전세금 못받았을때 붙는 돈, 왜 '통로'로 나눠야 할까요?

보증금을 제때 돌려받지 못한 임차인이 가장 먼저 묻는 것은 집주인에게 얼마를 더 받을 수 있느냐입니다. 그런데 실제 회수 단계에서 더 자주 문제가 되는 것은 금액이 아니라 순서와 절차입니다. 같은 집주인에게 받을 돈이라도 어떤 것은 소장에 적어야 하고, 어떤 것은 판결이 확정된 뒤 별도 신청을 해야 하며, 어떤 것은 경매나 압류 절차 안에서 먼저 떼어 받습니다. 이 구분을 모르면 소장을 낼 때 적어야 할 항목을 빠뜨리거나, 판결 뒤에 해야 할 신청을 잊어 비용을 스스로 떠안게 됩니다.

그동안 많이 소개된 설명은 대개 소송비용은 패소자가 부담한다, 지연이자는 연 5%부터 붙는다처럼 누가 부담하는지에 초점을 맞춥니다. 틀린 말은 아니지만 그것만으로는 실무에서 손에 쥐는 돈이 결정되지 않습니다. 법이 부담 주체를 정해 두었더라도 그 돈을 실제로 청구하는 창구가 따로 있고, 창구마다 시점과 준비 서류가 다르기 때문입니다. 이 글은 전세금을 못 받는 동안 생기는 금전 항목을 어느 절차로 회수하느냐는 기준 하나로 다시 묶었습니다.

네 갈래는 다음과 같습니다. 첫째 소장 청구취지에 함께 넣어야 판결 주문에 들어가는 돈, 둘째 판결 뒤 따로 신청해 금액을 확정받는 돈, 셋째 강제집행 절차 안에서 우선 변상받는 돈, 넷째 애초에 비용이 아니라 나중에 되찾는 돈입니다. 아래 카드에서 먼저 한눈에 보고, 이어지는 섹션에서 조문과 함께 하나씩 짚어 보겠습니다.

통로를 나누는 이유는 각 절차의 출발점이 다르기 때문입니다. 소장은 소송의 틀을 정하는 문서라서 처음에 무엇을 청구했느냐가 판결의 범위를 좌우합니다. 반면 소송비용은 판결에 부담의 원칙만 적히고 액수는 뒤에서 확정되는 구조이고, 집행비용은 집행을 해야 비로소 생기는 돈입니다. 가압류 담보는 소송 전에 맡겨 두는 돈이라 회수 시점이 또 다릅니다.

통로 ① 소장 청구취지에 함께 넣어야 판결에 들어가는 돈

민사소송법 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 청구취지는 원고가 판결 주문으로 받고 싶은 결론을 적는 자리이고, 청구원인은 그 결론을 뒷받침하는 사실관계를 적는 자리입니다. 민사소송은 원칙적으로 원고가 청구한 범위 안에서 판단하므로, 청구취지에 적지 않은 돈은 아무리 정당해도 판결 주문에 저절로 들어가지 않습니다. 보증금 원금만 적고 지연손해금을 빠뜨리면 원금만 지급하라는 판결이 나올 수 있다는 뜻입니다.

지연손해금의 근거는 민법 제397조입니다. 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 제2항은 이 손해배상에 관하여 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다고 규정합니다. 임차인은 보증금이 늦게 들어와 실제로 얼마를 손해 봤는지 하나하나 증명하지 않아도 이율에 따른 지연손해금을 구할 수 있고, 집주인은 사정이 어려웠다는 이유만으로 이 책임을 피하기 어렵습니다.

이율은 구간에 따라 달라집니다. 민법 제379조의 법정이율은 연 5%입니다. 그리고 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때, 그 이행을 구하는 소장이나 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 같은 조 제2항은 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 집주인이 다툴 만한 이유가 있었다고 인정되는 부분은 높은 이율 구간에서 빠질 수 있다는 뜻입니다.

가장 조심할 부분은 지연손해금이 언제부터 붙느냐입니다. 임대차가 끝나면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 집 인도 의무가 서로 맞물리는 관계로 설명되는 것이 일반적입니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 그래서 임차인이 집을 비워 주었는지, 비워 줄 준비를 갖춰 알렸는지에 따라 기산점이 달리 판단될 여지가 있고, 구체적인 기산일은 사실관계와 대법원 판결의 취지에 비추어 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 소장에는 이사일, 열쇠 반환일, 임차권등기 뒤 퇴거일 같은 사실을 증거와 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

소장에 적지 못했다고 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 민사소송법 제262조 제1항에 따라 원고는 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있고, 제2항에 따라 청구취지의 변경은 서면으로 신청하여야 합니다. 다만 같은 조 제1항 단서는 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하므로 언제든 자유롭게 고칠 수 있는 것은 아닙니다.

임차권등기 비용과 이사비도 소장에 넣어야 할까요?

전세금 못받았을때 임차인이 쓰게 되는 돈은 지연손해금만이 아닙니다. 대표적인 것이 임차권등기명령 비용입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 법이 청구권을 명시해 두었으므로 이 비용이 집주인에게 받을 수 있는 돈이라는 점은 분명합니다. 보증금을 못 받은 채 이사해야 하는 임차인이 권리를 지키려고 쓴 돈이라는 점이 반영된 규정으로 이해됩니다.

문제는 청구하는 방식입니다. 보증금 반환 소송의 청구취지에 등기 비용을 함께 적어 구하는 방법이 흔히 검토되지만, 어떤 방식이 가장 적절한지는 사건의 진행 단계, 비용이 확정된 시점, 소송비용과의 관계 등에 따라 달라질 수 있어 한 가지로 단정하기 어렵습니다. 중요한 것은 신청과 등기에 든 영수증, 등기 완료를 보여 주는 등기사항증명서를 모아 두고, 소장을 쓰기 전에 이 항목을 어느 통로로 받을지 정해 두는 것입니다. 소장에서 빠뜨린 채 판결이 확정되면 따로 청구해야 하는 부담이 생길 수 있습니다.

이사비, 단기 숙소비, 대출이자 증가분 같은 추가 손해는 더 신중해야 합니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 제393조 제1항은 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다고, 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 규정합니다. 그런데 보증금 반환은 돈을 주는 채무이므로 앞서 본 제397조의 특칙이 함께 적용되는 영역이고, 지연손해금과 별도로 추가 손해가 인정될지는 단정할 수 없습니다.

그럼에도 이런 손해를 주장하려면 역시 소장의 청구취지와 청구원인에 적어야 판단 대상이 됩니다. 판결이 확정된 뒤에 사실 이사비도 있었다고 말해도 이미 끝난 소송의 주문을 바꾸기는 어렵습니다. 반대로 근거가 약한 손해를 과하게 넣으면 일부 패소로 이어질 수 있으니, 청구 여부는 증거 수준을 보고 판단하는 것이 현실적입니다.

두 항목을 같은 소장에 담더라도 성격이 다르다는 점을 알고 준비해야 합니다. 지연손해금은 계산식과 기산점의 문제이고, 추가 손해는 증명과 법리의 문제입니다. 소장 작성 단계에서 이 구분을 해 두면 법정에서 집주인이 이 부분은 인정할 수 없다고 반박할 때 흔들리지 않고, 어느 항목을 지키고 어느 항목을 정리할지 판단하기도 쉬워집니다.

어느 항목을 청구취지에 넣을지 헷갈린다면 소장을 접수하기 전에 한 번 점검받는 것이 좋습니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 계약서와 퇴거 일정을 기준으로 항목별 통로를 함께 정리해 드립니다.

통로 ② 소송비용은 판결 뒤 따로 신청해야 들어옵니다

민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 임차인이 보증금 반환 소송에서 이기면 판결 주문에 소송비용은 피고가 부담한다는 취지의 문구가 들어가는 것이 보통입니다. 여기서 많은 분이 오해합니다. 이 문구는 부담의 주체를 정한 것일 뿐, 집주인이 구체적으로 얼마를 줘야 하는지 액수까지 정한 것이 아닌 경우가 대부분입니다.

액수를 정하는 절차가 민사소송법 제110조입니다. 제1항은 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우에 제1심 법원은 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 그 소송비용액을 확정한다고 규정합니다. 제2항은 확정결정을 신청할 때 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 한다고 정하고, 제3항은 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다.

핵심은 신청이라는 단어입니다. 법원이 알아서 계산해 집주인에게 청구해 주지 않습니다. 신청하지 않으면 확정결정이 없고, 확정결정이 없으면 그 비용을 근거로 집주인 재산에 집행하기도 어렵습니다. 소송 중에 낸 비용의 영수증과 납부 내역을 처음부터 모아 두어야 하는 이유가 여기에 있습니다. 변호사 보수 역시 지급한 전액이 그대로 인정되는 것이 아니라 대법원규칙이 정한 범위에서만 소송비용에 들어가는 구조이니, 기대 금액을 부풀려 계산하지 않는 것이 좋습니다.

소송비용액 확정결정을 받은 뒤 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 이를 근거로 강제집행을 검토할 수 있습니다. 보증금 판결에 따른 집행을 진행하면서 비용 확정도 함께 정리하면 절차를 여러 번 반복하지 않아도 됩니다. 전세금 못받았을때 소송을 결심했다면, 첫날부터 비용 영수증 파일을 따로 만들어 두는 것이 이 통로를 여는 가장 현실적인 준비입니다.

통로 ③ 강제집행 비용은 집행 안에서 먼저 떼어 받습니다

판결을 받아도 집주인이 돈을 주지 않으면 부동산 경매, 채권압류와 추심, 유체동산 압류 같은 강제집행으로 넘어갑니다. 이 단계에서는 신청할 때 비용을 먼저 내야 해서 임차인이 또 돈을 쓰는 것처럼 느껴집니다. 그러나 민사집행법 제53조 제1항은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 먼저 내는 사람은 임차인이지만 최종 부담자는 집주인이라는 구조입니다.

우선적으로 변상을 받는다는 표현이 이 통로의 특징입니다. 소송비용처럼 따로 확정 신청을 거쳐 받는 구조가 아니라, 경매나 추심으로 들어온 돈에서 집행비용이 먼저 정리되는 구조입니다. 그래서 집행비용은 소장 청구취지에 적는 항목이 아닙니다. 소장에 앞으로 들 경매 비용을 미리 넣는 것은 이 통로를 잘못 고른 것이고, 아직 생기지도 않은 돈이라 판단 대상이 되기도 어렵습니다.

주의할 점도 있습니다. 같은 조 제2항은 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다. 가집행 선고가 붙은 1심 판결로 먼저 집행했는데 상급심에서 판결이 바뀌면 오히려 비용을 돌려줘야 할 수 있다는 뜻입니다. 집주인이 항소한 사건이라면 집행 시점을 판단할 때 이 위험을 함께 따져 보아야 합니다.

판결이 집을 비워 주는 것과 동시에 보증금을 지급하라는 동시이행 판결이라면, 민사집행법 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다. 예외로 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 이 특례는 임차주택 경매를 신청하는 경우에 한정되므로, 집주인의 예금이나 다른 채권을 압류하는 집행에서는 인도 또는 인도 제공의 증명을 준비해야 합니다.

통로 ④ 가압류 담보는 비용이 아니라 되찾는 돈입니다

소송 전에 집주인 재산을 묶어 두려고 가압류를 신청하면 법원이 담보 제공을 명하는 경우가 많습니다. 민사집행법 제280조 제2항은 청구채권이나 가압류의 이유를 소명하지 아니한 때에도 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여 법원이 정한 담보를 제공한 때에는 가압류를 명할 수 있다고 정하고, 제3항은 청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다고 정합니다. 이 담보는 집주인이 입을지 모르는 손해를 대비한 것이지, 임차인이 써서 없어지는 비용이 아닙니다.

그래서 담보는 청구의 대상이 아니라 회수의 대상입니다. 민사집행법 제19조 제3항은 이 법에 규정된 담보에는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 민사소송법 제122조, 제123조, 제125조 및 제126조의 규정을 준용한다고 정합니다. 민사소송법 제122조는 담보의 제공을 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하거나, 대법원규칙이 정하는 바에 따라 지급을 보증하겠다는 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 한다고 정합니다. 어떤 방식으로 담보를 냈는지에 따라 나중에 챙길 서류와 되찾는 대상이 달라지므로, 처음 담보를 제공할 때의 서류를 잘 보관해야 합니다.

되찾는 길은 민사소송법 제125조의 담보취소입니다. 제1항은 담보제공자가 담보하여야 할 사유가 소멸되었음을 증명하면서 취소신청을 하면 법원은 담보취소결정을 하여야 한다고 정하고, 제2항은 담보제공자가 담보취소에 대한 담보권리자의 동의를 받았음을 증명한 때에도 같다고 정합니다. 제3항은 소송이 완결된 뒤 담보제공자가 신청하면 법원이 담보권리자에게 일정한 기간 이내에 그 권리를 행사하도록 최고하고, 담보권리자가 행사하지 아니하는 때에는 담보취소에 대하여 동의한 것으로 본다고 규정합니다. 제4항은 제1항과 제2항에 따른 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다.

실무에서 많이 놓치는 것은 타이밍입니다. 보증금을 다 받고 나면 긴장이 풀려 담보취소를 미루기 쉬운데, 신청하지 않으면 담보는 그대로 묶여 있습니다. 담보 사유 소멸의 증명, 집주인의 동의, 소송 완결 뒤 권리행사 최고 가운데 어느 경로가 내 사건에 맞는지 확인하고, 보증금 회수가 끝나는 시점에 함께 정리하는 것이 좋습니다. 가압류 자체를 정리하는 문제와 담보를 돌려받는 문제는 따로 살펴야 한다는 점도 기억해 두세요.

가압류를 할지 말지 판단하는 단계에서도 이 통로를 염두에 두면 결정이 쉬워집니다. 담보는 결국 되찾는 돈이지만, 되찾기까지 시간이 걸리고 그동안은 쓸 수 없습니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있는 경우처럼 가압류의 실익이 분명할 때 담보를 부담하는 것이 합리적이고, 실익이 불분명하다면 먼저 전문가와 필요성을 따져 보는 편이 낫습니다.

통로를 헷갈리게 만드는 세 가지 말, 조문으로 판정하면

상담을 하다 보면 주변에서 들은 말 때문에 통로를 잘못 고른 사례를 자주 봅니다. 집주인이 하는 말도 있고, 먼저 소송을 해 본 지인이 전해 준 말도 있습니다. 대표적인 세 가지를 조문에 비추어 판정해 보겠습니다.

세 가지 말에는 공통점이 있습니다. 모두 누가 부담하느냐만 보고 어느 절차로 들어오느냐는 건너뛰었다는 점입니다. 부담의 원칙이 임차인에게 유리하게 정해져 있어도, 절차를 밟지 않으면 그 원칙은 서류 위에만 남습니다. 반대로 통로를 정확히 알면 같은 판결로도 회수할 수 있는 범위가 넓어집니다.

소장 쓰기 전 체크리스트, 항목마다 통로를 표시하세요

이제 실제로 소장을 쓰기 전에 할 일을 정리해 보겠습니다. 아래 표처럼 전세금을 못 받으면서 생긴 금전 항목을 모두 적고, 각 항목 옆에 통로 번호를 표시하는 것이 출발점입니다. 통로 1로 표시한 항목은 소장에 반드시 반영하고, 통로 2부터 4까지로 표시한 항목은 판결 뒤 할 일 목록으로 옮겨 두면 됩니다.

표를 채울 때 가장 많이 틀리는 곳은 지연손해금 시작일입니다. 계약서상 종료일, 실제 이사일, 임차권등기가 마쳐진 날, 열쇠를 돌려준 날이 서로 다를 수 있는데, 어느 날을 기준으로 삼을지는 앞서 본 동시이행 관계 때문에 결과가 달라질 수 있습니다. 날짜마다 증거를 붙여 두고 소장에는 가장 설득력 있게 뒷받침되는 날을 적되, 다툼이 예상되면 사실관계를 청구원인에 자세히 풀어 쓰는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문