전세사기피해자법에 따른 피해자 결정을 신청해 두고 심의를 기다리는 임차인이 자주 하는 생각이 있습니다. 결정이 나오기 전에는 다른 절차를 시작하지 않아도 되겠지, 결정이 나온 다음에 소송을 생각해도 되겠지 하는 생각입니다. 그런데 보증금을 돌려받을 권리, 즉 보증금반환채권은 민법의 시효 규정을 따로 받습니다. 행정기관에서 서류를 심사하는 시간과 민법의 시효 기간이 흐르는 시간은 별개의 시계라고 보고 관리하는 편이 안전합니다.

이 글은 특별법의 요건이나 지원 내용을 설명하지 않습니다. 특별법의 조문번호나 처리 기한도 적지 않고, 특별법에 시효에 관한 별도의 규정이 있는지 없는지도 말씀드리지 않습니다. 대신 누구에게나 적용되는 민법, 민사소송법, 민사집행법, 주택임대차보호법의 일반 규정만으로 전세사기피해자법 신청 기간 중에 달력에 적어 둘 날짜를 정리합니다. 사안마다 결론이 달라질 수 있으므로 마지막에는 무료 전화상담으로 이어지는 점검 순서도 붙였습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 피해자 결정 신청서를 내고 심의 결과를 기다리고 있습니다.
• 계약이 끝난 지 꽤 되었는데 보증금을 아직 돌려받지 못했습니다.
• 내용증명을 한 번 보냈으니 할 일은 다 했다고 생각하고 있습니다.
• 집이 경매에 넘어갔는데 어떤 서류를 언제까지 내야 하는지 모릅니다.
• 결정 나올 때까지 기다리면 된다는 말에 마음이 놓이면서도 불안합니다.

하나라도 해당한다면 아래 순서대로 읽어 보시기 바랍니다. 먼저 결론을 정리하고, 이어서 신청과 시효의 관계, 시효를 끊는 수단, 내용증명 뒤의 6개월, 경매의 배당요구 종기, 함께 챙길 절차, 흔들리기 쉬운 말, 달력에 적을 날짜 순으로 설명합니다.

전세사기피해자법 신청을 했는데 민법 시효도 같이 멈추나요?

이 질문에 답하려면 보증금반환채권이 어떤 시계를 따르는지부터 봐야 합니다. 민법 제162조 제1항은 채권을 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정하고 있고, 임대차보증금 반환채권은 일반 채권으로 보아 이 10년이 기본이라고 설명합니다. 10년이라는 숫자만 보면 한참 여유가 있어 보이지만 두 가지 이유로 여유만 믿고 기다리기는 어렵습니다.

첫째, 10년이 언제부터 세어지는지, 즉 기산점이 계약이 끝난 날인지 반환하기로 약정한 날인지 그 밖의 다른 날인지가 사안마다 다를 수 있습니다. 계약서 문구와 임대인과 주고받은 메시지, 합의 내용에 따라 달라지는 문제라서 이 글에서 일률적으로 정해 드릴 수 없습니다. 둘째, 10년 시계 중간에 더 짧은 시계들이 끼어듭니다. 내용증명을 보낸 뒤의 6개월, 소가 취하되거나 각하된 뒤의 6개월, 경매가 진행될 때의 배당요구 종기, 판결을 받은 뒤의 항소기간 2주가 대표적입니다.

그렇다면 행정기관에 하는 피해자 결정 신청은 시효에 어떻게 작용할까요. 민법 제168조는 소멸시효의 중단 사유로 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인 세 가지를 열거합니다. 행정기관에 내는 결정 신청이 이 가운데 어디에 해당하는지는 조문에 적혀 있지 않습니다. 따라서 신청했으니 시효도 멈췄을 것이라고 믿는 것은 위험하고, 반대로 신청이 아무 의미가 없다고 단정하는 것도 이 글의 범위를 벗어납니다. 이 글은 한쪽으로 결론을 내리지 않고 신청과 별개로 민법의 시계를 직접 관리하는 방법에 집중합니다.

신청 접수증과 접수일, 보완 요구를 받은 날짜, 심의 결과 통지일은 모두 보관해 두십시오. 시효를 직접 막아 주는 서류라서가 아니라 나중에 상담을 받거나 소송에서 시간순으로 사실관계를 설명할 때 중요한 자료가 되기 때문입니다. 특별법에 시효에 관한 별도의 규정이 있는지는 사안별로 확인할 사항이라 무료 전화상담에서 안내해 드립니다.

시효가 완성되었다는 주장이 임대인 쪽에서 나올 수 있다는 점도 기억해 두십시오. 그 주장이 받아들여지면 보증금 반환을 청구하기 어려워질 수 있으므로, 시효를 걱정하지 않아도 되는 상태인지 점검하는 일은 결정을 기다리는 동안 가장 먼저 해 둘 일입니다.

시효 시계를 실제로 끊어 두는 수단에는 무엇이 있나요?

민법 제168조가 정한 세 가지를 하나씩 보겠습니다. 첫째는 청구입니다. 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 대표적이고, 시효의 중단에 필요한 재판상의 청구는 민사소송법 제265조에 따라 소를 제기한 때 효력이 생깁니다. 소장이 임대인에게 송달된 날이 아니라 소를 제기한 때라는 점이 실무상 중요합니다.

둘째는 압류 또는 가압류, 가처분입니다. 임대인의 재산에 보전 조치를 하는 방법인데, 가압류는 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 필요한 경우가 있다는 정도로 이해하시면 됩니다. 모든 사건에서 필요한 것은 아니므로 임대인의 재산 상황을 보고 따로 판단합니다. 셋째는 승인입니다. 임대인이 보증금 채무가 있음을 인정하는 행위가 승인에 해당할 수 있는데, 일부를 돌려주거나 반환을 약속하는 말과 글이 구체적으로 승인이 되는지는 사안마다 다르므로 승인에만 기대어 시효를 관리하는 것은 권하지 않습니다.

임대인과 주고받은 문자 메시지와 통화 내용은 날짜가 보이도록 보존하십시오. 반환을 약속하거나 일부를 입금한 기록은 나중에 승인 여부를 따질 때 자료가 되고, 반환 시기를 합의한 기록은 기산점을 정리하는 자료가 됩니다.

두 칸을 나란히 놓으면 차이가 분명합니다. 오른쪽 칸은 조문에 중단 사유와 효력 발생 시점, 새로 진행하는 시점까지 적혀 있고, 왼쪽 칸은 시효와의 관계가 조문에 적혀 있지 않습니다. 그래서 왼쪽 칸을 기다리면서 오른쪽 칸을 준비하는 순서를 권합니다. 어느 쪽을 먼저 할지는 임차인의 상황에 따라 다르지만 한쪽을 기다리느라 다른 쪽을 놓치는 일만은 없어야 합니다.

중단이 되면 시효는 어떻게 흐를까요. 민법 제178조 제1항은 시효가 중단된 때에는 중단까지 경과한 시효기간은 산입하지 아니하고 중단사유가 종료한 때부터 새로이 진행한다고 정합니다. 재판상의 청구로 중단한 시효는 제2항에 따라 재판이 확정된 때부터 새로이 진행합니다. 쉽게 말해 소송이 이어지는 동안에는 새 시계가 돌지 않고, 재판이 확정된 때부터 새 시계가 돌기 시작합니다.

주의할 점은 소를 제기했다가 그 소가 각하·기각되거나 취하된 경우입니다. 민법 제170조 제1항에 따라 이런 경우 재판상 청구의 시효중단 효력이 없습니다. 다만 같은 조 제2항은 그 경우에 6개월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 하면 시효는 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 본다고 정합니다. 소가 끝난 뒤에는 6개월이라는 시계가 따로 있다는 뜻이므로 취하서를 내기 전에 이후 일정부터 생각해야 합니다. 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하는 항소는 민사소송법 제396조에 따라 불변기간이어서, 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월 걸리는 소송 과정에서도 날짜 관리는 이어집니다.

내용증명을 보냈는데 시효가 멈춘 것 아닌가요?

내용증명은 보증금을 반환하라는 의사를 기록으로 남기는 수단이고, 시효 이야기에서는 최고에 해당합니다. 그런데 민법 제174조는 최고는 6개월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다. 최고를 한 뒤 반년 안에 이어지는 조치가 없으면 내용증명의 중단 효력은 없다는 뜻입니다.

피해자 결정을 기다리는 사이 6개월은 생각보다 빨리 지나갑니다. 신청 접수 후 서류를 보완하고 심의 결과를 기다리다 보면 내용증명을 보낸 시점이 기억에서 멀어지기 때문입니다. 그래서 발송일과 상대방에게 도달한 날을 모두 기록하고, 두 날짜 중 이른 날을 기준으로 6개월보다 일찍 후속 조치 일정을 잡아 두는 편이 안전합니다. 도달일을 기준으로 계산할 수 있는지는 사안마다 판단이 갈릴 수 있기 때문입니다.

1. 내용증명 발송과 도달발송일과 도달일을 모두 적고 이른 날짜를 기준일로 삼습니다.
2. 6개월 기한 표시민법 제174조의 6개월을 달력에 적고 기한 한 달 전에 알림을 걸어 둡니다.
3. 후속 조치 선택조문이 정한 재판상의 청구, 압류 또는 가압류, 가처분 등 가운데 임대인의 재산 상황에 맞는 조치를 정합니다.
4. 소 제기소를 제기한 때 효력이 생기고(민사소송법 제265조), 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월을 생각합니다.
5. 판결 확정 뒤재판이 확정된 때부터 시효가 새로 진행하고(민법 제178조 제2항), 판결서 송달일부터 2주의 항소기간도 함께 적습니다.

한 가지 오해를 바로잡겠습니다. 임대인이 곧 돌려주겠다고 말한 것, 새 세입자가 들어오면 주겠다고 한 것은 임대인의 사정을 말한 것일 뿐 법적 근거가 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이고 관행은 법이 아닙니다. 그런 말을 믿고 6개월을 넘기면 내용증명의 중단 효력은 조문대로 없는 것이 됩니다.

내용증명을 아직 보내지 않았다면 보내는 일 자체는 의미가 있습니다. 반환을 요구한 날짜와 내용이 기록으로 남기 때문입니다. 다만 그 효과를 시효의 연장으로 오해하지 말고, 보내는 순간 6개월짜리 새 시계가 시작된다고 생각하십시오. 보내기 전에 6개월 안에 어떤 후속 조치를 할 수 있는지 함께 정해 두면 내용증명이 헛되지 않습니다.

경매가 진행 중이라면 배당요구 종기라는 또 하나의 시계가 있습니다

집이 이미 경매에 넘어갔다면 시계가 하나 더 있습니다. 민사집행법 제84조 제1항은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 집행법원이 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다고 합니다. 제2항에 따라 종기가 정해지면 법원은 경매개시결정을 한 취지와 종기를 공고하고, 제91조 제4항 단서의 전세권자와 법원에 알려진 제88조 제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 합니다.

이 조문에서 임차인이 챙길 점은 두 가지입니다. 하나는 종기가 첫 매각기일 이전이라는 점, 즉 매각이 이루어지기 전에 이미 종기가 지나 있을 수 있다는 점입니다. 다른 하나는 고지 대상이 조문에 따로 정해져 있다는 점입니다. 모든 임차인에게 개별 통지가 온다고 기대하기보다 공고된 종기를 직접 확인하는 습관이 필요합니다. 제6항은 법원이 특별히 필요하다고 인정하는 경우 종기를 연기할 수 있다고 하는데, 연기는 법원이 할 수 있는 것이므로 연기를 전제로 일정을 잡아서는 안 됩니다.

임차인이 경매 배당에서 보증금을 우선하여 받을 수 있는 근거는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항입니다. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 확정일자만으로는 부족하고 대항요건과 확정일자가 함께 갖춰져야 한다는 점이 핵심입니다. 같은 조 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있어, 이사 시점과 인도 시점을 정하는 일도 우선변제와 연결됩니다.

피해자 결정을 기다리는 중이라는 사정이 경매 절차의 종기에 어떤 영향을 주는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 분명한 것은 법원이 공고한 날짜가 절차를 움직인다는 점이며, 배당요구가 필요한 지위인지와 이미 해 두었는지는 사안마다 달라 경매 기록을 확인해 판단해야 합니다. 경매가 진행 중이라는 사실을 알게 된 날 곧바로 공고된 종기를 확인하고 상담을 받으시기 바랍니다.

표의 다섯 줄은 서로 독립적으로 움직입니다. 소를 낸 사람, 내용증명만 보낸 사람, 경매를 겪는 사람이 모든 줄을 한꺼번에 갖지는 않으니 자신에게 해당하는 줄에만 표시해서 달력에 옮기시면 됩니다.

경매에서 배당을 받는 길과 소송으로 판결을 받는 길은 서로를 대신하는 관계가 아니라 상황에 따라 함께 쓰이는 길입니다. 배당에서 보증금 전부를 받지 못했을 때 남은 금액을 어떻게 청구할지는 배당 결과를 본 뒤 판단하게 되고, 그 시점에도 시효 시계는 따로 확인해야 합니다. 판결 뒤에 집행으로 나아가는 방법으로는 경매 외에 채권압류 및 추심, 동산압류가 있다는 점도 함께 알아 두십시오.

결정을 기다리면서 함께 챙길 것, 임차권등기와 소송 준비

시계를 모두 적어 두었다면 그다음은 순서입니다. 전세금을 돌려받기 위한 민사 절차의 큰 지도는 아래와 같고, 강제집행은 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류로 나뉩니다. 피해자 결정 신청이 진행 중이라 해도 이 지도 자체는 달라지지 않으며, 앞의 두 칸을 먼저 진행할 수 있는지는 사안별로 확인할 수 있습니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있는 절차입니다. 집주인의 동의가 필요하지 않다는 점이 전세권 설정과 다릅니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 임차인은 등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 잃지 않습니다. 다만 등기부에 기입된 것을 확인하기 전에 이사하거나 전출하면 대항력을 잃을 위험이 있으므로 이사는 기입을 확인한 뒤에 하십시오.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 생각하시면 됩니다. 앞에서 본 것처럼 소를 제기한 때 시효중단의 효력이 생기고 재판이 확정된 때부터 시효가 새로 진행합니다. 가압류는 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 필요할 수 있습니다. 보증보험(HUG·SGI 등)에 가입해 두셨다면 보증기관에 먼저 확인할 수 있는 절차가 있는지 알아보시되, 그 기준과 기간은 상품과 약관에 따라 다르므로 이 글에서 단정하지 않습니다.

소송을 준비할 때 모아 둘 자료도 미리 정리해 두면 좋습니다. 임대차계약서와 확정일자를 확인할 수 있는 서류, 보증금을 입금한 내역, 계약이 끝났음을 보여 주는 자료, 내용증명과 그 배달 확인, 피해자 결정 신청 서류가 기본입니다. 서류가 일부 없더라도 시작을 미루지 말고 있는 것부터 가져와 상담을 받으십시오.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이고 부동산·민사 분야를 전문으로 합니다. 전국에서 전화로 선임이 가능하고, 무료 전화상담에서 신청 접수일과 계약 종료일, 내용증명 발송일을 놓고 일정표를 함께 맞춰 드립니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다. 상담 전화는 02-591-5662입니다.

이런 말에 마음이 놓였다면 한 번 더 따져 보세요

기다리는 동안 주변에서 듣는 말은 대부분 좋은 뜻에서 나옵니다. 하지만 시효와 절차는 마음 편한 말과 상관없이 조문대로 흘러갑니다. 자주 듣는 다섯 가지 말을 조문에 비춰 판정해 봤습니다.

달력에 적어 둘 날짜 다섯 가지, 오늘 할 수 있는 점검

복잡한 설명은 접어 두고, 오늘 바로 종이나 휴대전화 달력에 옮길 수 있는 다섯 가지를 정리했습니다. 날짜를 적는 데는 십 분이면 충분하고, 이 날짜들이 있어야 상담에서도 시계가 얼마나 남았는지 정확히 짚을 수 있습니다.

• 임대차 종료일과 반환 약정일 계약서의 종료일, 합의로 정한 반환일, 임대인이 반환을 거절한 날을 한 줄씩 적습니다. 민법 제162조 제1항의 10년이 언제부터 세어지는지 판단할 때 기초 자료가 됩니다.
• 내용증명 발송일과 도달일 두 날짜와 함께 6개월이 되는 날을 적고 한 달 전에 알림을 겁니다. 제174조의 6개월은 지나고 나면 되돌릴 수 없습니다.
• 피해자 결정 신청 접수일과 통지일 시효를 막아 주는 날짜는 아니지만 사실관계를 시간순으로 정리하고 상담을 받을 때 쓰입니다.
• 경매 배당요구 종기와 첫 매각기일 경매가 시작됐다면 법원이 공고한 종기를 확인해 적습니다. 대항요건과 확정일자 서류도 함께 모아 둡니다.
• 소 제기일, 취하·각하일, 판결서 송달일 소를 제기했다면 소 제기일, 소가 끝났다면 그 날짜 뒤 6개월, 판결을 받았다면 송달일부터 2주를 적습니다.

다섯 가지가 모두 채워지지 않아도 괜찮습니다. 모르는 칸은 비워 두고 상담에서 함께 채우면 됩니다. 중요한 것은 기다리는 동안에도 달력 위에서 시계가 몇 개나 돌고 있는지를 눈으로 보는 일입니다.

달력에 옮긴 날짜는 상담을 받을 때 그대로 보여 주시면 됩니다. 어느 시계가 가장 먼저 끝나는지만 알아도 무엇부터 할지가 정해지고, 피해자 결정 신청과 민사 절차를 어떤 순서로 이어 갈지도 훨씬 쉽게 정리됩니다. 막연한 불안은 날짜로 바꾸어 놓는 순간 관리할 수 있는 일이 됩니다. 오늘 적은 날짜 몇 개가 몇 달 뒤 선택지를 지켜 줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문