잔금일 아침, 휴대전화에 입금 알림이 뜹니다. 그런데 보낸 사람이 집주인이 아닙니다. 이제 막 이사 오기로 한 새 세입자의 이름이거나, 집주인의 가족이거나, 처음 보는 이름입니다. 집주인은 전날 "새 세입자가 보증금 일부를 먼저 보내줄 테니 그 계좌로 받으세요, 나머지는 제가 정리하겠습니다"라고 말했을 뿐이고, 그 말은 어디에도 글로 남아 있지 않습니다. 전세보증금 제삼자 변제는 대개 이렇게 한 장면에서 시작되며, 이 장면에서 임차인이 무엇을 확인하고 무엇을 받아 두었는지에 따라 이후 분쟁의 방향이 달라질 수 있습니다.

이 글은 전세보증금 제삼자 변제가 현실로 다가왔을 때 임차인이 읽어야 할 민법의 구조를 다룹니다. 새 세입자를 구해 오라는 집주인의 요구가 법적으로 맞는지는 이미 여러 번 말씀드린 주제이므로 짧게만 정리합니다. 임대차계약서에 그런 조건이 적혀 있지 않다면 "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말은 임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 아니고, 보증금을 돌려줄 의무의 기준은 임대차계약서와 법입니다. 관행은 법이 아닙니다. 다만 집주인이 그 사정을 이행 방법으로 바꿔 "새 세입자 돈으로 갚겠다"고 나올 때가 있고, 이때부터는 변제의 주체와 방식이라는 별개의 법 문제가 생깁니다.

1집주인이 아닌 새 세입자가 보증금을 대신 준다는데, 받아도 되는 돈일까요?

전세 만기 무렵에 이런 입금 구조가 자주 등장하는 이유는 단순합니다. 임대인이 돌려줄 현금을 마련해 두지 못했고, 새 세입자가 내는 보증금이 사실상 구 임차인에게 돌려줄 돈의 원천이기 때문입니다. 그래서 새 세입자가 낼 보증금 가운데 일부를 임대인 계좌를 거치지 않고 구 임차인의 계좌로 바로 보내게 하는 방식이 쓰입니다. 임대인의 가족이 형편이 어려운 집주인을 대신해 먼저 입금하는 방식, 임대인의 지인이 돈을 빌려주어 그 돈이 임차인에게 곧바로 가는 방식도 있습니다. 겉으로는 모두 "보증금이 들어왔다"는 같은 모양이지만, 법적으로는 누구의 채무를 누가 어떤 자격으로 갚았는지가 서로 다르게 읽힙니다.

용어를 먼저 정리하겠습니다. 이 글에서 임차인은 보증금을 돌려받을 채권자, 임대인은 돌려줄 채무자입니다. 새 세입자, 임대인의 가족, 지인처럼 그 채무의 당사자가 아니면서 돈을 보내는 사람을 제삼자라고 부릅니다. 제삼자가 보낸 돈이 임대인의 채무를 갚는 변제로 인정되는지, 그리고 그 제삼자에게 어떤 법적 지위가 생기는지가 이 글의 핵심입니다. 보증금 반환의무 자체는 임대차가 끝나면 임대인에게 있으므로, 새 세입자가 입주하는지 여부는 원칙적으로 임차인이 보증금을 청구할 권리의 존부와 무관합니다.

2민법 제469조 제1항, 제삼자 변제는 원칙적으로 가능합니다

민법 제469조 제1항 전단은 "채무의 변제는 제삼자도 할 수 있다"고 정합니다. 채무를 갚는 일은 반드시 채무자 본인이 해야 하는 것이 아니고, 채권자 입장에서는 돈이 제때 들어오기만 하면 누가 보냈는지가 중요하지 않은 경우가 많다는 점을 반영한 규정입니다. 보증금 반환채무는 일정한 금전을 지급하는 채무이므로, 임대인 대신 다른 사람이 지급하더라도 채권자가 얻는 이익이 달라지지 않는다고 설명되는 것이 일반적입니다. 그래서 새 세입자나 가족의 입금을 받는 것 자체를 두려워할 필요는 없습니다.

다만 같은 항에는 단서가 있습니다. 채무의 성질 또는 당사자의 의사표시로 제삼자의 변제를 허용하지 아니하는 때에는 제삼자 변제가 허용되지 않습니다. 금전 지급 채무를 두고 성질상 제삼자의 변제를 허용하지 않는 채무라고 보기는 어렵지만, 두 번째 갈래인 당사자의 의사표시는 임대차계약서에서 확인해 볼 만합니다. 예를 들어 계약서 특약에 "보증금은 임대인이 임차인 명의 계좌로 직접 반환한다"는 취지의 문구가 있는 경우입니다. 이런 문구가 제삼자의 변제를 허용하지 않겠다는 의사표시로 해석되는지는 문구의 표현과 계약 체결 경위에 따라 달라질 수 있어, 한마디로 단정할 수 없습니다.

변제가 유효하게 이루어졌다면 그 금액만큼 임대인의 반환의무가 줄어드는 것이 변제의 기본 효과입니다. 그래서 입금을 받는 순간부터 "이 돈이 어느 채무의 변제인지"가 기록으로 정리되어야 이후 정산이 흔들리지 않습니다. 제삼자가 보낸 돈이 임대인의 보증금 반환채무 변제로 들어온 것인지, 입금자와 임대인 사이의 별도 거래(대여금 정산 등)에 얽힌 돈인지가 불분명하면, 나중에 임대인이 "나는 그 돈을 보증금으로 지급한 적이 없다"고 말하거나 입금자가 "내 돈은 임차인에게 빌려준 것"이라고 말하는 식으로 분쟁이 번질 수 있습니다.

3이해관계 없는 제삼자는 채무자의 의사에 반해 변제하지 못한다는 제2항, 새 세입자는 어느 쪽일까요?

민법 제469조 제2항은 "이해관계없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 변제하지 못한다"고 정합니다. 읽는 방법에 주의가 필요합니다. 이 문장의 제한은 이해관계 없는 제삼자에게만 걸립니다. 이해관계 있는 제삼자에게는 이 제한이 미치지 않는다고 읽는 것이 문언에 맞습니다. 제한되는 것은 채무자, 즉 임대인의 의사에 반하는 변제이므로 임대인이 지시했다면 이 조항이 가로막는 상황이 아닙니다.

그렇다면 새 세입자는 이해관계 있는 제삼자일까요, 없는 제삼자일까요. 법문은 이해관계의 범위를 목록으로 열거하지 않기 때문에 사안별로 판단해야 하고, 일률적으로 어느 쪽이라고 말씀드리기는 어렵습니다. 다만 새 세입자는 구 임차인의 보증금 반환채무와 직접 법률상 이해관계를 맺고 있는 경우가 흔하지 않으므로, 이해관계 없는 제삼자로 다뤄질 가능성을 염두에 두고 대비하는 편이 안전합니다. 대비의 방법은 간단합니다. 임대인이 새 세입자의 입금을 알고 있고 동의한다는 점을 글로 남겨 두면, 제2항이 문제 삼는 "채무자의 의사에 반하는 변제"라는 쟁점 자체가 줄어듭니다.

가족이나 지인이 임대인 몰래, 혹은 임대인이 모르는 사이에 선의로 먼저 입금하는 경우가 이 조항에서 가장 조심스러운 장면입니다. 입금한 사람은 임대인을 도우려는 마음이었어도, 임대인이 "나는 그렇게 갚으라고 한 적이 없다"고 나오면 그 변제가 임대인의 의사에 반하는 것이었는지가 쟁점이 됩니다. 이해관계 없는 제삼자의 변제가 제2항을 위반한 경우 그 변제가 수령한 임차인에게 어떤 영향을 미치는지는 사안별이어서 일률적으로 말씀드릴 수 없습니다.

4임대인의 지시와 동의를 서면으로 남기는 방법

제삼자의 입금을 받기로 했다면 가장 먼저 할 일은 임대인의 지시나 동의를 글로 받아 두는 것입니다. 형식은 엄격하지 않습니다. 문자메시지, 메신저 대화, 이메일, 직접 쓴 확인서 모두 쓸 수 있습니다. 중요한 것은 임대인 본인이 직접 쓴 글인지, 그리고 나중에 읽어도 무슨 말인지 알 수 있는지입니다. 통화로 합의했다면 통화가 끝난 뒤 "방금 말씀하신 대로 정리해서 보냅니다, 다르면 알려 주세요"라고 요지를 문자로 보내 두는 방법이 있습니다. 상대가 이의 없이 두면 그 정리가 대화의 내용을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

서면에 담을 내용은 여섯 가지로 요약됩니다. 첫째 작성 날짜, 둘째 임대인의 성명, 셋째 입금자의 성명과 임대인과의 관계, 넷째 입금 방식과 임차인의 수령 계좌, 다섯째 "임차인 ○○○에 대한 전세보증금 반환채무의 변제로 지급한다"는 취지의 문구, 여섯째 이번 입금이 보증금의 전부인지 일부인지와 나머지가 있다면 그 지급 시기입니다. 금액은 실제 서류에 정확한 숫자로 적되, 그 숫자가 보증금 전액과 어떤 관계인지를 문장으로 함께 적어 두어야 오해가 없습니다.

입금 직전에 임대인 본인에게 직접 연락해 "지금 새 세입자가 보내는 돈이 보증금 변제로 맞느냐"를 한 번 더 묻는 것도 좋습니다. 중개사무소 직원이나 새 세입자를 통해 전해 들은 말은 임대인 본인의 의사표시로 보기 어려울 수 있습니다. 임대인 본인에게서 나온 글이어야 제469조 제2항이 말하는 채무자의 의사를 보여 주는 자료로 쓰기 좋습니다.

5입금한 사람이 대위 승낙서를 내밀면 서명해도 될까요?

대위란 채무를 대신 갚은 사람이 갚은 범위에서 채권자의 권리를 대신 행사할 수 있는 지위를 갖는 것을 말합니다. 민법은 이를 변제자대위로 규율합니다. 제삼자가 임대인 대신 보증금을 지급하고 나면 그 제삼자는 임대인에게 "내가 대신 갚았으니 돌려 달라"고 요구할 수 있어야 하는데, 이때 임차인이 임대인에게 가지고 있던 보증금 채권과 거기에 붙은 담보 지위를 입금한 사람이 이어받아 행사할 수 있게 되는 구조가 대위이고, 그 범위는 사안별로 달라질 수 있습니다.

민법 제481조는 "변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다"고 정합니다. 정당한 이익이 있는 자는 임차인의 승낙이 없어도 변제로 당연히 대위하는 구조입니다. 새 세입자나 가족이 이 정당한 이익이 있는 자에 해당하는지는 사안별로 판단해야 하며, 일반적인 새 세입자가 당연히 해당한다고 말씀드리기는 어렵습니다. 반면 정당한 이익이 있는 자가 아니라면 이야기가 달라집니다.

민법 제480조 제1항은 "채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다"고 정합니다. 즉 채무자를 위하여 변제한 제삼자가 임의로 대위하려면 채권자인 임차인의 승낙이 필요한 구조이고, 제481조의 법정대위가 문제 되지 않는 입금자에게 이 승낙이 특히 의미를 갖는다고 설명됩니다. 그렇다면 임차인이 서명하는 승낙서는 입금한 사람에게 대위의 길을 열어 주는 서류가 됩니다. 서명의 결과 보증금 채권에 붙은 담보에 관한 지위가 입금한 사람에게 넘어가는 결과가 될 수 있다는 점이 위험입니다. 우선변제권이나 임차권등기에 따른 지위가 어느 범위까지 이어지는지는 서류의 문구와 입금 범위에 따라 달라져 단정할 수 없으므로, 문구를 읽지 않고 서명하는 것은 피해야 합니다.

제480조 제1항의 승낙은 "변제와 동시에" 얻는 것으로 규정되어 있습니다. 실무에서는 입금자가 입금 전에 서류부터 받아 두려고 하는 경우가 있는데, 서명의 시점은 입금이 실제로 확인된 뒤가 안전합니다. 또 일부만 입금된 상태에서 포괄적인 승낙을 해 주면 남은 보증금 채권에 대한 임차인 자신의 지위가 어떻게 되는지가 복잡해질 수 있으므로, 일부 입금 단계에서는 특히 문구를 신중히 읽어야 합니다. 서류의 제목이 승낙서이든 확인서이든 합의서이든, 보증금 채권과 그에 붙은 권리를 넘기거나 이전하는 취지의 문구가 있는지를 기준으로 읽으십시오.

6입금 상황별로 먼저 확인할 것, 하지 말 것

지금까지의 내용을 상황별로 압축해 보겠습니다. 아래 표는 결론을 내리기 위한 것이 아니라, 입금이 현실화된 날 임차인이 가장 먼저 확인할 항목과 피해야 할 행동을 구분한 판별표입니다. 각 상황의 법적 결론은 사안별이므로, 표의 항목은 확인 순서로만 활용하시고, 판단이 어려우면 02-591-5662로 문의하세요.

표에서 눈여겨볼 점은 "하지 말 것"의 공통분모입니다. 대부분 서명, 영수증 발행, 등기 말소처럼 한번 하면 되돌리기 어려운 행동입니다. 반대로 "먼저 확인할 것"은 대부분 임대인에게 서면을 요구하거나 서류 사본을 받아 두는 일처럼 부담이 적고 되돌릴 수 있는 행동입니다. 되돌릴 수 없는 행동은 입금이 확인되고 서류를 읽은 뒤로 미루고, 되돌릴 수 있는 행동은 입금 전에 먼저 하는 것이 이 표의 실천 원칙입니다.

7일부만 들어왔을 때, 잔액과 지연손해금과 임차권등기를 정리하는 법

제삼자 입금은 한 번에 전액이 들어오는 경우보다 일부가 먼저 들어오는 경우가 훨씬 많습니다. 새 세입자의 계약금이나 잔금 일부를 먼저 보내는 방식이 그렇습니다. 일부 입금 때 영수증에 어떤 문구를 적고 어떻게 이의를 남길지는 별도 글에서 자세히 다루었으니, 여기서는 제삼자가 입금했다는 사정 때문에 특히 신경 써야 할 부분만 짚겠습니다. 핵심은 이번 입금이 보증금 전체의 일부 변제라는 점, 남은 보증금과 그에 붙는 이자가 그대로 살아 있다는 점을 서류에 분명히 적는 것입니다.

지연손해금은 금전채무를 늦게 갚은 데 대한 손해배상입니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(민법 제397조 제1항), 민법상 법정이율은 이자 있는 채권에서 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(제379조). 소송으로 가면 사정이 달라집니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무의 이행을 구하는 소장이나 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율에 따르도록 하고, 이 이율은 시행령이 정하는 것이어서 시기에 따라 바뀔 수 있습니다. 그 이율 적용에는 예외도 있어 구체적인 기산과 범위는 소송 단계에서 확인해야 합니다.

일부 입금은 잔액에 대한 합의서를 쓰게 되는 계기가 되기도 합니다. 합의서에는 남은 보증금의 금액을 숫자로 적고, 지급 기한을 날짜로 정하며, 기한까지 지급하지 않았을 때 임차인이 보증금과 지연손해금을 청구할 수 있다는 취지를 분명히 해 두어야 합니다.

임차권등기는 일부 입금 단계에서 가장 먼저 지켜야 할 장치입니다. 임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되고, 이후 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는 구조입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 여기서 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때 인정되는 권리(같은 법 제3조의2 제2항)라는 점을 기억해야 합니다. 그래서 보증금을 전부 받았다는 확인이 끝나기 전에는 등기 말소에 동의하거나 말소 서류를 건네지 않는 것이 안전합니다. 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다는 규정(같은 법 제3조의3 제8항)이 있으므로, 합의서에서 이 비용 청구를 어떻게 정리했는지도 확인하세요.

이사와 전출 시점도 같은 맥락입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있고(같은 법 제3조의3 제1항), 임대인의 동의를 신청 요건으로 정하고 있지 않습니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 다음에 이사하고 전출하는 것이 안전합니다. 일부가 반환된 뒤에도 신청이 되는지, 등기에 어떤 내용이 기재되는지는 사안별이어서 상담에서 확인하는 것이 좋습니다.

8잔금일 당일, 서명 전에 이 순서를 지키세요

이론을 하루의 순서로 바꿔 보겠습니다. 아래 여섯 단계는 새 세입자나 가족, 지인의 입금이 예정된 날 임차인이 밟을 순서를 정리한 것입니다. 모든 단계가 필요한 것은 아니지만, 앞 단계를 건너뛰고 뒤 단계로 가는 것은 피하십시오.

9입금이 끝내 들어오지 않으면, 임대인에 대한 청구는 그대로입니다

새 세입자가 입금하겠다고 약속하는 것은 변제가 아닙니다. 입금이 실제로 이루어지지 않은 부분은 임차인의 보증금반환채권이 그대로 임대인에게 남아 있습니다. 입금 날짜가 한 번 미뤄지고 두 번 미뤄지는 동안 임차인이 손을 놓고 있으면 소멸시효와 경매 일정을 놓칠 위험이 커집니다. 약속된 입금일이 지나도 돈이 들어오지 않으면 그날부터 법적 절차를 병행해서 준비하는 것이 기본 원칙입니다.

절차의 지도는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 순서로 그립니다. 내용증명은 반환 요구를 기록으로 남기는 단계이고, 임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 지키는 장치이며, 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 대체로 4~6개월이 걸리는 단계입니다. 판결 뒤에도 돈이 들어오지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 이어집니다. 어느 단계에서든 일부 입금은 반영해야 하므로, 입금 내역과 영수 확인서는 청구 금액을 정리하는 기초 자료가 됩니다.

입금을 하겠다고 나섰던 새 세입자나 가족, 지인에게 보증금을 청구할 수 있는지도 많이 묻는 질문입니다. 임차인과 직접 지급을 약속하는 서면을 작성한 경우가 아니라면, 입금을 하겠다는 말만으로 그 사람이 보증금 반환채무의 채무자가 되지는 않습니다. 반면 그 사람이 보증인으로서 서면을 작성했다면 보증 문제로 별도로 다뤄야 하고, 직접 지급 약정서를 썼다면 그 약정서의 내용에 따라 달라질 수 있어 문서를 보고 판단해야 합니다.

10자주 묻는 질문