집주인이 전세금 반환 방법, 돈이 나오는 6가지 경로

집주인이 전세금 반환 방법을 고른다는 것은 결국 보증금으로 돌려줄 돈이 어디서 나오느냐의 문제이고, 그 출처는 아래 6가지로 정리됩니다.

세입자에게 중요한 것은 경로마다 지켜야 할 조건이 다르다는 점입니다. 같은 날 교환 순서, 매수인의 지위 승계, 대항요건 유지, 공탁 사유와 금액, 우선변제권과 배당이 경로별 관건입니다.

아래 표는 6가지 경로를 돈의 출처와 세입자가 지킬 조건으로 나란히 놓은 것입니다.

표에서 보듯 기다리기만 하면 저절로 돈이 들어오는 경로는 없습니다. 「주택임대차보호법」 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하므로, 세입자는 서두르다 조건을 잃기보다 경로별 조건을 지키며 반환을 요구하는 편이 안전합니다.

새 세입자 보증금으로 돌려받을 때, 같은 날 교환 순서와 위험은?

새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있어요.

새 세입자 보증금으로 돌려받는 방식은 같은 날 새 임차인 잔금 입금, 기존 보증금 송금, 열쇠 인도, 전출의 순서를 지키는 것이 핵심입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차 종료 후 임차인의 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환을 동시이행 관계로 보는 취지입니다.

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   새 임차인 잔금 입금

   임대인 계좌로 새 임차인의 잔금이 들어왔는지 중개사무소나 임대인에게 확인합니다.

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   기존 보증금 송금

   관리비 정산이나 원상복구 공제가 있다면 금액을 미리 문자로 합의해 당일 다툼을 줄입니다.

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   입금 확인 후 열쇠 인도

   세입자 계좌에 보증금이 들어온 것을 확인한 뒤 열쇠와 출입 비밀번호를 넘깁니다.

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   이사와 전출 신고

   전출 신고는 보증금 수령이 끝난 다음에 합니다. 순서가 바뀌면 대항력의 기반이 먼저 사라질 수 있습니다.

위험은 날짜가 어긋날 때 생깁니다. 새 임차인의 잔금일이 세입자의 이사일보다 늦으면 세입자가 새집 잔금을 치르기 어려워지고, 반대로 세입자가 먼저 짐을 빼고 전출하면 보증금을 받기 전에 대항력과 우선변제권의 기반이 약해질 수 있습니다.

집을 팔아 돌려준다면 누구에게 청구하나요?

집을 팔았으니 보증금은 새 주인한테 받으세요.

집을 팔아 돌려주는 경로에서는 세입자의 대항력 유무가 청구 상대를 정합니다. 「주택임대차보호법」 제3조①에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다.

종전 집주인이 매도와 함께 보증금 책임에서 완전히 벗어나는지는 판례가 사안별로 다루는 영역이라 단정하기 어렵습니다. 매매 사실을 언제 알았는지, 세입자가 승계에 대해 어떤 뜻을 밝혔는지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 매도 소식을 들었다면 매매 계약일과 잔금일, 매수인의 보증금 승계 여부를 문자로 받아 둡니다. 매도 잔금으로 보증금을 돌려받고 나가는 방식이라면 앞에서 본 같은 날 교환 순서가 그대로 적용됩니다.

보증기관이 대신 주는 경우와 우선변제권 승계

전세보증금반환보증에 가입한 세입자라면 보증기관이 집주인 대신 보증금을 지급하는 경로가 열려 있고, 보증기관은 지급한 범위에서 집주인을 상대로 회수에 나서는 구조가 일반적입니다. 보증 이행의 심사 기준과 지급까지 걸리는 기간은 상품과 약관에 따라 다르므로 단정할 수 없습니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2⑦은 주택도시보증공사, 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사, 은행 등 열거된 금융기관등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 승계의 요건은 보증금반환채권을 계약으로 양수한 것이고, 보증 상품 가입만으로 곧바로 승계가 생기는 구조는 아닙니다.

같은 조 제8항은 임차인이 대항요건을 상실하거나 임차권등기가 말소된 경우 등에는 금융기관등이 우선변제권을 행사할 수 없다고 정합니다. 보증기관의 지급을 기다리는 동안 세입자가 전출을 서두르지 말아야 하는 이유가 여기와 맞닿아 있고, 먼저 나가야 한다면 임차권등기를 먼저 갖추는 순서가 필요합니다. 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수도 있습니다(제3조의3⑨).

집주인이 공탁했다면 확인할 것

보증금은 공탁해 뒀으니 저는 할 일을 다 했어요.

민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자가 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있고, 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다고 정합니다. 보증금 공탁은 주로 공제 금액 다툼으로 세입자가 수령을 거절했거나, 보증금반환채권이 양도되는 등으로 집주인이 과실 없이 누가 채권자인지 알 수 없는 경우에 문제됩니다.

집주인이 전세금 반환 방법으로 공탁을 택해 통지가 왔다면 공탁서로 세 가지를 확인합니다. 공탁 금액이 보증금 전액인지 공제 후 금액인지, 공탁 원인으로 적힌 사유가 실제 사정과 맞는지, 공탁금 수령에 붙은 조건이 있는지입니다. 민법 제488조③은 공탁자가 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다고 정하고 있어, 통지서에 적힌 공탁소와 공탁번호로 내용을 확인할 수 있습니다.

공제 금액에 다툼이 남은 상태에서 공탁금을 어떤 방식으로 찾을지, 이의를 남기고 받는 것이 어떤 효과를 갖는지는 사안별로 판단이 갈립니다. 남은 금액을 따로 청구할 계획이라면 수령 전에 공탁서와 계약서를 함께 놓고 확인하는 편이 안전합니다.

어느 경로도 안 될 때: 임차권등기명령·전세금반환소송·강제경매

집주인이 전세금 반환 방법을 6가지 중 어느 것도 내놓지 못한다면, 세입자는 법이 준 절차로 반환 경로를 직접 만들어야 합니다. 아래 네 단계가 기본 흐름입니다.

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   내용증명

   계약 종료 사실, 반환 요구, 회신 기한을 적어 보내 반환 요구 시점을 기록으로 남깁니다.

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   임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다(제3조의3①). 집주인 동의는 필요하지 않습니다.

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   전세금반환소송

   소장 접수 후 판결까지 대체로 4~6개월이 걸립니다. 공제 다툼이 있으면 증거 정리가 기간을 좌우합니다.

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   강제경매·채권압류

   확정판결 등 집행권원으로 임차주택 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(제3조의2①). 이 특례는 경매 신청에 한정되므로 채권압류 등 다른 집행은 따로 따져야 합니다.

경매로 가면 매각대금이 반환의 출처가 됩니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고(제3조의2②), 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 그 보증금을 받을 수 없습니다(같은 조 ③). 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 마쳤는지도 함께 확인합니다.

보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 경락에 따라 소멸하지 않습니다(제3조의5 단서). 남은 보증금을 매수인이 어떤 범위에서 떠안는지는 선순위 권리와 배당 결과에 따라 달라져 단정하기 어렵습니다. 가압류는 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 검토합니다.

오늘 할 일: 경로별 체크표와 반환 계획 회신 요청

집주인이 전세금 반환 방법을 아직 정하지 못했다면, 세입자가 먼저 경로를 묻고 그 답을 기록으로 남기는 것이 1차 조치입니다. 말로 들은 계획은 나중에 바뀌어도 확인할 길이 없기 때문입니다.

• 자기 자금·대출반환 예정일과 송금 계좌를 문자로 확정하고, 전출을 먼저 해 달라는 요구가 있으면 그 내용을 남겨 둡니다.
• 새 세입자 보증금새 임차인의 계약일·잔금일을 중개사무소에서 확인하고 내 이사일과 비교합니다.
• 주택 매도등기부로 소유권 이전 여부를 보고 내 전입일과 비교한 뒤, 매수인의 승계 여부를 확인합니다.
• 보증기관 이행보증서와 보증기간을 확인하고, 요구 서류와 제출 기한을 서면으로 받습니다.
• 변제공탁공탁서의 금액, 공탁 원인, 수령 조건을 확인한 뒤 수령 방식을 정합니다.
• 경매 배당등기부에 경매개시결정이 있는지, 배당요구 종기가 언제인지 확인합니다.

반환 계획 회신 요청은 집주인을 압박하려는 문서가 아니라 반환 날짜와 경로를 같은 기록에 남기려는 것입니다.

매도·공탁·보증 중 하나라도 겹쳐 있다면 계약서와 등기부를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

자주 묻는 질문: 전세금 반환 방법과 전세금반환소송