• 전세 묵시적 갱신 기간 중 퇴거를 앞두고 이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 드립니다.

• 만기 때 아무도 연락하지 않아 계약이 다시 시작됐는데, 중간에 이사를 가야 합니다.
• 새 집 입주일은 정해졌는데, 언제 통지해야 날짜가 맞는지 모르겠습니다.
• 집주인이 새 세입자를 구해 오라거나, 복비는 나가는 사람이 내라고 합니다.
• 관리비 정산과 보증금 받는 날, 이삿날을 어떻게 맞춰야 할지 막막합니다.

전세 묵시적 갱신 기간 중 퇴거, 통지부터 열쇠 반납까지 4단계

전세 묵시적 갱신 기간 중 퇴거는 ①해지 통지 도달 ②3개월 경과와 계약 종료 ③정산과 집 비우기 ④보증금 수령과 열쇠 반납의 4단계로 진행됩니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조의2 제1항은 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항(존속기간 2년)에도 불구하고 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다.

임차인 입장에서 일정의 출발점은 통지일이 아니라 이사 희망일입니다. 새 집 잔금일이나 입주일이 먼저 정해지는 경우가 많으므로, 그 날짜에서 3개월을 거꾸로 세어 늦어도 이날까지는 집주인에게 통지가 도착해야 한다는 기준일을 잡고, 그보다 며칠 여유를 두고 보내는 편이 안전합니다. 날짜를 세는 방식에 따라 하루 정도 차이가 생길 수 있으니 경계선에 딱 맞추지 않는 것이 좋습니다.

1. 1단계 · 해지 통지 도달

   계약을 특정하고 해지 의사를 밝힌 통지를 임대인에게 보내고, 도착한 날을 화면 캡처나 우편 기록으로 남깁니다.

2. 2단계 · 3개월 경과와 계약 종료

   임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 그 사이 보증금 반환일과 이사 시간을 문자로 확정합니다.

3. 3단계 · 정산과 집 비우기

   관리비·공과금 검침, 하자 확인, 짐 반출을 종료일에 맞춰 마치고, 공제할 항목이 있다면 근거를 미리 받아 둡니다.

4. 4단계 · 보증금 수령과 열쇠 반납

   보증금 입금을 확인하는 자리에서 열쇠·출입카드를 넘기고, 받은 사실을 영수증이나 문자로 남깁니다.

표의 날짜는 설명을 위한 가상의 예입니다. 실제로는 통지가 도착한 날을 기준으로 여유를 두고 계산합니다.

역산표에서 기준은 언제나 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날입니다. 통지가 늦게 도착하면 종료일도 그만큼 뒤로 밀리고, 이사 날짜와 보증금 반환일 사이에 빈틈이 생겨 대출 일정이나 새 집 잔금에 부담이 갈 수 있습니다.

전세 묵시적갱신 기간중 이사, 통지는 언제·어떻게 보내야 하나요?

전세 묵시적갱신 기간중 이사를 앞둔 임차인은 이사 희망일보다 3개월 이상 앞서 해지 통지가 임대인에게 도달하도록 보내고, 그 도달을 나중에 증명할 수 있어야 합니다. 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하므로, 3개월의 시계도 임대인이 통지를 받은 날부터 돌아갑니다.

통지 수단에 정해진 형식은 없어 문자·메신저·전화·내용증명 모두 쓸 수 있지만, 분쟁이 생기면 언제 받았는지가 쟁점이 됩니다. 메신저는 읽음 표시나 답장이 남으면 도달을 보여 주기 쉽고, 전화로 말했다면 통화 직후 같은 내용을 문자로 요약해 보내 두는 것이 좋습니다. 집주인이 읽지 않거나 답이 없다면 내용증명을 함께 보내 도달 기록을 이중으로 남기는 방법이 있습니다.

통지 문장은 단순할수록 좋습니다. 감정적인 표현이나 집주인의 과거 행동에 대한 비난은 빼고, 계약·종료일·반환 요구 세 가지가 흔들리지 않게 쓰면 나중에 내용증명이나 소송 증거로 쓰기에도 깔끔합니다.

내 계약은 정말 묵시적 갱신인가요? 결론이 갈리는 세 갈림길

제6조의2의 언제든 해지는 주임법 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우에 적용되므로, 내 계약이 그 갱신에 해당하는지부터 확인해야 합니다. 제6조제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않고, 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항이 적용되지 않습니다(제6조제3항).

참고로 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 주임법 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로, 임차인의 해지 통지와 3개월 효력이라는 구조는 같습니다. 갈림길은 결국 계약서 문구와 문자 내역으로 판단됩니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 문자 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

전세 묵시적갱신 기간 정산, 관리비는 종료일까지·보증금은 집과 맞바꿔

전세 묵시적갱신 기간 정산의 기본은 종료일까지 쓴 것은 임차인 몫으로 정리하고, 종료일에 집과 보증금을 맞바꾼다는 두 줄입니다. 해지 통지 후 3개월 동안 계약은 그대로 살아 있으므로, 그 기간의 관리비·공과금과 반전세라면 차임도 약정대로 부담하는 것이 일반적입니다.

보증금 반환 시점에 관해 대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 임차인의 집 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있어, 열쇠를 건네는 일과 보증금 입금 확인을 같은 자리에서 진행하는 것이 서로에게 안전합니다.

공제 항목에 합의하지 못했다면 다툼이 없는 금액이라도 먼저 받고, 다툼 있는 부분은 따로 남겨 두겠다는 뜻을 문자로 밝혀 두는 방법이 있습니다. 보증금을 받으면서 영수증이나 반환 확인서를 주고받아 두면 정산 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.

묵시적갱신 기간 중 증액 요구를 받았다면, 서명 전에 볼 세 가지

전세 묵시적갱신기간 증액 요구 가운데 임대인의 증액청구는 주임법 제7조가 정한 제한 안에서만 할 수 있고, 퇴거 계획이 있는 임차인이라면 증액에 응하기 전에 계약서를 새로 쓰는지부터 확인해야 합니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이므로, 갱신 자체만으로 금액이 자동으로 오르지는 않습니다.

제7조 제1항은 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때 장래에 대해 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 실무에서 조심할 지점은 증액에 합의하면서 새 계약서를 쓰는 경우로, 갈림길 ⓐ처럼 합의 재계약으로 볼 여지가 생깁니다. 이사 계획이 있다면 증액분만 정하는 약정인지, 기간까지 새로 정하는 계약인지 문구를 확인한 뒤 서명하는 편이 좋습니다.

새 세입자를 구해 오라는 요구와 복비, 누가 부담하나요?

묵시적 갱신 기간 중 해지 통지를 한 임차인에게 새 세입자를 구해 올 법적 의무는 없고, 주임법 제6조의2는 해지 효력이 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 생긴다고만 정합니다. 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐, 반환 시기를 미루는 법적 근거가 되지는 않습니다.

법정 해지권을 쓰는 경우와 최초 계약기간 중 합의로 중도 해지하는 경우는 구분해서 봐야 합니다. 합의 해지라면 복비 부담을 조건으로 정할 수 있어 합의 문구가 기준이 되고, 묵시적 갱신 중 법정 해지라면 임차인이 그런 조건을 받아들여야 한다는 규정이 조문에 없습니다.

종료일에 보증금이 안 들어오면, 이사 전에 지킬 순서

전세 묵시적 갱신 기간 중 퇴거에서 종료일에 보증금이 들어오지 않으면, 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤 이사하고 전세금반환소송으로 회수하는 순서가 기본입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하므로, 해지 효력이 생기기 전에는 신청 요건이 갖춰지지 않는다는 점도 일정에 넣어야 합니다.

같은 조 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 그래서 신청만 하고 곧바로 이사하지 말고 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 전출해야 안전합니다. 주임법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다.

보증금 회수의 다음 단계는 내용증명으로 반환을 다시 요구하고, 응하지 않으면 전세금반환소송을 제기하는 것입니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에는 부동산 강제경매나 채권압류 및 추심 같은 강제집행으로 이어집니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 검토할 필요가 있고, 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 안내를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

전세 묵시적 갱신 퇴거와 전세금반환소송, 자주 묻는 질문