전세보증금이 내 돈인데, “새 세입자 들어오면 줄게요” 한마디에 끝없이 기다리게 되는 순간이 있습니다. 하지만 그 말은 임대차계약서에 없는 이야기인 경우가 대부분입니다. 전세보증금은 계약서에 정한 반환일이 기준이고, 해결의 기준도 “관행”이 아니라 계약서대로, 법대로입니다.

이 글은 전세보증금 돌려받기 소송을 고민하시는 분이 “무엇부터, 어떤 순서로, 어떤 자료로” 움직이면 되는지 한 번에 정리해 드립니다.
(독자 기준: 변호사 선임을 고민 중인 임차인)

전세보증금 돌려받기 소송이 필요한 대표 신호들

• 계약 만료일이 지났는데 보증금을 못 받았습니다

• 집주인이 “세입자 구해지면”, “대출이 안 나와서”, “요즘 경기가” 같은 말만 합니다

• 이사 날짜가 다가오는데 전세보증금이 묶여 있습니다

• 연락이 잘 안 되거나, 주소지에 사람이 없거나, 시간을 끌기만 합니다

이런 상황이면 전세보증금 돌려받기 소송을 “언젠가”가 아니라 지금 준비로 바꾸는 게 현실적인 선택이 됩니다.

전세보증금 돌려받기 소송의 큰 흐름 한 장 요약

전세보증금 돌려받기 소송은 보통 아래 흐름으로 움직입니다.

1. 반환 요청의 증거 만들기(문자/통화/대화 기록 정리)

2. 내용증명으로 공식 요구(말이 아니라 문서로 남기기)

3. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력/우선변제 유지

4. 전세보증금 반환소송 제기(지연이자 포함 청구)

5. 판결 후 강제집행/추심으로 실제 회수 단계 진행

핵심은 “소송만 하면 끝”이 아니라, 회수까지 이어지는 설계입니다. 전세보증금 돌려받기 소송은 시작보다 “마무리”가 더 중요합니다.

전세보증금 돌려받기 소송 전에 반드시 챙길 자료 체크리스트

아래 자료는 사건의 속도를 올리고, 쟁점을 줄이는 데 도움이 됩니다.

• 임대차계약서(확정일자, 특약 포함)

• 보증금 송금 내역(계좌이체/영수증)

• 계약 만료일이 확인되는 자료(갱신 여부 포함)

• 집주인에게 보낸 반환 요청 기록(문자/카톡/이메일)

• 집 상태 및 열쇠 인도 관련 정리(인도 준비/반환 의사 표시 자료)

• 전입신고/거주 사실 자료(필요 시)

• 등기부등본 확인(소유자, 근저당 등 확인용)

전세보증금 돌려받기 소송은 “내가 받을 돈”을 입증하는 싸움이라기보다, 집주인이 미루는 핑계를 차단하는 준비 싸움에 가깝습니다.

지연이자까지 제대로 청구해야 손해가 줄어듭니다

전세보증금 돌려받기 소송에서 많은 분이 놓치는 부분이 지연이자입니다.
보증금 원금만이 아니라 “늦어진 시간” 자체가 손해이기 때문에, 소송에서는 통상 지연이자를 함께 청구합니다.

• 일반적으로는 민법상 연 5%

• 소송에서 판결이 나고 일정 요건이 갖춰지면 소송촉진특례법상 연 12% 구간이 문제될 수 있습니다

상황에 따라 시작일(언제부터 지연으로 볼지) 판단이 중요하니, 전세보증금 돌려받기 소송을 준비할 때는 “이자 계산의 기준일”부터 잡아두는 게 유리합니다.

이사를 먼저 해야 한다면 임차권등기명령이 현실적인 안전장치가 됩니다

전세보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 하는 상황도 많습니다. 이때는 임차권등기명령을 통해 권리를 유지하면서 이동하는 방법을 검토하게 됩니다.

중요한 포인트는 “이사부터”가 아니라, 권리 유지 장치부터 세우는 것입니다. 전세보증금 돌려받기 소송을 하더라도, 이사 과정에서 권리가 흔들리면 회수 전략이 꼬일 수 있습니다.

“가압류부터 하세요”는 누구에게나 정답이 아닙니다

가압류는 강력하지만, 무조건 먼저 하라고 말할 수는 없습니다. 다만 아래 조건이 겹치면 미리 검토할 이유가 커집니다.

• 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮아 보이는 경우

• 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있는 경우(소재지, 소유 사실 등)

이런 경우라면, 전세보증금 돌려받기 소송을 시작하기 전부터 “상대 재산을 어떻게 포착할지”가 매우 중요해질 수 있습니다.

전세보증금 돌려받기 소송 비용이 걱정이라면 0원제 구조를 확인하세요

“소송은 하고 싶은데 변호사 비용이 부담”이라서 전세보증금 돌려받기 소송을 미루는 분이 정말 많습니다. 그래서 비용 구조를 먼저 정확히 구분하셔야 합니다.

• 의뢰인이 부담하는 법원 실비: 인지대, 송달료 등(사건에 따라 달라짐)

• 변호사 착수금 0원: 전세보증금 돌려받기 소송, 내용증명, 임차권등기명령, 집행/추심까지 단계별로 0원제로 진행하는 구조가 있습니다

• 승소 시에는 패소한 임대인이 소송비용을 부담하게 되는 구조가 실무에서 활용됩니다(회수는 상대 재정상황에 따라 차이)

전세보증금 돌려받기 소송은 “돈을 더 써서 돈을 찾는” 싸움이 되면 심리적으로 꺾이기 쉽습니다. 그래서 시작 단계에서 비용 장벽을 낮추는 설계가 중요합니다.

소송은 ‘판결’이 아니라 ‘회수’가 목적입니다

전세보증금 돌려받기 소송을 시작하실 때, 목표를 이렇게 잡아야 합니다.

• 목표 1: 승소 판결 확보

• 목표 2: 집주인 재산 흐름 파악

• 목표 3: 강제집행·추심으로 실제 회수

전세보증금 돌려받기 소송은 “정답을 받아내는 과정”이 아니라 “내 돈을 실제로 회수하는 과정”입니다. 처음부터 회수까지 염두에 둔 진행이 결과를 갈라놓습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 “새 세입자 들어오면 준다”는데 기다려야 하나요?
A. 임대차계약서에 그런 조건이 없다면, 원칙은 반환일 기준입니다. 기다림이 길어질수록 선택지가 줄어드는 경우가 많습니다.

Q. 전세보증금 돌려받기 소송은 기간이 얼마나 걸리나요?
A. 사건 난이도, 송달 상황, 다툼 여부에 따라 달라집니다. 다만 자료가 정리되어 있고 상대가 시간을 끌수록, “소송 제기 + 권리 유지 장치”가 오히려 시간을 절약하는 경우도 있습니다.

Q. 상담만 먼저 해도 되나요?
A. 네, 방향을 잡기 위해 무료전화상담부터 시작하셔도 됩니다. 준비할 자료와 순서만 정리돼도 체감이 크게 달라집니다.

지금 가장 중요한 한 가지는 ‘기다림을 문서화’로 바꾸는 겁니다

전세보증금 돌려받기 소송을 고민하실 때, 가장 위험한 상태는 “대화는 계속하는데 기록이 없는 상태”입니다.
오늘 할 일은 어렵지 않습니다.

• 계약 만료일 확인

• 집주인에게 반환 요구 메시지 남기기(핵심 문장 1~2줄)

• 자료(계약서/송금내역/대화기록) 한 폴더에 모으기

그리고 다음 단계가 필요하다면, 임대차계약서대로, 법대로 진행 방향을 잡으시면 됩니다.

법도 전세금반환소송센터는 전세보증금 사건을 450건 이상 처리했고, **승소율 95% 이상(법원 판결 기준)**의 경험을 바탕으로 “소송부터 회수까지” 흐름을 함께 설계합니다.
변호사 비용이 부담이라면 0원제로(의뢰인은 법원 실비 중심) 시작할 수 있는지도 확인해 보셔도 좋습니다.

무료전화상담 02-591-5662
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