1전세금 안줄때 대처방법, 세 질문 결정표

전세금 안줄때 대처방법은 세 질문의 답으로 정해집니다. 첫째 곧 이사해야 하는지, 둘째 집이 경매로 팔려도 보증금이 남는지, 셋째 집주인이 반환 자체나 금액을 다투는지입니다. 질문마다 '예'와 '아니오'에 따라 먼저 꺼낼 수단이 달라지므로, 아래 표에서 내 칸을 찾은 뒤 본문을 읽으면 시간이 줄어듭니다.

'전세금안줄때대처방법'을 찾는 임차인이 가장 많이 헤매는 지점은 모든 수단을 한꺼번에 하려다 정작 이사 날짜에 맞춘 준비를 놓치는 경우입니다. 세 질문의 답이 모두 '아니오'인 임차인은 비교적 여유가 있지만, 그래도 만기일과 반환 약속은 서면으로 남겨 두어야 합니다. 하나라도 '예'가 나오면 그 질문의 수단을 먼저 꺼내고, 나머지는 기본 순서대로 이어 갑니다.

2질문 1 — 곧 이사해야 하나요?

곧 이사해야 하는 임차인은 임차권등기를 먼저 마쳐 대항력과 우선변제권을 묶어 둔 뒤 이사하는 것이 핵심입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조①에 따라 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 같은 법 제3조의2②는 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매·공매 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다.

임차인의 두 권리는 점유와 주민등록이라는 대항요건 위에 서 있어서, 등기 없이 이사·전출하면 함께 흔들릴 수 있습니다. 주임법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하며, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다. 같은 조 ⑤에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다.

신청과 등기에 든 비용은 주임법 제3조의3⑧에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 이사 날짜가 정해진 임차인이라면 만기 직후 신청서를 준비하고, 새 집 잔금일과 등기 기입 예상 시점을 나란히 적어 두는 것이 좋습니다. 기입이 잔금일보다 늦어질 것 같으면 이사 일정 조정이나 주민등록을 유지하는 방법을 미리 상담해 두는 편이 안전합니다.

3질문 2 — 집이 팔려도 보증금이 남나요?

집이 경매로 팔려도 보증금이 남는지는 등기부의 선순위 권리와 집의 시세를 견주어 판단합니다. 등기부 갑구에서 압류·가압류·가등기를, 을구에서 근저당권 등을 확인하고, 각 권리의 접수일을 내 전입일·확정일자와 나란히 놓으면 순위의 큰 그림이 보입니다. 우선변제의 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점을 기준으로 따진다는 것이 대법원 판결 취지이므로, 그보다 앞선 권리가 많을수록 배당에서 내 차례가 뒤로 밀립니다.

가압류는 조건이 맞을 때만 검토합니다. 「민사집행법」 제276조①은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮아 그 집만으로는 회수가 어렵고, 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 그 재산을 미리 묶어 두는 의미가 큽니다. 두 조건이 맞지 않는데 비용과 담보를 들여 가압류부터 서두를 필요는 크지 않습니다.

보증보험(HUG·SGI 등)에 가입한 임차인은 소송 전에 보증기관의 이행청구 절차부터 확인해야 합니다. 보증기관마다 요구하는 서류와 진행 순서, 대항력 유지를 요구하는지가 다를 수 있으므로, 보증기관 안내를 먼저 받고 그에 맞춰 임차권등기와 이사 일정을 짜는 것이 안전합니다.

4질문 3 — 집주인이 무엇을 다투나요?

집주인이 무엇을 다투는지에 따라 협의·분쟁조정으로 마무리할지, 바로 전세금반환소송으로 갈지가 갈립니다. 집주인이 자주 꺼내는 말 세 가지와 그에 대한 판정을 정리하면 다음과 같습니다.

분쟁조정은 집주인이 대화에 응할 때 효과가 큽니다. 주임법 제14조②3호는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 주택임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상으로 두고, 제21조①에 따라 당사자는 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 다만 같은 조 ③5호에 따라 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하면 위원장은 신청을 각하하고, 제26조②에 따라 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니하면 조정을 거부한 것으로 봅니다.

지급명령은 권하지 않습니다. 집주인이 이의를 하면 결국 소송으로 넘어가 처음부터 소장을 낸 것보다 시간이 늘어나기 쉽기 때문입니다. 집주인이 금액과 반환 의무를 전부 인정하고 다툴 여지가 전혀 없을 때만 예외로 검토합니다.

5전세금 안줄때 내용증명, 무엇을 담나요?

전세금 안줄때 내용증명에는 종료 사실, 반환 기한, 입금 계좌, 지연손해금 고지, 이후 조치 예고를 담습니다. 내용증명 자체가 돈을 받아 주는 강제력은 없지만, 언제 무엇을 요구했는지를 우체국이 증명해 주므로 임차권등기명령과 전세금반환소송에서 종료 사실과 요구 시점을 보여 주는 기초 자료가 됩니다. 보내기 전에 오늘 할 일은 세 가지입니다.

지연손해금의 근거도 알아 두면 협의가 쉬워집니다. 「민법」 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정하고, 제397조①에 따라 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하고(법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율), 제379조의 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로, 소장이 송달되기 전까지는 이 이율이 기준이 됩니다. 법원이 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소장이 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①에 따라 대통령령으로 정하는 이율에 따르되, 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지는 그 이율을 적용하지 아니합니다(같은 조 ②). 보증금 반환은 집을 비워 주는 일과 맞물려 있어, 지연손해금이 붙는 시점은 인도 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

6대처 수단 비교표, 효력·요건·한계

전세금 안줄때 대처방법으로 쓰는 수단은 효력과 요건이 서로 달라, 하나만 고르기보다 순서대로 겹쳐 쓰는 것이 보통입니다. 아래 표는 수단마다 무엇을 해 주고 무엇은 해 주지 못하는지를 나눈 것입니다.

표의 수단은 서로를 대신하지 않습니다. 임차권등기명령은 권리를 지키는 장치, 전세금반환소송은 돈을 받을 근거를 만드는 장치, 가압류는 받을 재산을 묶어 두는 장치로 역할이 다릅니다. 세 질문의 답에 맞춰 필요한 것만 겹쳐 쓰면 비용과 시간을 아낄 수 있습니다.

7전세금반환소송까지 갔을 때의 흐름

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 대체로 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에도 집주인이 주지 않으면 강제집행으로 이어집니다. 전세금 안줄때 대처방법의 마지막 구간은 아래 다섯 단계로 정리됩니다.

1. 1

   내용증명 발송·도달 확인

   종료 사실과 반환 요구 시점을 남깁니다.

2. 2

   임차권등기명령

   이사가 필요하면 등기 기입 확인 후 이사합니다.

3. 3

   소장 접수

   보증금과 지연손해금을 함께 청구합니다.

4. 4

   변론·판결

   집주인의 공제·종료 다툼에 증거로 답합니다.

5. 5

   강제집행

   부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 중에서 고릅니다.

주임법 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 준용되는 조문은 이 네 개로 한정되어 있으므로, 소액사건의 다른 절차가 보증금반환소송에 그대로 적용되는 것처럼 이해해서는 안 됩니다.

판결을 받은 임차인이 임차주택을 경매에 부칠 때는 주임법 제3조의2①에 따라 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니하므로, 집을 먼저 비워 주지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 같은 조 ③에 따라 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없고, 예금 압류처럼 다른 재산에 대한 집행에는 이 특례가 미치지 않습니다. 판결만으로 돈이 들어오지는 않으므로 집행할 재산을 판결 전에 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 법도 전세금반환소송센터 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 450건이 넘는 전세금 사건을 처리해 왔습니다.

8전세금 안줄때 자주 묻는 질문