다툼을 가르나

민법 제634조는 임차물에 수리를 필요로 하는 상태가 생기거나 제3자가 권리를 주장하는 경우, 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지해야 한다고 정합니다. 다만 임대인이 이미 그 사실을 알고 있었던 경우에는 별도로 통지할 필요가 없습니다. 이 조문은 짧지만, 전세 계약이 끝날 때 벌어지는 보증금 정산 다툼에서 결정적인 역할을 하는 경우가 많습니다.

이 조문이 실무에서 중요한 이유는 퇴거 시점의 원상복구 논의와 직결되기 때문입니다. 살면서 누수나 곰팡이, 배관 이상을 분명히 알았는데도 아무런 통지 없이 지내다가 계약이 끝난 뒤에야 문제를 제기하면, 그 하자가 처음부터 있었던 것인지, 임차인이 사는 동안 방치해서 악화된 것인지를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다. 임대인 입장에서는 "왜 그동안 말하지 않았느냐"는 주장을 내세우기 좋은 상황이 만들어지는 것입니다.

반대로 문제를 발견한 시점에 문자나 메신저, 필요하다면 내용증명으로 임대인에게 알린 기록을 남겨두면, 그 시점 이후의 상태 악화는 임차인의 책임이 아니라는 점을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 통지의무를 지켰다는 사실 자체가 보증금 공제를 다툴 때 임차인에게 유리하게 작용하는 근거가 되는 셈입니다. 결국 이 조문은 임차인을 압박하는 조문이 아니라, 제때 알리기만 하면 임차인을 보호해주는 조문이라고 이해하는 것이 정확합니다.

통지는 말로만 전달하기보다 기록이 남는 방법을 쓰는 것이 좋습니다. 구두로만 이야기하면 나중에 통지를 했는지, 언제 했는지를 두고 또 다른 다툼이 생길 수 있기 때문입니다. 사진과 함께 날짜가 남는 메시지를 보내두는 정도의 습관만으로도 나중에 상황이 훨씬 명확해집니다.

두 경우를 비교해보면 결과의 차이는 결국 "기록이 있는가"에서 갈립니다. 같은 하자, 같은 상황이라도 통지 기록을 남긴 임차인과 그렇지 않은 임차인은 퇴거 시점의 협상력이 전혀 다릅니다. 특별히 어려운 절차가 필요한 것이 아니라 문자 한 통, 사진 한 장을 남겨두는 것만으로도 충분하다는 점에서, 통지의무는 부담스러운 규정이 아니라 오히려 임차인을 지켜주는 안전장치에 가깝습니다.

통지를 받았거나 직접 통지할 때 임차인이 챙겨야 할 것

보존행위든 하자든 결국 핵심은 "언제, 무엇을, 어떻게 알렸는가"를 남기는 일입니다. 임대인에게서 공사 통지를 받았다면 공사의 목적과 범위, 예상 기간, 그리고 그 기간 동안 집을 비워야 하는지 여부를 문자나 메신저로 다시 한번 정리해 확인해두는 것이 좋습니다. 구두로만 전달받으면 나중에 통지받은 내용과 실제로 진행된 공사 범위가 달랐을 때 이를 따지기가 매우 어려워지고, 통지 자체가 있었는지조차 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

반대로 임차인이 스스로 하자를 발견해 통지하는 경우에도 같은 원칙이 그대로 적용됩니다. 발견한 날짜, 하자가 생긴 위치와 상태를 사진으로 남기고, 그 내용을 임대인에게 문자나 메신저로 전달한 기록을 따로 보관해두어야 합니다. 사안이 가볍다고 그냥 넘기지 말고, 작은 하자라도 발견 즉시 알리는 습관을 들이는 것이 나중에 벌어질 원상복구 다툼을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

공사로 인해 생활에 실질적인 지장이 생겼다면, 그 지장의 구체적인 내용도 함께 기록해두는 것이 좋습니다. 예를 들어 며칠 동안 온수를 쓸 수 없었는지, 특정 공간을 얼마나 오래 쓰지 못했는지, 소음이나 분진 때문에 다른 불편이 있었는지를 날짜별로 적어두면 나중에 상황을 설명하기가 훨씬 쉬워집니다. 이런 기록은 앞서 살펴본 차임 감액 청구나 해지권 판단에서 실제로 참고되는 자료가 되기 때문에 그냥 흘려보내기에는 아쉬운 정보입니다.

공사 범위나 통지 방식을 두고 임대인과 의견이 크게 갈린다면, 감정적으로 대응하기보다 그동안 모아둔 기록을 정리해 상담을 받아보는 것이 순서에 맞습니다. 기록이 촘촘하게 쌓여 있을수록 협의 단계에서도, 혹시 그 이후 단계로 넘어가더라도 임차인의 주장이 훨씬 수월하게 받아들여질 수 있습니다. 사소해 보이는 메모 한 줄이 나중에는 결정적인 증거가 되기도 합니다.

기록을 남기는 방법도 너무 복잡하게 생각할 필요는 없습니다. 휴대전화 메모장에 날짜와 상황을 짧게 적어두거나, 문제가 생긴 부분을 사진으로 찍어 날짜별 폴더에 모아두는 정도로도 충분합니다. 중요한 것은 형식이 아니라 "언제, 무엇이, 어떻게" 일어났는지가 나중에도 확인 가능한 상태로 남아 있는 것이며, 이런 습관은 보존행위 문제뿐 아니라 전세 계약 전반의 분쟁을 예방하는 데도 그대로 적용됩니다.

계약을 끝내게 됐다면 보증금 반환은 동시이행

제625조나 제627조에 따라 계약을 해지하게 됐다면, 그 다음은 보증금 반환 문제로 이어집니다. 민법 제536조는 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기의 채무 이행을 거절할 수 있다는 동시이행의 원칙을 정하고 있습니다. 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았다면 이 거절권을 쓸 수 없지만, 선이행 의무가 있는 쪽이라도 상대방의 이행이 현저히 곤란해질 사유가 있다면 이행을 거절할 수 있다는 점도 함께 정하고 있습니다.

전세 계약에서는 임차인의 집 인도, 즉 명도와 임대인의 보증금 반환이 서로 동시이행 관계에 있다고 보는 것이 실무의 기본 틀입니다. 그래서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면서 먼저 집을 비우라고만 요구하는 상황이라면, 그 요구에 곧바로 따르기 전에 반환 절차가 어떻게 진행되는지를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

다만 동시이행 관계가 실제로 임차인에게 유리하게 작용하려면, 통지·해지·인도라는 각 단계에서 임차인이 무엇을 했는지가 분명히 남아 있어야 합니다. 앞서 설명한 통지의무를 지키는 것도, 결국 이 단계에서 임차인의 입장을 뒷받침하는 자료로 이어지는 셈입니다. 기록이 쌓여 있을수록 협의 단계에서든 이후 절차에서든 임차인의 주장이 힘을 얻습니다.

실제로는 임대인이 "이사 나가면 며칠 안에 정산해서 주겠다"는 식으로 말을 바꾸는 경우도 적지 않습니다. 이런 상황에서는 구체적인 반환 예정일을 문자로 다시 확인받아 두는 것이 좋고, 그 기한이 지나도록 반환이 이루어지지 않는다면 다음 단계를 준비해야 합니다. 동시이행 관계에 있다는 사정이 임차인에게 무조건 집을 계속 비워주지 않아도 된다는 뜻은 아니므로, 인도 시점과 반환 시점을 어떻게 맞출지는 사전에 정리해두는 것이 바람직합니다.

보존행위 다툼이 보증금 반환 문제로 이어진다면

수리·공사를 둘러싼 다툼은 대부분 그 자체로 끝나지 않고, 계약 종료 시점의 보증금 정산이나 반환 지연으로 이어지는 경우가 많습니다. "새 세입자가 들어오면 그때 주겠다"는 말은 어디까지나 임대인의 개인적인 사정일 뿐, 임대차계약서와 법이 정한 반환 시점과는 아무런 관계가 없습니다. 기준은 언제나 계약서와 법이라는 점을 잊지 말아야 합니다.

보증금을 제때 돌려받지 못하면 내용증명을 시작으로 임차권등기명령, 전세금반환소송, 그리고 필요하다면 부동산 경매나 채권압류 및 추심 같은 강제집행까지 단계적으로 진행할 수 있습니다. 소장을 접수한 뒤 판결이 나오기까지는 통상 4~6개월 정도가 걸리는 것으로 보고 있고, 이 기간에 대한 지연이자는 민법이 정한 연 5%가 기본적인 기준이 됩니다.

보존행위에 대한 협조 여부, 하자를 알린 시점, 그로 인한 생활상의 불편 같은 기록은 이런 절차로 넘어갔을 때도 그대로 근거 자료로 쓰입니다. 그래서 문제가 생긴 시점부터 사소한 것이라도 기록을 남겨두는 습관이, 결국 보증금을 온전히 지키는 가장 실질적인 방법이 됩니다. 판단이 애매한 상황일수록 초기에 상담을 받아 방향을 정해두는 것이 시간과 비용을 아끼는 길이기도 합니다.

특히 보존행위나 통지의무처럼 조문 하나하나의 적용 여부가 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역에서는, 스스로 판단해서 섣부르게 행동하기보다 처음부터 전체적인 그림을 그려두는 것이 중요합니다. 지금 겪고 있는 상황이 단순한 수리 문제인지, 계약 종료와 보증금 반환으로 이어질 조짐이 있는지를 초기에 가늠해두면 이후 대응 방향을 정하기가 한결 수월해집니다.

전세금을 지키는 일은 결국 작은 기록들이 쌓여 만들어지는 결과입니다. 보존행위에 협조한 날짜, 통지를 보낸 시각, 임대인이 남긴 답변까지 하나씩 모아두면, 그 자체로 이후 어떤 절차를 밟든 든든한 밑바탕이 됩니다. 지금 상황이 애매하게 느껴진다면 혼자 판단하기보다 지금까지의 경위를 정리해 상담을 통해 다음 단계를 확인해보시기 바랍니다.