전세보증금 못받을때 해결방법, 사다리 세 칸으로 정리

전세보증금 못받을때 해결방법은 합의, 조정, 소송 세 칸으로 나눠 보면 고르기가 쉬워집니다. 아래 칸일수록 빠르고 부담이 적지만 집주인의 협조가 있어야 하고, 위 칸일수록 시간이 들지만 집주인이 응하지 않아도 결론이 납니다. 핵심은 지금 칸에서 무엇이 확인되면 다음 칸으로 넘어갈지를 미리 정해 두는 데 있습니다.

칸마다 손에 쥐는 결과물의 힘이 다르다는 점이 사다리를 나누는 이유입니다. 같은 '돌려주겠다'는 약속이라도 문자나 확약서로 받은 것과 조정서·조서로 받은 것은, 집주인이 다시 약속을 어겼을 때 곧바로 쓸 수 있는 수단이 다릅니다.

어느 칸에 서 있든 지킬 원칙은 세 가지이고, 법도 전세금반환소송센터가 상담에서 가장 먼저 점검하는 것도 이 세 가지입니다.

합의로 끝내려면 반환 확약서·분할 지급 합의에 무엇을 넣어야 하나요?

합의로 끝내려면 반환 금액, 지급 기일, 지체했을 때의 처리, 인도 순서를 빠짐없이 적은 확약서를 받아야 합니다. 반환 확약서와 분할 지급 합의서는 집주인이 약속을 지키게 만드는 장치이자, 나중에 전세금반환소송으로 갈 때 쓰는 증거입니다.

임대인이 혼자 서명한 확약서는 판결이나 조정조서 같은 집행권원이 아닙니다. 약속을 어겨도 그 종이만으로 바로 강제집행을 할 수는 없으므로, 문구는 나중에 다툼이 생겨도 해석의 여지가 없게 쓰는 것이 기준입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예입니다.

1. 반환 금액·기일·방법임대인은 임차인에게 임대차보증금 ○○원을 20○○년 ○월 ○일까지 임차인 명의 계좌로 지급한다.
2. 분할 회차위 금액 중 ○○원은 ○월 ○일에, 나머지 ○○원은 ○월 ○일에 지급한다.
3. 지체 시 잔액 일괄 청구임대인이 한 회차라도 기일에 지급하지 않으면 남은 금액 전부를 즉시 지급한다.
4. 지연손해금지급이 늦어지면 늦어진 금액에 대하여 약정한 지급일 다음 날부터 다 갚는 날까지 지연손해금을 더하여 지급한다.
5. 인도 순서·권리 유보임차인은 마지막 회차 수령과 동시에 주택을 인도하며, 이 합의는 임차인의 임차권등기명령 신청이나 소송 제기를 막지 않는다.

4번 문구에 이율을 따로 적지 않으면, 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없는 한 「민법」 제379조의 법정이율 연 5%가 기준이 됩니다. 3번처럼 남은 금액을 한꺼번에 청구하는 문구는 분할 약속이 한 번 밀렸을 때 다음 회차를 기다리지 않기 위한 장치이지만, 실제로 어떤 효력이 인정되는지는 문구와 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 예시 문장은 그대로 쓰기보다 계약서와 입금 내역에 맞춰 다듬어야 합니다.

분할 약속을 한 번이라도 어긴 집주인이라면, 같은 내용을 조정 절차로 옮겨 조정서나 조서로 굳히는 것이 다음 칸입니다.

주택임대차분쟁조정위원회는 어떻게 쓰나요?

주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정하는 사항에는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁이 들어 있습니다(「주택임대차보호법」 제14조 제2항 제3호). 분쟁의 당사자는 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있습니다(제21조 제1항). 소송보다 형식이 가볍다는 점이 장점입니다.

1. 신청 · 주택 소재지를 관할하는 조정위원회에 보증금 반환 분쟁의 조정을 신청합니다.
2. 조정안 통지 · 조정위원회가 조정안을 작성하면 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 합니다(제26조 제1항).
3. 14일 안의 서면 수락 · 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다(제26조 제2항).
4. 합의 성립 · 각 당사자가 수락하면 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다(제26조 제3항).
5. 조정서와 집행력 · 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 위원장은 그 내용을 조정서에 기재하여야 하고(제26조 제4항), 그 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다(제27조).

위원회 절차에는 다음 칸으로 넘어갈 신호가 조문에 들어 있습니다. 피신청인인 집주인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하면 위원장은 신청을 각하하고(제21조 제3항 제5호), 조정안을 받고도 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부로 봅니다. 두 장면 중 하나가 나오면 소송 준비로 넘어가는 편이 시간을 아낍니다.

합의가 성립할 때는 조정서 문구가 승부처입니다. 금전 지급에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지가 기재된 조정서 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가지지만, 그 기재가 없는 조정서로 곧바로 집행할 수 있는지는 단정하기 어렵습니다. 조정 자리에서 강제집행 승낙 문구를 넣어 달라고 요청해 두는 것이 안전합니다.

임차인이 여러 절차를 동시에 걸어 둘 때도 주의가 필요합니다. 같은 분쟁에 대하여 이미 법원에 소가 제기되었거나 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우 위원장은 신청을 각하합니다(제21조 제3항 제1호·제2호). 소송과 위원회 조정을 보험처럼 함께 걸어 두면 위원회 쪽 신청은 각하된다는 뜻입니다.

법원 민사조정은 분쟁조정위원회와 무엇이 다른가요?

법원 민사조정은 조정이 성립하면 그 자체로 재판상 화해와 동일한 효력이 생긴다는 점이 분쟁조정위원회와 가장 크게 다릅니다. 민사에 관한 분쟁의 당사자는 법원에 조정을 신청할 수 있고(「민사조정법」 제2조), 조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있습니다(제29조).

법원 민사조정에서 합의가 성립되지 않으면 조정담당판사는 직권으로 사건의 공평한 해결을 위한 결정, 즉 조정을 갈음하는 결정을 할 수 있습니다(제30조). 당사자는 그 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있고(제34조 제1항), 이 기간은 불변기간입니다(제34조 제5항). 양쪽 모두 기간 안에 이의신청이 없으면 결정은 재판상의 화해와 동일한 효력을 갖습니다(제34조 제4항).

민사조정이 결렬돼도 처음부터 다시 시작하는 것은 아닙니다. 조정을 하지 아니하기로 하는 결정이 있거나, 조정이 성립되지 아니한 것으로 사건이 종결되거나, 조정을 갈음하는 결정에 기간 내 이의신청이 있으면 조정신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제36조 제1항). 그래서 민사조정은 합의와 소송 사이의 다리가 되기도 합니다.

합의가 깨지면, 전세금 못받고 이사갈때 먼저 걸어 둘 임차권등기와 소송

합의나 조정이 깨졌는데 이사 날짜가 다가온다면, 소송보다 먼저 임차권등기명령을 챙깁니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항), 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않습니다(제3조의3 제5항). 전세금 못받고 이사갈때 가장 흔한 실수는 결정문을 받은 날 바로 짐을 빼는 것입니다. 기준은 결정이 아니라 등기이므로, 등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 확인한 뒤 전출과 이사를 진행합니다.

보증금반환소송은 사다리의 맨 위 칸입니다. 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에는 「소액사건심판법」 중 일부 조문이 준용되어(「주택임대차보호법」 제13조), 판사가 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하는 등 신속한 진행을 위한 특례가 붙습니다. 실무상 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도를 예상하며, 집주인이 공제나 금액을 다투면 길어질 수 있습니다.

전세금반환소송에서 판결을 받으면 집에 대한 경매나 채권 압류 같은 강제집행으로 이어갑니다. 임차인이 확정판결 등 집행권원에 따라 임차주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(제3조의2 제1항).

사다리를 건너뛰어야 하는 경우와 출발 칸을 정하는 갈림길

전세 보증금 못받을때 사다리를 한 칸씩 오르는 것이 원칙이지만, 시간이 임차인 편이 아닌 사건에서는 아래 칸을 건너뛰는 것이 맞습니다. 경매가 진행 중이면 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인처럼 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로(「민사집행법」 제88조 제1항), 합의를 기다리기 전에 법원이 정한 배당요구의 종기부터 확인합니다.

집주인이 연락을 끊었다면 위원회 조정에 응할 가능성도 낮습니다. 소송에서는 당사자의 주소 등을 알 수 없는 경우 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있으므로(「민사소송법」 제194조 제1항), 상대가 사라져도 절차를 이어갈 길이 있습니다. 다른 채권자가 집을 압류하기 시작했다면, 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있는 경우에 한해 가압류를 미리 검토하고, 그 밖에는 임차권등기와 소송으로 집행권원을 먼저 갖추는 데 집중합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면, 전세보증금 못받을때 해결방법은 계약서와 등기부, 문자를 함께 보고 정해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

자주 묻는 질문