• 만기가 지났는데 집주인이 돈이 없다는 말만 되풀이한다
• 내용증명은 보냈지만 실제로 돈을 어디서 받아내는지 모르겠다
• 소송에서 이겨도 집주인이 안 주면 어떻게 되는지 걱정된다
• 보증보험 가입 여부와 경매로 갔을 때 내 순서가 헷갈린다

전세금 안줄때 받는방법, 출구는 네 가지다

전세금 안줄때 받는방법은 누가 돈을 내놓게 되는지를 기준으로 네 갈래로 나뉩니다. 임대인이 스스로 내는 합의·분쟁조정, 보증기관이 대신 내는 보증 이행, 임차주택을 팔아 그 대금에서 나오는 경매 배당, 임대인의 예금·급여·다른 부동산에서 나오는 압류가 그 네 갈래입니다. 내용증명·임차권등기명령·전세금반환소송은 이 출구로 가기 위한 준비 단계일 뿐, 그 자체로 돈이 들어오는 문은 아닙니다.

출구를 먼저 정해야 하는 이유는 준비할 서류가 출구마다 달라서입니다. 경매로 받으려는 임차인에게는 확정일자가 찍힌 계약서와 전입 기록이 핵심이고, 예금 압류로 받으려는 임차인에게는 임대인의 거래 은행 같은 재산 단서가 핵심입니다.

출구 1과 2는 판결 없이도 열릴 수 있고, 출구 3과 4는 원칙적으로 판결 같은 집행권원이 있어야 열립니다. 합의가 깨질 때를 대비해 소송 준비를 함께 진행하는 편이 시간을 아낍니다.

위 세 갈림길 가운데 하나라도 판단이 서지 않으면 등기부와 계약서를 함께 보고 정해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

출구 1 — 합의·분쟁조정으로 받을 때 적어 둘 것

합의로 받는 출구는 가장 빠르지만, 합의서가 허술하면 같은 다툼이 다시 시작됩니다. 임차인과 임대인이 반환에 합의했다면 반환일과 금액, 지체했을 때의 지연손해금, 약속을 어겼을 때 임차인이 밟을 조치를 문장으로 남겨야 합니다. 이사일과 반환일을 맞추고 열쇠를 넘기는 시점과 입금 확인 시점도 함께 적어 둡니다.

말로만 한 합의는 나중에 반박받기 쉬우므로, 합의 내용을 문자로 정리해 보내고 임대인의 확인 답장을 받아 두는 것이 좋습니다.

합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 볼 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제26조②에 따르면 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 보고, 제26조③에 따라 각 당사자가 수락하면 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다. 제26조④는 당사자 사이에 금전 지급 등에 관해 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 조정위원회위원장이 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다고 정합니다.

조정서가 곧바로 강제집행에 쓰일 수 있는지는 조정서 문언과 사안에 따라 따져 봐야 하므로 단정하기 어렵습니다. 조정 단계에서 강제집행 승낙 문구가 들어갔는지 확인하고, 임대인이 응하지 않으면 바로 소송 쪽 출구로 넘어가는 편이 낫습니다.

출구 2 — 보증보험에 가입했다면 보증기관부터

전세보증금반환보증(HUG·SGI 등)에 가입한 임차인에게는 보증기관의 이행 절차가 가장 현실적인 출구가 될 수 있습니다. 다만 이행청구 요건, 제출 서류, 처리 기간은 보증기관과 보증 상품마다 따로 정해져 있으므로 일반론으로 단정할 수 없고, 보증서와 약관을 기준으로 보증기관에 직접 확인해야 합니다.

보증기관에는 계약 종료 통지를 어떤 방식으로 남겨야 하는지, 이행이 끝날 때까지 전입과 점유를 유지해야 하는지, 임차권등기를 먼저 요구하는지를 물어보십시오. 대항력 유지를 요구하는 보증기관이라면 확인 없이 먼저 이사한 임차인은 이행 단계에서 막힐 수 있습니다.

출구 3 — 집을 경매에 부치면 보증금이 먼저 나오나요?

임차주택을 경매에 부치면 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있지만, 나보다 앞선 권리가 있으면 그 권리가 먼저 나갑니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2②는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 확정일자만 있거나 전입만 있으면 이 권리가 갖춰지지 않습니다.

판결을 받은 임차인이 직접 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다. 같은 법 제3조의2①은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 다만 제3조의2③에 따라 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없으므로, 배당금을 실제로 받는 단계에서는 집을 넘겨야 합니다.

1. 1
   집행권원 확보 · 전세금반환소송의 확정판결 등
2. 2
   경매 신청 · 임차인이 신청할 때는 집을 비우지 않고도 가능
3. 3
   권리신고·배당요구 확인 · 다른 채권자가 먼저 경매했다면 이 단계가 핵심
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   배당기일 · 순위에 따라 배당표가 정해짐
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   집 인도 후 수령 · 양수인에게 인도해야 배당금을 받음

근저당권자 같은 다른 채권자가 먼저 경매를 시작했다면 임차인은 따로 경매를 신청할 필요 없이 배당요구를 챙겨야 합니다. 「민사집행법」 제88조①은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하므로, 우선변제권을 갖춘 임차인은 법원이 정한 배당요구의 종기 안에 권리신고와 배당요구를 마쳐 두는 것이 핵심입니다.

「주택임대차보호법」 제3조의5는 경매가 행해지면 임차권이 경락에 따라 소멸하는 것을 원칙으로 하면서, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다고 정합니다. 배당 뒤 남은 보증금을 누가 부담하게 되는지는 대항력의 순위와 사안에 따라 달라질 수 있어 등기부를 놓고 따져 봐야 합니다.

출구 4 — 예금·급여 같은 채권을 압류해 받을 때

임대인의 예금·급여·임대료 채권을 알고 있다면 채권 압류가 경매보다 빠른 출구가 될 수 있습니다. 「민사집행법」 제223조에 따라 제3자에 대한 채무자의 금전채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시되고, 압류의 효력은 압류명령이 은행·회사 같은 제3채무자에게 송달된 때 생깁니다(제227조③).

압류만으로 돈이 들어오지는 않습니다. 「민사집행법」 제229조①에 따라 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있고, 추심명령이 있으면 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있으며(제229조②), 전부명령이 있으면 압류된 채권이 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전됩니다(제229조③). 전부명령은 확정되어야 효력을 가지고(제229조⑦), 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류 또는 배당요구를 하면 효력을 가지지 않습니다(제229조⑤).

채권 압류에서 자주 막히는 지점은 판결 주문의 형태입니다. 판결이 주택 인도와 동시에 보증금을 지급하라는 동시이행 형태라면, 경매가 아닌 채권 압류 같은 집행은 「민사집행법」 제41조①에 따라 임차인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2①의 특례는 경매를 신청하는 경우에만 적용되기 때문입니다.

급여에는 법이 정한 압류금지 범위가 있어 전액을 가져올 수는 없습니다. 임대인의 재산을 모를 때는 판결 확정 뒤 법원에 채무자의 재산명시를 요구하는 신청(민사집행법 제61조①)을 하는 길이 있지만, 가집행선고가 붙은 판결만으로는 재산명시를 신청할 수 없습니다(제61조① 단서).

출구별로 함께 받을 돈은 어떻게 챙기나

전세금 안줄때 받는방법에서 원금만 챙기면 손해가 남을 수 있습니다. 지연손해금, 임차권등기명령 비용, 소송비용도 임대인에게 넘길 수 있는 항목이며, 어느 출구에서 함께 회수되는지는 아래 표와 같습니다.

지연손해금의 전제인 이행지체 책임은 「민법」 제387조①에 따라 확정기한이 있으면 기한이 도래한 때부터 생깁니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(제397조①) 채권자는 손해를 증명할 필요가 없습니다(제397조②). 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법상 연 5%이고(제379조), 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①에 따라 대통령령으로 정하는 이율에 따릅니다.

다만 소송촉진법 제3조②는 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 제3조①을 적용하지 아니한다고 정합니다. 또 임대인이 동시이행 관계(민법 제536조①, 상대방이 이행을 제공할 때까지 거절)를 들어 다투면 지연손해금의 출발점이 달라질 수 있으니, 임차인은 집을 넘길 준비를 마쳤다는 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 소송비용은 민사소송법 제98조에 따라 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다.

전세금반환소송 판결 전에 해 둘 일

전세금 안줄때 받는방법 가운데 경매와 압류는 판결 같은 집행권원이 있어야 열리므로, 합의가 늦어질 기미가 보이면 전세금반환소송을 일찍 시작하는 것이 회수를 앞당깁니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리니 합의 시도와 소송 준비를 겹쳐 두는 편이 낫습니다.

판결을 기다리는 동안 임대인이 집이나 다른 재산을 처분할 걱정이 있다면 가압류를 검토합니다. 「민사집행법」 제276조①의 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 제도입니다. 다만 모든 사건에 필요한 것은 아니고, 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요한 경우가 많습니다.

지급명령은 임대인이 금액과 반환 의무를 전혀 다투지 않을 때만 의미가 있습니다. 임대인이 이의하면 소송으로 넘어가 시간만 늘어나므로, 공제나 계약 종료 여부를 다툴 기미가 보이면 권하지 않습니다. 이사를 먼저 해야 하는 임차인은 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤 움직여야 출구 3이 막히지 않으며, 임차권등기는 집주인 동의가 필요 없지만 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출해야 합니다.

1차 조치 · 출구별 회수에 쓸 서류 목록

• 확정일자가 찍힌 임대차계약서 원본
• 주민등록초본 등 전입일과 입주일 자료
• 최신 등기부등본(선순위 근저당·가압류 확인)
• 보증보험 가입자는 보증서와 약관
• 임대인 재산 단서(거래 은행, 직장, 다른 부동산 주소)
• 반환 요구 문자·내용증명과 도달 기록

전세금 안줄때 받는방법을 고를 때 등기부와 재산 단서는 출구 선택에, 계약서와 전입 자료는 배당 순위를 지키는 데 쓰입니다.

전세금 안줄때 자주 묻는 질문 3가지