이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

전세 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 가장 먼저 떠오르는 제도가 임차권등기명령입니다. 그래서 임차권등기명령 신청 방법을 찾아보면 서류 목록, 신청서 양식, 비용, 접수 순서가 줄줄이 나옵니다. 그런데 접수 단계에서 멈추는 분들은 서류가 모자라서가 아니라, 내가 신청인 자리에 서도 되는 사람인지 확신이 없어서인 경우가 적지 않습니다. 계약서에 이름이 적힌 임차인 본인이라면 문제가 단순하지만, 임차인이 세상을 떠난 뒤라면, 금융기관이 끼어 있다면, 보증금을 받을 권리만 넘겨받았다면 이야기가 달라집니다.

• 계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 알아보고 있다
• 세입자였던 부모님이나 배우자가 돌아가셨는데 보증금이 그대로 남아 있다
• 보증기관이나 금융기관이 얽혀 있어 누가 신청하는 것인지 헷갈린다
• 보증금을 받을 권리를 넘겨받았는데 내 이름으로 신청해도 되는지 모르겠다
• 계약서에 임차인이 두 명인데 한 명만 신청해도 되는지 궁금하다
• 집주인이 동의해 줘야 등기가 되는 것 아니냐는 말을 들었다

이 글은 그 질문 하나에 집중합니다. 신청 서류, 비용, 신청서 양식은 다른 글에서 이미 다루고 있으므로, 여기서는 신청 주체별로 조문이 무엇을 정하고 무엇을 정하지 않았는지를 가려 봅니다. 조문이 정한 것은 정한 대로, 조문이 침묵하는 부분은 침묵하는 대로 적었습니다. 침묵하는 부분이 어디인지 아는 것이, 접수를 한 뒤 보정이나 기각 결정을 받는 일을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

임차권등기명령은 누가 신청할 수 있나요?

출발점은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항입니다. 문장을 요소별로 나누면 네 가지가 보입니다. 첫째 임대차가 끝났을 것, 둘째 보증금이 반환되지 않았을 것, 셋째 신청하는 사람이 임차인일 것, 넷째 신청하는 법원이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원일 것입니다. 임차권등기명령 신청 방법을 다룬 글 대부분이 첫째와 둘째, 넷째에 힘을 싣는 반면, 셋째인 신청인의 자격은 당연한 전제처럼 지나가는 경우가 많습니다. 이 글은 바로 그 셋째를 정면으로 다룹니다.

조문의 동사도 눈여겨볼 만합니다. 제1항은 신청할 수 있다고 적었지 신청하여야 한다고 적지 않았습니다. 임차권등기명령은 임차인에게 열어 준 선택지이고, 신청할지 말지와 시기는 임차인이 정합니다. 다만 선택지라고 해서 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다. 집을 비우거나 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 위험이 생기기 때문에, 이사 계획이 있는 임차인에게는 사실상 순서가 정해진 제도입니다. 이사와 전출은 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 하는 것이 원칙입니다.

신청 주체를 따질 때는 조문이 몇 개의 층으로 나뉘어 있는지 알아 두면 헷갈림이 크게 줄어듭니다. 신청권 자체를 정한 조문은 제3조의3 제1항(임차인)과 제9항(금융기관등의 대위 신청)입니다. 임차인이 사망했을 때 임차인의 지위가 누구에게 넘어가는지는 민법 제1005조의 상속과 주택임대차보호법 제9조의 임차권 승계가 정합니다. 보증금반환채권을 넘겨받은 금융기관 등이 우선변제권을 이어받는 구조는 제3조의2 제7항이 정합니다. 서로 다른 조문이 서로 다른 질문에 답하고 있으므로, 하나의 조문에서 모든 신청 주체를 읽어 내려 하면 오해가 생깁니다.

신청 자격이 애매하다면 접수 전에 02-591-5662 무료 전화상담으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

신청 주체 5유형 판별표, 한눈에 보기

아래 표는 신청 주체를 다섯 유형으로 나누고, 유형마다 조문이 무엇을 직접 정하는지, 그리고 접수 전에 무엇을 확인해야 하는지를 정리한 것입니다. 세 번째 칸은 결론이 아니라 조문이 말해 주는 정도를 적은 것입니다.

임차인 본인이 신청한다면 무엇을 갖춰야 하나요?

가장 기본이 되는 경우부터 보겠습니다. 계약서에 임차인으로 적힌 본인이 임차권등기명령을 신청할 때, 제3조의3 제1항이 요구하는 것은 임대차가 끝났다는 사실과 보증금이 반환되지 않았다는 사실입니다. 임대차가 끝나는 경로는 기간 만료, 합의 해지, 해지 통고 이후의 시간 경과 등 여러 가지이고, 어느 경로로 끝났는지에 따라 종료 시점을 입증하는 자료가 달라집니다. 계약서와 갱신 여부, 해지 통지를 주고받은 기록을 모아 두면 신청서의 이유를 쓰는 데 도움이 됩니다.

신청서에는 같은 조 제2항이 정한 사항을 적어야 합니다. 첫째 신청의 취지 및 이유, 둘째 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 해당 부분의 도면을 첨부), 셋째 임차권등기의 원인이 된 사실, 넷째 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항입니다. 여기에 더해 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다. 소명은 법원이 일단 그럴 것이라고 수긍할 정도의 자료를 내는 것을 뜻하므로, 임대차계약서, 주민등록 자료, 보증금 지급 내역처럼 사실을 뒷받침하는 서류가 중심이 됩니다. 대법원규칙의 세부 항목, 첨부서류 목록, 수수료 같은 사항은 조문이 아니라 규칙과 법원의 안내에서 확인해야 하므로 접수 직전에 최신 안내를 보는 것이 좋습니다.

셋째 사항의 괄호 안 내용이 중요합니다. 원인 사실에는 임차인이 대항력을 취득했거나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우 그 사실이 들어갑니다. 대항요건은 제3조 제1항이 정하듯 주택의 인도와 주민등록을 마친 때이고, 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 우선변제권은 이 대항요건에 더해 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 확정일자만 있다고 해서 우선변제권이 생기는 것이 아니라 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 한다는 점을 기억해 두십시오. 실무에서는 전입일자, 입주일, 확정일자를 서류로 확인해 신청서에 적는 방식으로 이 사실을 소명합니다.

임차권등기명령이 받아들여져 임차권등기가 마쳐지면 효과가 생깁니다. 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다고 정하면서, 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 덧붙입니다. 이 문장 덕분에 임차인은 등기가 마쳐진 뒤에 이사하거나 전출하더라도 이미 가진 지위를 지킬 수 있습니다. 거꾸로 말하면 등기가 마쳐지기 전의 이사는 이 보호 밖에 있다는 뜻이므로, 등기부 기입을 확인하기 전에는 집을 비우지 않는 것이 원칙입니다.

그 밖에 알아 둘 조항이 두 가지 있습니다. 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 구체적인 금액이나 청구 방법은 사안마다 다르므로 여기서는 숫자를 적지 않습니다. 제4항은 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인이 항고할 수 있다고 정하고, 제3항은 임대인의 이의신청과 취소신청 등을 민사집행법의 가압류 규정을 준용하는 방식으로 정합니다. 신청이 곧바로 받아들여지지 않거나 임대인이 다투는 경우에도 정해진 불복 경로가 있다는 정도만 알아 두시면 됩니다.

임차인이 사망했다면 상속인과 승계자는 어떻게 구분하나요?

임차인이 보증금을 돌려받기 전에 세상을 떠나는 경우가 있습니다. 이때 가장 먼저 확인할 것은 민법 제1005조입니다. 상속인은 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하고, 피상속인의 일신에 전속한 것은 제외된다는 것이 조문의 구조입니다. 보증금을 돌려받을 권리는 금전을 청구하는 권리이므로 일반적으로 이 상속의 틀 안에서 다루어지지만, 누가 상속인이고 상속분이 얼마인지는 가족관계와 유언 등에 따라 달라집니다. 공동상속인이 여럿이라면 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계한다는 민법 제1007조의 구조도 함께 살펴야 합니다.

그렇다면 상속인이 곧바로 임차권등기명령을 신청할 수 있을까요. 이 질문에 조문이 한 줄로 답해 주지는 않습니다. 제3조의3 제1항은 신청인을 임차인이라고 적었고, 상속인이 임차인의 지위를 포괄적으로 승계한다는 것은 민법 제1005조에서 나옵니다. 두 조문을 연결해 상속인이 신청할 수 있다고 보는 것이 자연스러운 방향이지만, 상속인이 직접 신청할 수 있는지와 어떤 서류로 상속관계를 소명하는지는 사안별로 확인해야 합니다. 특히 임차인 사망 뒤에 주민등록이 유지되는지, 집에 누가 살고 있는지에 따라 대항요건이 어떻게 평가되는지도 사안마다 다르므로 단정하지 않는 것이 맞습니다.

주택임대차보호법 제9조는 이와 다른 층위의 규정입니다. 제1항은 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 제2항은 임차인이 사망한 때 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 요컨대 상속인이 없거나, 상속인이 있어도 그 집에서 함께 살지 않았던 경우에 실제로 같이 살던 사실혼 배우자와 가까운 친족이 임차권을 이어받는 구조입니다.

승계에는 빠져나갈 길도 열려 있습니다. 제3항은 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 승계 대상자가 임대인에게 반대의사를 표시한 경우에는 승계가 이루어지지 않는다고 정합니다. 승계 대상자가 임차인의 지위를 이어받고 싶지 않다면 사망 후 1개월 안에 임대인에게 반대의사를 표시할 수 있다는 뜻입니다. 제4항은 승계가 이루어진 경우 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속된다고 정합니다. 보증금을 돌려받을 권리와 함께 임대차에 따른 의무도 따라온다는 점을 알고 판단해야 하는 이유입니다.

정리하면 상속인과 승계자는 서로 다른 조문에서 출발합니다. 상속인은 민법의 포괄 승계, 승계자는 주택임대차보호법 제9조의 임차권 승계입니다. 어느 쪽이든 임차권등기명령의 신청 자격은 제3조의3 제1항의 임차인이라는 문언과 연결해서 읽어야 하고, 그 연결이 어떻게 인정되는지는 판례와 실무가 다듬어 온 영역이라 이 글에서 단정하지 않습니다. 대신 임차인의 사망 시점, 가족관계, 동거 여부, 주민등록 상태를 일찍 정리해 두면 어느 쪽 길로 가더라도 소명이 쉬워집니다.

금융기관등이 임차인을 대신해 신청할 수 있나요?

이 질문에는 조문이 직접 답합니다. 제3조의3 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 이 경우 제3항, 제4항 및 제8항의 임차인은 금융기관등으로 본다고 덧붙입니다. 따라서 금융기관등이 신청하는 경우에는 신청을 기각하는 결정에 대한 항고와 비용 청구의 주체도 금융기관등으로 읽힙니다. 임차권등기명령 신청 방법을 임차인만의 절차로 알고 계셨다면, 이 한 줄이 신청 주체의 폭을 넓혀 준다는 점을 기억해 두셔야 합니다.

그렇다면 금융기관등은 무엇을 가리킬까요. 제3조의2 제8항은 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 금융기관등이라고 정의합니다. 제7항은 열거된 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우, 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 열거된 기관에는 은행, 중소기업은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행, 체신관서, 한국주택금융공사, 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사, 주택도시보증공사가 있고, 이에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관도 포함됩니다. 중요한 것은 요건이 계약으로 양수했다는 사실이라는 점이며, 보증을 이행했는지 여부를 요건으로 적은 문언은 없습니다.

우선변제권을 승계하려면 그 전제가 되는 지위가 있어야 합니다. 제7항은 제3조의2 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 채권을 양수한 경우를 말합니다. 즉 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이거나, 임차권등기를 마쳤거나, 민법상 주택임대차등기를 마친 임차인의 채권이어야 합니다. 임차인 입장에서는 금융기관등이 우선변제권을 승계한다는 것이 곧 자신의 보증금반환채권이 그 금액만큼 금융기관등에게 넘어가는 계약이 있었다는 뜻이므로, 계약서의 문구를 서명 전에 꼼꼼히 읽을 필요가 있습니다.

금융기관등의 권리에는 제한도 붙어 있습니다. 제3조의2 제8항은 임차인이 대항요건을 상실한 경우, 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우, 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우에는 금융기관등이 우선변제권을 행사할 수 없다고 정합니다. 그래서 임차권등기가 이미 되어 있는 상태에서 보증금반환채권이 금융기관등에게 넘어갔다면, 그 등기를 함부로 말소하는 것은 금융기관등의 권리와 임차인의 합의 내용 모두에 영향을 줄 수 있습니다.

채권양수인이나 공동임차인은 어떻게 보나요?

마지막 유형은 조문이 직접 답하지 않는 경우들입니다. 개인이 보증금반환채권을 넘겨받은 경우와, 한 계약서에 임차인이 둘 이상인데 그중 한 사람만 신청하려는 경우가 대표적입니다. 두 경우 모두 제3조의3 제1항의 임차인이라는 문언과 제9항의 금융기관등이라는 문언 사이에 놓여 있어, 한쪽으로 결론을 내리면 오해가 생깁니다. 아래 비교는 조문이 직접 정한 자리와 그렇지 않은 자리를 나란히 놓고 본 것입니다.

개인 채권양수인부터 보겠습니다. 제3조의3 제1항은 임차인을, 제9항은 금융기관등을 신청인으로 적었습니다. 그런데 제3조의2 제7항이 우선변제권을 승계한다고 정한 것은 열거된 금융기관 등이 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우입니다. 개인이 같은 채권을 넘겨받았을 때 우선변제권이 그대로 이어지는지, 임차권등기명령을 직접 신청할 자격이 있는지는 조문만으로 정해지지 않습니다. 이 부분은 판례와 실무가 다루는 영역이므로 단정하지 않고, 양도 계약서의 내용과 양수 사실의 통지 여부 등을 놓고 사안별로 확인하는 것이 안전합니다.

공동임차인도 마찬가지입니다. 부부나 가족이 함께 계약서에 임차인으로 적혀 있고 전입신고도 함께 했을 때, 그중 한 사람이 단독으로 신청해도 되는지는 조문에 한 줄로 적혀 있지 않습니다. 단독 신청이 가능한지, 가능하다면 그 효과가 다른 임차인에게도 미치는지는 사안별로 달라질 수 있어 이 글에서 결론을 내리지 않습니다. 다만 계약서에 적힌 임차인 구성, 보증금의 부담 비율, 전입신고 상황을 미리 정리해 두면 어떤 형태로 신청하는 것이 맞는지 판단하기가 훨씬 쉬워집니다.

임대인 동의가 있어야 신청할 수 있다는 말은 맞나요?

임차인이 임차권등기명령을 이야기하면 임대인이 이런저런 이유를 대며 만류하는 일이 흔합니다. 임대인의 말을 조문에 비춰 하나씩 판정해 보겠습니다. 기준은 임대차계약서와 법입니다. 관행이나 임대인의 사정은 법적 근거가 아닙니다.

신청한 뒤의 순서도 한 번 짚어 두겠습니다. 이 순서를 알고 있으면 자격 문제 못지않게 중요한 이사 시점을 놓치지 않습니다.

자주 묻는 질문