• 만기가 몇 달 남았는데 집주인이 아무 말이 없어, 그냥 둘지 갱신을 요구할지 고민하고 있다
• 갱신권을 쓰면 집주인이 보증금을 올려 달라고 할까 봐 어느 쪽이 불리한지 궁금하다
• 2년 안에 이사할 수도 있어 중도에 나갈 때 어느 쪽이 편한지 알고 싶다
• 묵시적갱신이 되면 갱신권이 사라지는지, 다음 만기에 또 쓸 수 있는지 헷갈린다

전세 묵시적갱신 갱신권 차이, 한 표로 보는 7가지

전세 묵시적갱신과 계약갱신요구권은 2년을 더 산다는 결과는 같지만, 생기는 방식과 따라오는 규칙이 다릅니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조는 양쪽이 기간 안에 정리하지 않았을 때 법이 계약을 이어 주는 장치이고, 제6조의3은 임차인이 적극적으로 요구해 계약을 이어 가는 장치입니다. 아래 표는 두 제도를 일곱 개의 축으로 나란히 놓은 것입니다.

표에서 보듯 기간과 해지 규칙은 사실상 같습니다. 그래서 어느 한쪽이 언제나 유리하다는 답은 없고, 집주인이 통지를 했는지, 증액 요구가 있는지, 앞으로 몇 년을 살 계획인지에 따라 유불리가 바뀝니다.

임대인 쪽에서 보면 묵시적갱신은 기간 안에 갱신거절 통지만 하면 생기지 않습니다. 반면 갱신권은 임대인의 갱신거절 통지가 있었더라도 임차인이 기간 안에 요구하면 법이 정한 사유를 갖춰야만 거절할 수 있습니다. 제6조의3①이 '제6조에도 불구하고'로 시작하는 이유가 여기에 있습니다.

묵시적갱신이 되면 갱신권을 쓴 것인가요?

묵시적갱신이 되었다고 해서 갱신권을 쓴 것으로 바로 보기는 어렵다는 해석이 일반적입니다. 주임법 제6조의3②은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 정하는데, 묵시적갱신은 임차인의 요구 없이 제6조①에 따라 생기는 효과이기 때문입니다.

그래서 묵시적갱신으로 2년을 더 산 뒤, 다음 만료 때 다시 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신을 요구하는 방식이 거론됩니다. 다만 이 문제는 계약 경위, 당사자가 주고받은 문자, 갱신 당시 조건을 새로 정했는지에 따라 다퉈질 수 있어 단정할 수 없습니다. 만기 무렵 보증금만 조금 바꿔 그대로 가자는 대화가 오갔다면, 그것이 묵시적갱신인지 새 합의에 의한 재계약인지 갱신권 행사인지부터 정리해야 합니다.

반대 방향도 기억해 둘 만합니다. 갱신권을 한 번 쓴 뒤 그 2년이 끝날 때는 제6조의3①의 정당한 사유 요건이 다시 걸리지 않으므로, 그때는 제6조①의 통지기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다. 양쪽 모두 기간 안에 아무 통지를 하지 않았다면 그 시점에 묵시적갱신이 다시 문제될 수 있습니다.

보증금 증액, 묵시적갱신은 동일 조건이고 갱신권은 제7조 범위

보증금 증액은 전세 묵시적갱신 갱신권 차이가 가장 크게 드러나는 지점으로, 묵시적갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 이어지고 갱신권 행사는 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 순수 전세는 보증금이, 반전세는 보증금과 월 차임이 함께 문제됩니다.

갱신권을 쓰면 집주인이 증액을 요구할 여지가 생기지만, 요구할 수 있다는 것과 그 금액을 그대로 받아들여야 한다는 것은 별개입니다. 상한 안의 요구라도 사정 변경이 없다면 다툴 여지가 있다는 주장도 거론되며, 결론은 사안별로 달라질 수 있습니다.

묵시적갱신은 갱신 순간에는 조건이 그대로이지만, 갱신된 뒤 집주인이 제7조① 요건을 갖춰 증액을 청구할 길까지 닫혀 있는 것은 아닙니다. 그 경우에도 제7조①②의 1년 제한과 20분의 1 한도가 적용되므로, 조례로 정한 상한이 있는지까지 확인해 두면 협상에서 기준이 됩니다.

임대인이 막을 수 있는 경우는 어떻게 다른가요?

임대인이 갱신을 막을 수 있는 경우는 묵시적갱신에서 넓고, 갱신권에서는 제6조의3① 단서 각 호로 좁혀집니다. 묵시적갱신은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 '계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지'를 하면 생기지 않습니다. 또 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①이 적용되지 않습니다(제6조③).

갱신권은 다릅니다. 임차인이 기간 안에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 경우는 아래 아홉 가지로 정해져 있습니다.

실거주 거절 뒤 제3자 임대 손해배상은 갱신권에만 있는 장치

실거주를 이유로 한 거절 뒤의 손해배상은 갱신요구를 8호 사유로 거절한 경우에 적용되는 제6조의3⑤⑥의 장치입니다. 제6조의3⑤은 임대인이 8호 사유로 갱신을 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 정합니다.

그래서 갱신을 요구하지 않은 채 집주인의 갱신거절 통지만 받고 이사한 경우에는 이 조문이 그대로 적용된다고 보기 어려울 수 있습니다. 실거주 통보를 받았더라도 계속 살 생각이 있다면 기간 안에 갱신 요구 기록을 남겨 두는 것이 이후 판단의 바탕이 됩니다. 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 아래 금액 중 큰 금액입니다(제6조의3⑥).

환산월차임은 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함하는 개념이라, 순수 전세에도 계산의 틀이 있습니다. 전세 묵시적갱신 갱신권 차이 가운데 이사 뒤까지 영향을 남기는 부분이므로, 실제 판단에서는 갱신요구 기록, 거절 통지의 문구, 이사 뒤 그 집에 누가 들어와 살고 있는지 확인할 자료가 출발점이 됩니다.

나에게 맞는 선택 판단표, 세 갈림길로 정리

전세 묵시적갱신 갱신권 차이를 내 계약에 적용하면, 무엇을 택할지는 통지 기록, 증액 요구, 앞으로의 거주 계획이라는 세 갈림길에서 정해집니다. 법도 전세금반환소송센터 상담에서도 이 세 가지를 순서대로 확인합니다.

계약서에 갱신요구권을 행사하지 않는다는 특약이 있다면 주임법 제10조(이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정)와 함께 검토해야 합니다. 특약 문구와 체결 경위에 따라 효력이 다퉈질 수 있으므로, 서명한 문구만 보고 미리 포기하기보다 확인을 받는 편이 안전합니다. 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우(3호)와는 구별해야 합니다.

만기 전 오늘 할 일, 통지 기간 달력과 갱신 요구 문자

통지 기간 계산은 계약서에 적힌 임대차기간 종료일에서 출발합니다. 달력에 종료일, 6개월 전 날짜, 2개월 전 날짜를 표시하고, 갱신 요구든 갱신하지 않겠다는 통지든 2개월 전 날짜보다 여유 있게 상대방에게 닿도록 준비합니다.

상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로(민법 제111조①), 보낸 날이 아니라 집주인에게 도달한 날이 기간 안이어야 합니다. 문자는 수신 확인이나 답장 화면을 캡처하고, 다툼이 예상되면 내용증명을 함께 보내 기록을 이중으로 남겨 둡니다.

보관할 기록은 주고받은 문자 원본, 통화 뒤 내용을 요약해 보낸 문자, 내용증명 사본과 배달 결과입니다. 한 폴더에 날짜순으로 모아 두면 묵시적갱신인지 갱신권 행사인지가 다퉈질 때 바로 꺼내 쓸 수 있습니다.

갱신 대신 이사를 택했다면 보증금 반환이 다음 과제입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주임법 제3조의3①), 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력 유지에 문제가 없습니다. 그래도 해결되지 않으면 전세금반환소송으로 넘어가며, 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다.

전세 묵시적갱신, 자주 묻는 질문