• 만기가 몇 달 남았는데 언제까지, 무엇을 알려야 하는지 정리가 안 된다
• 문자로 "이번에 나가려고요"라고만 보냈는데 이것으로 충분한지 불안하다
• 집주인에게서 "보증금 올려주시면 연장해 드릴게요"라는 문자를 받았다
• 통보는 끝났는데 보증금을 언제 돌려받는지 아직 정해지지 않았다

이 글은 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자 엄정숙 변호사가 이끄는 법도 전세금반환소송센터가 현행 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 조문을 기준으로 정리했습니다. 통보 기간, 통보 문장, 통보 뒤 보증금 준비를 순서대로 살펴봅니다.

전세계약 만기 통보 방법, 임대인과 임차인의 기간이 다르다

전세계약 만기 통보 방법은 통보하는 사람이 임대인인지 임차인인지에 따라 기간과 내용이 다릅니다. 주임법 제6조①은 임대인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 주고, 임차인에게는 끝나기 2개월 전까지라는 기한을 둡니다. 임대인 쪽은 시작과 끝이 있는 창구이고, 임차인 쪽은 마감만 적힌 구조입니다.

통보할 수 있는 내용도 다릅니다. 임대인은 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 할 수 있고, 조건변경 통지는 임대인 쪽 규정입니다. 임차인은 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리는 통지와, 별도 제도인 계약갱신요구(주임법 제6조의3①) 가운데에서 고르게 됩니다.

표에서 보듯 임차인이 계약갱신을 요구할 때는 임대인과 같은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안이어야 합니다. 반면 임차인이 갱신하지 않겠다고 알리는 통지에는 2개월 전까지라는 마감만 적혀 있고 시작 시점은 조문에 따로 없습니다. 전세 계약연장 안할때 통보방법을 찾는 임차인이라면 이 2개월 전 마감을 기준으로 일정을 잡으면 됩니다.

전세계약만기통보기간이 지나면 어떻게 되나

전세계약만기통보기간이 지나도록 아무도 통지하지 않으면 계약은 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주임법 제6조①). 존속기간은 2년으로 보며(제6조②), 이 글에서는 이를 법정갱신이라고 부릅니다. 보증금과 차임 같은 조건이 그대로 이어진다는 뜻입니다.

법정갱신에는 예외가 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제6조①을 적용하지 않습니다(제6조③). 월 차임이 있는 반전세라면 연체 내역을 먼저 정리해 두는 것이 좋습니다.

법정갱신이 되었다고 임차인이 2년 동안 묶이는 것은 아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2①②). 이 해지권은 임차인에게만 주어진 것이어서, 통지 기간을 넘긴 쪽이 누구냐에 따라 부담이 달라집니다.

민법 제639조의 묵시의 갱신과 혼동하기 쉽습니다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우의 규정으로, 만료 전에 통지를 주고받는 주임법 제6조와 요건이 다르고 해지 통고 기간도 다르게 짜여 있습니다. 주택 전세에서는 주임법 제6조와 제6조의2를 먼저 확인하면 됩니다.

1. 6개월
   만료 6개월 전 · 임대인의 통지 기간과 임차인의 갱신요구 기간이 시작됩니다. 만료일을 계약서로 다시 확인합니다.
2. 통보
   6개월 전 ~ 2개월 전 · 임대인은 갱신거절·조건변경 통지, 임차인은 갱신요구 또는 종료 통지를 보내고 도달 흔적을 남깁니다.
3. 2개월
   만료 2개월 전 · 임대인 통지 기간과 임차인 통지 기한이 함께 끝납니다. 경계일에 걸리면 날짜 계산 다툼이 생길 수 있어 며칠 앞서 보내는 편이 안전합니다.
4. 만료
   만료일 · 종료 통지가 기간 안에 도달했고 갱신요구로 갱신되지 않았다면 계약이 끝나고, 보증금 반환과 집 비우기가 맞물려 진행됩니다.
5. 이후
   만료 후 미반환 · 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3①).

전세계약만기통보문자도 효력이 있나요?

전세계약만기통보문자도 상대방에게 도달했고 그 내용이 갱신하지 않겠다는 뜻으로 읽힌다면 통지로 평가될 여지가 있습니다. 주임법은 통지 형식을 정해 두지 않았고, 민법 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다. 그래서 문자 통보의 쟁점은 문자라는 수단보다 무엇이라고 썼느냐에 있습니다.

자주 문제가 되는 것은 뜻이 흐린 문장입니다. "아마 이번엔 나갈 것 같아요", "조건 보고 다시 말씀드릴게요"처럼 여지를 남긴 문자는 종료 통지인지 단순한 의향 표시인지 다툼이 생길 수 있습니다. 반대로 만료일을 적고 그날 계약을 종료하며 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 쓰면 해석 다툼이 줄어듭니다.

도달 입증은 원칙만 기억하면 됩니다. 상대방의 답장이나 확인 표시처럼 받았다는 흔적을 남기고, 만료 2개월 전 경계에 가깝거나 상대방이 답하지 않는다면 내용증명을 함께 보내 도달과 내용을 한꺼번에 남겨 두는 방식이 무난합니다.

임대인 전세계약 만기 통보 방법, 6개월 전부터 2개월 전 사이

임대인 전세계약 만기 통보 방법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 임차인에게 도달시키는 것입니다(주임법 제6조①). 그 기간이 지난 뒤 보낸 통지로는 법정갱신을 막기 어렵고, 기간이 시작되기 전에 보낸 통지가 효력이 있는지도 다툼이 될 수 있습니다.

임대인이 갱신거절 통지를 했더라도 임차인이 같은 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3①). 거절할 수 있는 사유는 단서 각 호에 정해져 있는데, 대표적으로 1호 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"와 8호 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"가 있습니다.

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3②). 이미 한 번 행사해 갱신된 계약이라면 다음 만료 때에는 제6조①의 통지 기간을 지켰는지가 중심 쟁점이 됩니다. 한편 임대인이 8호 사유로 갱신을 거절했는데, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(제6조의3⑤).

통보 내용 3유형, 보낸 문장에 따라 결과가 갈린다

전세 만기 통보는 크게 세 가지 내용으로 나뉘고, 어떤 내용을 보냈느냐에 따라 다음 단계가 달라집니다. 같은 날 보낸 통보라도 임차인의 종료 통보인지, 임차인의 갱신요구인지, 임대인의 통보에 대한 임차인의 회신인지에 따라 준비할 것이 다릅니다. 전세계약 만기 통보 방법을 고를 때 날짜만큼 문장도 중요한 이유입니다.

세 유형 모두 날짜, 종료 또는 갱신 의사, 보증금 반환 방법을 한 통에 담는 것이 좋습니다. 통보문 한 통이 나중에 임차권등기명령 신청이나 소송에서 임대차가 끝났다는 사실을 보여 주는 첫 자료가 되기 때문입니다. 문장 예시는 일반적인 형태이며 실제 효과는 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

통보 다음 단계, 보증금 반환 준비

만기 통보가 끝났다면 다음 일은 보증금을 실제로 돌려받을 준비입니다. 주임법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 만기가 지났다고 해서 곧바로 집을 비워야만 보호받는 것은 아니라는 뜻입니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3①). 이사를 먼저 해야 한다면 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 순서를 지켜야 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다.

민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자가 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 약정이 없으면 소장 송달 전까지는 민법상 법정이율인 연 5%가 지연손해금의 기준이 되고(민법 제379조·제397조①), 보증금 지급을 명하는 판결이 선고되면 소장이 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」의 대통령령으로 정하는 이율이 기준이 될 수 있습니다(같은 법 제3조①). 사실심 판결 선고 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되면 그 타당한 범위에서는 이 이율을 적용하지 아니합니다(같은 조②). 다만 보증금 반환은 집을 비워 주는 의무와 맞물려 있어 지연손해금이 언제부터 붙는지는 사안별로 따져야 합니다.

• 계약서: 만료일, 보증금, 특약 문구, 확정일자
• 보낸 통보문: 문자·메신저 화면(보낸 날짜·시각과 상대방 번호가 보이게)
• 상대방의 답장이나 확인 흔적, 통화했다면 날짜와 요지 메모
• 내용증명 사본과 배달 결과, 반환 계좌를 알린 기록

통보 후에도 반환일 답이 없다면 내용증명으로 종료 사실과 반환 기한을 다시 정리하고, 그래도 반환되지 않으면 임차권등기명령과 전세금반환소송으로 넘어갑니다. 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸리는 것이 보통이고, 집주인이 다투는 사건이라면 지급명령보다 처음부터 소송으로 가는 편이 시간을 아끼는 경우가 많습니다.

전세 만기 통보 문자·연장 통보·소송 기간, 자주 묻는 질문