보증금 반환 영수증, 반드시 적을 9칸

보증금 반환 영수증의 핵심은 나중에 제3자가 읽어도 어떤 돈이 어떤 채무를 갚기 위해 오갔는지 알 수 있게 만드는 것입니다. 금액만 적힌 메모는 보증금인지 차임 정산금인지 구별되지 않아 증거로서 힘이 약합니다. 아래 9칸은 전세·월세·상가 어느 경우에도 공통으로 들어가야 하는 최소 항목입니다.

9칸 가운데 실무에서 가장 자주 빠지는 것은 지급 방법과 공제 내역입니다. 계좌이체라면 송금한 은행과 계좌 끝자리, 입금 시각을 적어 두면 통장 내역과 영수증이 서로를 뒷받침합니다. 공제 내역은 항목마다 금액과 합의 여부를 따로 적고, 합의하지 않은 항목이 있다면 그 옆에 '이의 있음'이라고 남겨 두는 것이 좋습니다.

보증금 반환 영수증 양식은 같은 내용으로 2부를 만들어 임대인과 임차인이 각자 1부씩 보관하는 방식이 깔끔합니다. 공제 내역 확인까지 남기려면 지급인 확인란에도 서명을 받아 두세요.

영수증은 누가 누구에게 요구하나요?

보증금 반환 영수증은 돈을 돌려주는 임대인이 돈을 받는 임차인에게 요구하는 서류입니다. 「민법」 제474조는 “변제자는 변제를 받는 자에게 영수증을 청구할 수 있다”고 정하고 있으므로, 보증금을 돌려주는 임대인(또는 임대인을 대신해 돈을 내는 사람)이 변제자이고, 보증금을 받는 임차인이 영수증을 써 주는 쪽이 됩니다.

「민법」 제475조는 채권증서가 있는 경우 변제자가 채무 전부를 변제한 때에는 채권증서의 반환을 청구할 수 있고, 채권이 변제 이외의 사유로 전부 소멸한 때에도 같다고 정합니다. 그래서 보증금을 모두 돌려준 임대인이 임대차계약서 원본을 돌려달라고 하는 경우가 있는데, 임대차계약서가 이 조문의 채권증서에 해당하는지는 계약서의 성격과 사안에 따라 달리 볼 여지가 있어 단정하기 어렵습니다.

임차인 입장에서는 전액을 받기 전에는 확정일자를 받은 계약서 원본을 넘기지 않는 것이 안전합니다. 잔액이 남아 있다면 그 계약서가 대항요건과 확정일자를 갖춘 우선변제권 주장의 바탕이 될 수 있기 때문입니다. 전액을 받은 뒤라면 사본에 '보증금 전액 반환 완료' 확인을 적어 건네는 방법도 있습니다.

보증금반환영수증작성, 칸별 실수 예

보증금반환영수증작성에서 생기는 실수는 대부분 편하게 쓰려다 생깁니다. 집주인이 미리 써 온 문안에 서명만 하는 경우가 많은데, 한 단어가 정산 전체의 의미를 바꿀 수 있으므로 아래 네 가지 표현은 서명 전에 고쳐 쓰는 것이 좋습니다.

임대인의 문안이 마음에 들지 않으면 서명을 거절하기보다 고친 문안을 제시하는 편이 빠릅니다. 영수증은 받은 사실을 확인하는 문서이지 새 합의를 하는 문서가 아니라는 점을 기준으로 삼으세요.

일부만 받을 때 문구와 충당 순서

보증금을 일부만 받았다면 영수증에는 받은 금액, 남은 금액, 남은 금액을 계속 청구하겠다는 뜻 세 가지가 함께 들어가야 합니다. 받은 금액만 적으면 정산 종료인지 중간 지급인지 드러나지 않습니다. 옮겨 쓸 문구는 아래와 같습니다.

반대로 집주인이 '이후 어떠한 청구도 하지 않는다'는 문구를 넣자고 하는 경우가 있습니다. 이런 문구는 남은 권리를 포기하거나 소송을 하지 않기로 합의한 것으로 읽힐 여지가 있고, 실제로 그렇게 볼지는 문구와 경위에 따라 판단이 갈리는 영역입니다. 일부만 받은 상태라면 서명을 미루고 문구부터 검토받는 것이 안전합니다.

일부 금액이 원금에서 빠지는지 지연손해금에서 먼저 빠지는지는 「민법」의 변제충당 규정이 기준이 됩니다. 제476조는 같은 종류를 목적으로 한 여러 채무가 있고 지급액이 전부를 소멸시키지 못하는 경우의 지정 순서를 정합니다.

1. 1변제자 지정 · 임대인이 지급할 때 어느 채무에 충당할지 지정(제476조①)
2. 2변제받는 자 지정 · 임대인이 지정하지 않으면 임차인이 지정, 임대인이 즉시 이의하면 불가(제476조②)
3. 3법정충당 · 당사자가 지정하지 않은 때 법이 정한 순서(제477조)
4. 4비용·이자·원본 순서 · 원본 외에 비용·이자를 지급할 경우 전부를 소멸시키지 못하면 비용, 이자, 원본 순으로 충당하여야 함(제479조①)

제477조는 당사자가 지정하지 않은 때 이행기가 도래한 채무, 채무자에게 변제이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 도래한 채무나 먼저 도래할 채무 순으로 충당하고, 제2호와 제3호의 사항이 같으면 채무액에 비례해 충당하도록 정합니다. 다만 보증금 원금에 지연손해금이 붙어 있다면 제479조①의 비용·이자·원본 순서가 먼저 문제될 수 있고, 지연손해금을 이 조문의 이자와 같이 볼지는 판례가 정리하는 영역입니다. 그러므로 이번 금액을 원금과 지연손해금 중 어디에 충당했는지를 양쪽이 확인해 영수증에 적어 두면 잔액 계산 다툼을 줄일 수 있습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 영수증 초안과 계약서, 입금 내역을 함께 보고 문구를 정하는 것이 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

새 세입자·가족·대리인이 돈을 줄 때 지급인 칸은 어떻게 쓰나요?

임대인이 아닌 사람이 돈을 보내도 보증금 반환이 될 수 있지만, 영수증 지급인 칸에는 실제로 돈을 보낸 사람과 누구의 채무를 갚는 돈인지를 함께 적어야 합니다. 「민법」 제469조①은 채무의 변제는 제삼자도 할 수 있다고 정하되, 채무의 성질이나 당사자의 의사표시로 제삼자의 변제를 허용하지 아니하는 때에는 예외로 둡니다.

같은 조 ②는 이해관계없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 변제하지 못한다고 정하는데, 이 제한은 이해관계 없는 제삼자에 한정됩니다. 새 세입자가 임대인의 요청으로 보증금을 임차인 계좌에 바로 보내는 흐름이라면, 영수증에 '임대인 ○○○의 보증금반환채무 변제로서 ○○○ 명의 계좌에서 입금'처럼 경위를 적고 임대인의 지급 요청 문자를 함께 보관해 두면 됩니다.

돈을 받을 사람이 누구인지도 먼저 확인해야 합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2⑦은 은행, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사 등 같은 항 각 호의 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 전세자금대출 과정에서 보증금반환채권을 넘기는 계약을 했다면 그 범위의 돈은 금융기관 등에 지급되어야 하는 구조일 수 있으므로, 임대인은 지급 전에, 임차인은 영수증을 쓰기 전에 대출 계약 내용을 확인하는 것이 안전합니다.

임차인 대신 가족이나 대리인이 돈을 받는 경우에는 임차인 본인의 위임장과 신분 확인 자료를 함께 받아 두고, 수령인 칸에 '임차인 ○○○의 대리인 ○○○'로 적습니다.

영수증과 맞바꿀 것들: 열쇠·이사·임차권등기 말소

보증금 반환 날에는 영수증과 함께 열쇠 반납, 이사, 등기 정리가 움직입니다. 순서를 미리 정하지 않으면 돈은 일부만 들어왔는데 열쇠는 이미 넘어간 상황이 생기기 쉽습니다.

영수증 교부와 열쇠 반납이 법적으로 동시이행 관계인지는 판례가 사안별로 판단하는 영역이라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 실무에서는 입금 확인, 영수증 서명, 열쇠 반납을 같은 자리에서 잇달아 하기로 미리 문자로 합의해 두면 다툼이 적습니다.

임차권등기를 해 둔 경우에는 등기 말소 시점이 자주 부딪힙니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 지키는 장치이므로 보증금 전액이 들어온 것을 확인한 뒤 말소 절차를 밟는 순서로 점검하고, 일부만 받은 상태에서 말소에 필요한 서류부터 넘기는 일은 피하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환 영수증·월세·상가 보증금 반환 영수증 차이

전세보증금 반환 영수증, 월세보증금 반환영수증 양식, 상가 보증금 반환 영수증은 같은 9칸 뼈대를 쓰되 계약 유형마다 더 공들일 칸이 다릅니다.

어느 유형이든 목표는 받은 돈과 남은 돈을 분명히 나눠 적는 것입니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 엄정숙 변호사가 이끄는 법도 전세금반환소송센터는, 영수증 문구 한 줄이 잔액 청구에 영향을 줄 수 있다는 점 때문에 서명 전 문안 점검을 먼저 권합니다.

보증금반환·해지·소송, 영수증에 관해 자주 묻는 질문