강제경매 셀프낙찰을 검토하는 임차인은 이미 집행 단계에 들어와 있습니다. 강제경매신청서에는 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 하고(「민사집행법」 제80조 제3호), 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항). 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상받는 구조입니다(민사집행법 제53조 제1항).

강제경매 셀프낙찰, 해 볼 만한 경우와 피해야 할 경우 판단표

강제경매 셀프낙찰이 유리한지는 내가 배당으로 받을 몫과 낙찰 뒤 떠안는 부담의 차이로 정해집니다. 임차인이 매수인이 되면 배당받을 몫만큼 대금을 덜 낼 수 있지만, 인수되는 권리나 이의 가능성이 있으면 오히려 현금 부담이 커집니다.

표의 오른쪽 칸에 하나라도 해당하면 셀프낙찰은 보증금 정리라기보다 새로 집을 사는 거래에 가까워집니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되므로(주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 배당 순위를 계산할 때는 전입·점유 날짜와 확정일자를 같이 놓고 등기부 접수 순서와 비교해야 합니다.

세 가지 중 하나라도 애매하면 매각물건명세서와 등기사항증명서를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

경매 셀프 낙찰 방법, 입찰 전 매각물건명세서와 인수되는 권리부터

경매 셀프 낙찰 방법의 첫 단계는 입찰표가 아니라 매각물건명세서와 등기사항증명서를 읽는 일입니다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하지만(민사집행법 제91조 제2항), 전세권과 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에 매각으로 소멸하고 그 밖의 경우에는 매수인이 인수하므로(같은 조 제3항·제4항) 권리마다 접수 순서를 따져야 합니다.

입찰 당일에는 매수신청인이 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 합니다(민사집행법 제113조). 임차인이자 경매신청채권자라고 해서 보증 제공이 면제되지는 않으므로, 보증의 액수와 방식은 매각기일 공고와 집행법원 안내로 확인합니다. 매수신청의 보증으로 금전을 냈다면 그 금전은 매각대금에 넣습니다(제142조 제3항).

입찰 전 점검표 7칸

• 1. 매각물건명세서의 매수인이 인수하는 권리 칸
• 2. 등기부 접수 순서와 내 전입일·확정일자 비교
• 3. 다른 임차인·유치권 신고 여부
• 4. 내 채권 금액(보증금·지연손해금·집행비용) 정리
• 5. 매각기일 공고의 매수신청 보증 금액과 방법
• 6. 매각결정기일 날짜와 차액지급 신고서 제출 계획
• 7. 이의가 나올 때 낼 추가 대금 마련 방안과 세금 상담

점검표의 1번부터 3번은 낙찰 뒤 떠안을 부담을, 4번은 대금에서 뺄 수 있는 몫을, 5번부터 7번은 일정과 자금을 확인하는 칸입니다. 한 칸이라도 비어 있으면 입찰을 한 기일 미루고 자료를 먼저 채우는 편이 안전합니다.

강제경매 셀프낙찰 상계, 차액지급 신고는 언제까지 하나요?

강제경매 셀프낙찰 상계, 즉 차액지급 신고는 매각결정기일이 끝날 때까지 집행법원에 해야 합니다. 민사집행법 제143조 제2항은 다음과 같이 정합니다.

실무에서는 상계신청이라는 이름으로 부르지만 조문의 제목은 특별한 지급방법입니다. 차액지급을 신고하지 않은 매수인은 일반 매수인과 같이 매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하므로(제142조 제1항·제2항), 신고 기한을 넘기면 배당 몫을 대금에서 미리 빼는 혜택을 쓰기 어렵습니다.

제143조에는 다른 정리 방법도 있습니다. 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에, 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있습니다(제143조 제1항). 임차인이 쓰는 방식은 대개 제2항의 차액지급이지만, 사건 구조에 따라 어느 쪽이 맞는지 확인합니다.

차액지급을 신고했더라도 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인이 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다(제143조 제3항). 이의는 기일에 출석한 채무자가 하거나, 채무자가 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 할 수 있고, 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 할 수 있습니다(제151조).

강제경매 셀프낙찰 배당기일, 대금 납부와 권리 취득은 어떻게 이어지나요?

차액지급을 신고한 매수인은 배당기일에 배당받을 금액을 뺀 대금을 내고, 매각대금을 다 낸 때에 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 민사집행법 제135조는 "매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다"고 정합니다.

차액지급 신고 일정표

배당기일에 이의가 나온 경우 이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다(제154조 제3항). 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자 제외)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 하고(제154조 제1항), 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 하며(같은 조 제2항), 청구이의의 소라면 그 소에 관한 집행정지재판의 정본도 함께 내야 합니다.

낙찰가가 보증금보다 낮으면 남은 보증금은 어떻게 되나요?

낙찰가에서 앞 순위 배당과 집행비용을 빼고 받은 금액이 보증금에 못 미치면, 판결로 확정된 나머지 채권은 원칙적으로 그대로 남습니다. 다만 매수인이 된 임차인이 임대인의 지위를 이어받는 구조라면 결론이 달라질 여지가 있어 다음 장에서 따로 봅니다.

남은 채권은 종전 집주인의 다른 재산, 예를 들어 다른 부동산이나 예금·급여 같은 채권에 대한 집행으로 회수를 검토합니다. 재산을 알기 어렵다면 재산명시를 신청할 수 있고, 법원은 재산명시신청에 정당한 이유가 있는 때 채무자에게 재산목록 제출을 명할 수 있습니다(민사집행법 제62조 제1항). 판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년이지만, 회수 여부는 집주인에게 다른 재산이 있는지에 달려 있어 결과를 미리 단정할 수는 없습니다.

기다릴지 낙찰받을지는 최저매각가격, 앞선 권리의 크기, 내 배당액을 한 장에 놓고 비교해야 답이 나옵니다. 가상의 예로, 앞선 저당권이 큰 집이라면 가격이 내려갈수록 임차인 몫이 먼저 줄어드는 구조이므로 셀프낙찰을 서둘러 검토할 이유가 생기고, 앞선 권리가 없는 집이라면 조금 더 기다려도 배당 몫이 크게 흔들리지 않을 수 있습니다.

전세 경매 셀프낙찰로 내 집이 되면 보증금반환채권은 어떻게 되나요?

전세 경매 셀프낙찰로 임차인이 소유자가 되더라도 보증금반환채권이 곧바로 사라지는지는 내가 임대인의 지위를 이어받는 구조인지에 따라 달라질 여지가 있습니다. 민법 제507조는 "채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다."고 정합니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 같은 법 제3조의5는 경매가 행하여진 경우 임차권이 경락에 따라 소멸하되 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 정합니다. 그래서 대항력이 경매 뒤에도 남는 임차인이 직접 매수인이 되면 보증금을 돌려줄 사람과 받을 사람이 같아지는 구조가 될 수 있고, 남은 보증금 청구에 영향이 생길 수 있습니다.

반대로 앞선 저당권 때문에 임차인의 대항력이 매각으로 소멸하는 경우라면, 남은 보증금을 종전 집주인에게 계속 청구할 여지가 남습니다. 또 전세자금대출을 받으면서 보증금반환채권에 질권 등을 설정했거나 다른 채권자가 그 채권을 압류했다면 제507조 단서가 문제될 수 있습니다. 어느 경우에 해당하는지는 등기부와 대출 서류를 함께 봐야 하고 사안마다 결론이 달라 단정할 수 없습니다.

강제경매 셀프낙찰, 자주 묻는 질문 3가지