• 이런 상황이라면 이 글이 정리해 드립니다

• 만기가 몇 달 남았는데, 연장하려면 집주인에게 무엇을 어떻게 말해야 하는지 모르겠다
• 연장하지 않고 나가려는데 언제까지 알려야 하는지 헷갈린다
• 집주인이 보증금을 조금 올리고 합의로 연장하자고 하는데, 갱신요구권과 무엇이 다른지 궁금하다
• 연장한 뒤 중간에 이사할 수도 있어서 보증금을 언제 받는지 미리 알고 싶다

1전세 계약연장 통보방법, 세 갈래를 한 표로 비교

전세 계약연장 통보방법을 고를 때 먼저 볼 것은 누가, 언제, 무엇을 근거로 연장하느냐입니다. 갱신요구권은 임차인이 법이 정한 기간 안에 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리이고, 합의 재계약은 양쪽이 조건을 새로 정하는 계약이며, 법정갱신은 정해진 기간에 아무도 통지하지 않았을 때 법이 갱신을 인정하는 구조입니다.

표에서 보듯 갱신요구와 법정갱신은 임차인에게 언제든 해지를 통지하고 3개월 뒤 효력이 생기는 출구가 법에 마련되어 있지만, 합의 재계약은 계약서에 적은 내용이 출구를 정합니다. 연장 전에 어느 길을 택할지 정하는 일이 곧 나중에 나갈 길을 정하는 일인 셈입니다.

법정갱신에는 예외도 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 법정갱신 규정이 적용되지 않습니다(제6조③). 순수 전세는 차임이 없어 연체 문제는 드물지만, 그 밖의 의무를 현저히 위반했는지는 계약서 내용에 따라 문제 될 수 있습니다.

2전세계약연장 통보기간은 언제까지인가요?

전세계약연장 통보기간은 갱신요구권을 쓰려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간이 지나면 갱신요구권으로 연장을 요구할 수 없고, 집주인과 합의하거나 양쪽 모두 통지하지 않아 법정갱신이 되는 길만 남습니다.

통보는 보낸 날이 아니라 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 그래서 2개월 전 경계에 가까운 날 문자를 보냈다면 집주인이 언제 받아 볼 수 있었는지가 다툼거리가 될 수 있습니다. 경계일 계산은 계약서의 만료일과 날짜 셈법에 따라 하루 차이로 갈릴 수 있으므로 여유를 두고 보내고, 도달을 보여 줄 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.

가상의 예로, 만료일이 10월 말인 임차인이 9월 중순에야 연장을 요구했다면 갱신요구 기간은 이미 지난 뒤입니다. 이때 임대인이 그 사이 갱신거절 통지를 하지 않았다면 법정갱신 여부를 따져 볼 수 있고, 거절 통지를 했다면 합의 외에는 연장할 방법이 마땅치 않습니다. 참고로 임대인 쪽 전세계약 만기 통보 방법도 같은 6개월 전~2개월 전 기간 안에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하는 구조입니다.

3갱신요구권으로 연장을 통보하는 법

전세 계약연장 통보방법 가운데 갱신요구권으로 연장하려면 기간 안에 계약갱신요구권을 행사한다는 뜻을 분명히 적어 집주인에게 보내면 됩니다. 법은 전세 계약 연장 통보의 형식을 따로 정하지 않았지만, 단순히 더 살고 싶다는 말은 합의 제안으로 읽힐 수 있으므로 권리 행사라는 점을 문장에 드러내는 것이 좋습니다.

갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3②). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(③). 제7조에 따라 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고, 시·도는 그 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있으며, 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다.

집주인은 제6조의3 제1항 단서 각 호의 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 대표적으로 1호 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우", 8호 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"가 있습니다.

8호를 이유로 거절해 놓고, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(⑤). 배상액은 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 제6항이 정한 기준 가운데 큰 금액으로 정해집니다.

4내 연장은 어느 쪽일까? 결론을 바꾸는 갈림길 3가지

같은 연장이라도 통보 시점, 연장 방식, 집주인의 거절 사유에 따라 나중의 권리가 달라집니다. 아래 세 가지는 계약서와 문자를 직접 봐야 정확히 판단되는 지점입니다.

5전세 계약연장 안할때 통보방법, 전세계약 만기 통보 방법과 같은 2개월 기한

전세 계약연장 안할때 통보방법의 핵심은 기한입니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 집주인에게 알리면 되고, 이 통지가 없으면 제6조 제1항 후문에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

조건을 바꾸자는 통지는 법 문언상 임대인 쪽 규정입니다. 임차인은 연장하지 않겠다는 뜻만 분명히 전하면 되고, 보증금 반환일과 받을 계좌, 이사 예정일을 함께 적어 두면 만기 정산이 수월해집니다. 전세계약 만기 통보 방법을 찾는 분들이 가장 많이 놓치는 부분도 이 2개월 기한입니다.

2개월 기한을 놓쳐 법정갱신이 되었더라도 길이 막히는 것은 아닙니다. 법정갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(제6조의2). 이사 일정이 정해졌다면 그날로부터 3개월 이상 거꾸로 잡아 통지를 보내야 합니다.

6연장 후 중도에 나가야 할 때, 보증금은 언제 받나요?

연장 뒤 중도에 나갈 때 보증금 반환 시점은 어느 길로 연장했느냐에 따라 갈립니다. 갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에는 제6조의2가 준용되므로(제6조의3④), 법정갱신과 마찬가지로 임차인이 해지를 통지하고 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

합의 재계약은 계약서와 특약이 시계를 정합니다. 중도 해지 조항 없이 2년 재계약서를 썼다면 원하는 날 나가기 어려운 구조가 될 수 있으니, 연장 전에 임차인이 해지를 통지할 수 있는 조건과 효력 시점을 특약으로 정해 둘지 검토해 볼 만합니다.

1. 1해지 통지가 임대인에게 도달 — 문자·내용증명 기록 보관
2. 23개월 경과로 해지 효력 발생 — 보증금 반환일 도래
3. 3반환이 늦어지면 내용증명으로 반환일과 계좌를 다시 요청
4. 4이사해야 하면 임차권등기명령 신청 — 등기부 기입 확인 후 이사
5. 5전세금반환소송 — 소장 접수 후 판결까지 4~6개월, 판결 뒤 강제집행

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(제4조②). 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있으므로(제3조의3①), 3개월이 지났다고 서둘러 짐을 빼기보다 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서를 지키는 것이 대항력과 우선변제권을 지키는 길입니다.

7전세계약연장 전에 확인할 것 3가지

전세계약연장은 기간만 늘리는 일이 아니라 보증금의 안전을 다시 점검하는 기회입니다. 처음 계약 뒤 2년 사이 집의 권리관계가 바뀌었을 수 있으므로, 연장 통보를 보내기 전에 아래 세 가지를 확인해 두시기 바랍니다.

세 가지 중 하나라도 걱정되는 점이 있다면 연장 여부 자체를 다시 생각해 볼 수 있습니다. 선순위 권리가 크게 늘었다면 연장하지 않고 만기에 보증금을 돌려받는 쪽이 더 안전한 선택일 수 있기 때문입니다. 전세 계약연장 통보방법을 정하기 전에 이 점검을 먼저 해 두면, 연장할지 말지와 어떤 길로 연장할지를 한 번에 결정할 수 있습니다.

Q전세 계약연장, 자주 묻는 질문