• 월세·원룸처럼 보증금이 크지 않아 간단한 절차가 있는지 찾고 있다
• 계약이 끝났는데 집주인이 연락을 미루거나 반환 날짜를 계속 늦춘다
• 집주인이 밀린 관리비·수리비를 빼겠다며 돌려줄 금액 자체를 다툰다
• 소장에 무엇을 적고 어느 법원에 내야 하는지부터 막혀 있다

소액 보증금 반환 소송 방법, 금액보다 먼저 볼 두 겹의 특례

소액 보증금 반환 소송 방법을 찾는 임차인이 먼저 알아야 할 점은, 보증금반환소송의 특례가 금액 기준 하나로 정해지지 않는다는 사실입니다. 법은 보증금반환청구소송이라는 사건의 종류에 붙는 특례와, 소가가 작은 소액사건에 붙는 특례를 따로 두고 있습니다.

첫 번째 겹은 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제13조입니다. 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용합니다. 보증금이 크든 작든, 전세든 월세든 네 조문이 똑같이 붙습니다.

두 번째 겹은 「소액사건심판법」 그 자체입니다. 같은 법 제2조제1항은 지방법원과 그 지원의 관할사건 중 대법원규칙으로 정하는 민사사건을 소액사건으로 정하고, 이 범위에 들어가면 이행권고결정(제5조의3)과 가족의 소송대리(제8조) 같은 특례도 함께 적용됩니다. 구체적인 범위는 대법원규칙 사항이라 접수 시점의 기준으로 확인합니다.

상가 보증금 반환 소송 방법도 뼈대는 같습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제18조가 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 같은 4개 조문을 준용합니다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에는 상가법 제2조제3항에 열거된 조문만 적용되는데, 제18조는 그 열거에 없어 이런 상가에는 적용되지 않습니다.

보증금반환소송에 늘 붙는 특례 4가지는?

보증금반환소송에 늘 붙는 특례 4가지는 소장 송달, 변론기일 지정, 증거조사, 판결 선고에 관한 규정입니다. 임차보증금 반환소송 방법을 고민하는 임차인이라면 전세보증금 반환 소송 방법이든 월세보증금반환소송방법이든 이 네 규정을 기본값으로 깔고 시작하면 됩니다.

표에서 보듯 네 조문에는 할 수 있다는 규정과 하여야 한다는 규정이 섞여 있습니다. 바로 변론기일을 정하는 것은 재량이지만, 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하는 것은 판사의 의무로 적혀 있습니다.

임차인 쪽에서 특례를 실제로 살리는 길은 첫 변론기일에 필요한 증거를 모두 갖춰 가는 것입니다. 소액사건심판법 제7조제3항은 판사가 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 할 수 있다고 정하므로, 법원의 증거 제출 요청에는 바로 응하는 편이 기간을 줄입니다.

소액사건이면 더해지는 이행권고결정과 가족 대리

소액사건이면 더해지는 대표적인 특례는 이행권고결정과 가족의 소송대리입니다. 두 제도는 주임법 제13조의 준용 목록에 들어 있지 않으므로, 소가가 소액사건 범위에 들어갈 때에만 쓸 수 있습니다. 소액보증금반환소송방법으로 흔히 기대하는 간이한 절차가 바로 이 두 번째 겹입니다.

소액사건심판법 제5조의3제1항에 따라 법원은 소가 제기된 경우 결정으로 소장 부본이나 제소조서 등본을 첨부하여 피고에게 청구취지대로 이행할 것을 권고할 수 있습니다. 다만 독촉절차 또는 조정절차에서 소송절차로 이행된 경우, 청구취지나 청구원인이 분명하지 아니한 경우, 그 밖에 이행권고를 하는 것이 적절하지 아니하다고 인정하는 경우에는 이행권고를 할 수 없습니다. 권고는 법원의 재량이라 소액사건이라고 늘 이행권고결정이 나오는 것은 아닙니다.

같은 법 제8조제1항은 당사자의 배우자·직계혈족 또는 형제자매가 법원의 허가 없이 소송대리인이 될 수 있다고 정합니다. 이때 소송대리인은 당사자와의 신분관계와 수권관계를 서면으로 증명하여야 하고, 수권관계는 당사자가 판사 앞에서 구술로 선임하고 법원사무관등이 조서에 그 사실을 적은 경우는 예외입니다(제2항). 기일에 나가기 어려운 임차인이라면 부모나 형제의 대리 출석을 검토할 수 있습니다.

이행권고결정서 등본은 법원사무관등이 피고에게 송달하여야 하지만, 그 송달은 「민사소송법」 제187조(우편송달) 및 제194조부터 제196조까지(공시송달)에서 규정한 방법으로는 할 수 없습니다(제5조의3제3항). 그런 방법으로만 송달할 수 있는 경우 법원은 지체 없이 변론기일을 지정하여야 합니다(제4항). 집주인 소재가 불분명해 우편송달이나 공시송달 말고는 송달할 방법이 없는 사건이라면 이행권고 단계 없이 변론 절차로 간다고 보면 됩니다.

소장 준비: 당사자·청구취지·원인과 증거

보증금반환소송 서류의 중심은 소장입니다. 「민사소송법」 제249조제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정하고 있어, 세 덩어리를 빠짐없이 채우는 것이 소액 보증금 반환 소송 방법의 출발점입니다.

청구취지의 구조를 가상의 예로 보면 아래와 같습니다. 지연손해금은 소장 부본이 송달된 날까지는 다른 법률이나 약정이 없으면 민법이 정한 연 5%(「민법」 제379조) 기준으로, 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 이율로 계산합니다.

지연손해금이 언제부터 붙는지는 단정하기 어렵습니다. 집을 비워 주는 임차인의 의무와 보증금을 돌려주는 임대인의 의무는 동시이행 관계에 있다는 것이 대법원 판결의 취지이므로, 인도 시점과 이행 제공 여부에 따라 기산일이 달라질 수 있습니다. 또한 사실심 판결이 선고되기 전까지 임대인이 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 소송촉진법 이율을 적용하지 아니합니다(같은 법 제3조제2항).

1차 조치로 오늘 만들어 둘 것은 날짜별 정리표입니다. 날짜·일어난 일·증거 이름 세 칸에 아래 자료를 채우면 청구원인의 뼈대가 됩니다.

• 임대차계약서와 특약, 확정일자가 찍힌 면
• 보증금 이체내역과 월세 납부 내역
• 계약 종료 통지와 반환 요구 문자·내용증명, 집주인의 답변
• 집 인도(열쇠 반납) 일정과 퇴거 당일 사진, 공제 주장 메시지

어느 법원에 내나요?

보증금반환소송은 원칙적으로 임대인의 주소지 법원에 내고, 임차인의 주소지 법원에도 낼 수 있습니다. 「민사소송법」 제2조는 소를 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제3조는 사람의 보통재판적을 그의 주소에 따라 정한다고 규정합니다.

「민사소송법」 제8조는 재산권에 관한 소를 제기하는 경우에는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 「민법」 제467조제2항은 변제장소를 정하지 아니한 때 특정물인도 이외의 채무변제는 채권자의 현주소에서 하여야 한다고 정하므로, 약정이 따로 없다면 보증금 반환 의무의 이행지는 임차인의 현주소가 됩니다. 그래서 임차인은 자기 주소지를 관할하는 법원에도 소를 제기할 수 있습니다.

민사소송법 제8조는 제기할 수 있다는 선택 규정이라 반드시 임차인 주소지 법원에 내야 하는 것은 아닙니다. 이미 이사했다면 새 주소가 현주소가 되므로, 기일 출석 거리와 집행 편의를 따져 법원을 고릅니다.

집주인이 이행권고결정에 이의하면?

집주인이 이행권고결정에 이의하면 사건은 변론 절차로 넘어가고, 이의하지 않으면 이행권고결정이 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 소액사건심판법 제5조의4제1항에 따라 피고는 이행권고결정서의 등본을 송달받은 날부터 2주일 이내에 서면으로 이의신청을 할 수 있고, 등본이 송달되기 전에도 이의신청을 할 수 있습니다. 2주일의 기간은 불변기간입니다(제2항).

이의한 피고는 제1심 판결이 선고되기 전까지 이의신청을 취하할 수 있습니다(제5조의4제4항). 이의신청이 없거나, 이의신청 각하결정이 확정되거나, 이의신청이 취하되면 이행권고결정은 확정판결과 같은 효력을 가지며, 이런 경우에 해당하지 않는 이행권고결정은 제1심 법원에서 판결이 선고되면 효력을 잃습니다(제5조의7제3항).

공제 다툼이 있는 사건은 이의가 나올 것을 전제로 준비하는 편이 안전합니다. 집주인이 연체 관리비나 수리비를 빼겠다고 말해 왔다면 공제 항목별 반박 증거를 미리 정리해 두어야 첫 변론기일에 바로 낼 수 있습니다.

내 사건의 경로를 가르는 갈림길 3가지

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않으면 계약서와 문자 내역을 보고 정해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

판결 뒤 회수까지

판결이나 확정된 이행권고결정을 받은 뒤에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 강제집행으로 회수합니다. 임대인 소유 부동산의 경매, 예금 같은 채권의 압류 및 추심, 동산 압류 가운데 집주인의 재산 상황에 맞는 수단을 고릅니다.

아직 집에 살고 있다면 이사 순서를 먼저 챙겨야 합니다. 주임법 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보고, 제3조의3제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

임차권등기를 마치면 그 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주임법 제3조의3제5항). 그러므로 이사와 전출은 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 다음에 하는 것이 안전합니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖추거나(제3조의2제2항) 임차권등기를 마치면(제3조의3제5항 본문) 취득한다는 점도 확인해 둡니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로서, 소송 일정과 이사 일정을 함께 설계하는 것을 강조합니다. 처리 450건 이상의 사건에서도 송달·공제 다툼·이사 순서는 초기에 정리해야 할 세 변수였습니다.

자주 묻는 질문