전세 보증금 돌려받기 특약을 왜 따로 챙겨야 할까요?
전세 계약이 끝났는데도 “새 세입자 들어오면 드릴게요”라는 말로 시간을 끄는 경우가 너무 많습니다. 하지만 그 말은 **계약서에도 없고, 법에도 없는 ‘관행’**인 경우가 대부분입니다. 전세는 관행이 아니라 임대차계약서대로, 법대로 움직일 때 가장 안전합니다.

이 글은 “전세 보증금 돌려받기 특약”을 중심으로, 계약서에 무엇을 어떻게 적어야 분쟁이 줄어드는지, 이미 계약이 끝났다면 어떤 순서로 대응해야 하는지까지 한 번에 정리해 드립니다.

전세 보증금 돌려받기 특약의 핵심은 한 줄입니다

“임대차 종료일에 보증금 전액을 반환하며, 신규 임차인 입주 여부와 무관하다.”
전세 보증금 문제의 대부분은 이 문장이 계약서에 없어서 생깁니다. 임대인이 시간을 벌 수 있는 여지를 주지 않는 것이 특약의 목적입니다.

전세 보증금 돌려받기 특약 예시 1 반환 시점과 조건을 ‘못 박는’ 문장

아래는 실무에서 가장 많이 쓰이는 형태로, 문장 자체가 어렵지 않으면서도 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

• 보증금 반환기한 특약
  “임대차 종료일(만료일)에 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 반환한다.”

• 신규 임차인과 무관 특약
  “보증금 반환은 신규 임차인의 입주, 재임대 성사 여부와 무관하게 이행한다.”

• 지급 방법 특약
  “임대인은 종료일에 임차인이 지정한 계좌로 보증금을 송금한다(계좌는 문자/카톡으로 통지 가능).”

이 3가지만 들어가도 “기다려 달라”는 말에 휘둘릴 가능성이 확 줄어듭니다.

전세 보증금 돌려받기 특약 예시 2 정산 이슈로 ‘끝까지 끌고 가는’ 상황 차단

보증금 반환이 지연되는 과정에서 임대인이 자주 꺼내는 말이 있습니다. “수리비 공제해야 한다”, “관리비 정산해야 한다”, “청소비 빼야 한다” 같은 이야기입니다. 다툼을 줄이려면 정산 범위를 미리 정리해두는 게 좋습니다.

• 관리비 정산 기준 특약
  “관리비는 임차인의 실제 사용분에 한하여 정산하며, 정산 내역(고지서/영수증) 제공 후 정산한다.”

• 원상복구 범위 특약
  “통상 사용으로 인한 마모·노후는 원상복구 대상이 아니며, 고의·중과실에 한해 협의 후 처리한다.”

• 공제 금지(또는 협의 절차) 특약
  “임대인은 임차인의 서면 동의 없이 보증금에서 임의 공제하지 않는다.”

포인트는 간단합니다. ‘공제’가 아니라 ‘협의·증빙·절차’로 묶어두는 것입니다.

전세 보증금 돌려받기 특약 예시 3 지연이자와 소송까지 염두에 둔 안전장치

“이자”는 분쟁에서 감정싸움이 아니라 시간의 비용을 숫자로 보여주는 장치가 됩니다.

• 지연 시 책임 명확화 특약(표현 예시)
  “임대인이 반환기한을 넘길 경우 임차인은 법령에 따른 지연이자를 청구할 수 있다.”

실무상 지연이자는 보통 민법상 연 5%, 소송 진행 후 일정 요건에서는 **소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%**가 문제되는 구조로 접근하는 경우가 많습니다.
중요한 건 숫자를 과장해서 적는 게 아니라, **‘법대로 청구 가능’**을 계약서에 남겨 심리적·실무적 억제력을 만들자는 것입니다.

전세 보증금 돌려받기 특약이 있어도 분쟁이 생기는 3가지 상황

특약은 만능이 아니라 “분쟁의 확률을 낮추는 설계”입니다. 아래 상황에서는 특약이 있어도 다툼이 생길 수 있습니다.

1. 임대인이 실제로 돈이 없다고 버티는 경우

2. 집이 이미 여러 채권으로 묶여 있거나, 경매 위험이 있는 경우

3. 연락 회피, 주소 불명, 송달 자체가 어려운 경우

이때는 “말로 해결”이 아니라 절차로 해결로 전환해야 합니다.

이미 만료됐다면 전세 보증금 돌려받기 특약이 없어도 이렇게 갑니다

전세 보증금 돌려받기 특약이 없어서 불안하셔도, 계약서와 법이 보호하는 길은 있습니다. 보통은 아래 순서로 진행됩니다.

1. 내용증명으로 ‘반환 요구’ 기록 남기기

2. 이사 필요 시 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 흐트러짐 방지

3. 전세금반환소송으로 판결 확보

4. 상대가 버티면 강제집행, 채권추심 등 회수 절차

핵심은 감정이 아니라 기록과 절차입니다. “관행은 이제 그만, 계약서대로 법대로”가 실제로 작동하는 지점이 여기입니다.

가압류 이야기를 들었는데 미리 해야 하나요

많은 분들이 “미리 가압류부터 해야 하나요?”를 검색하십니다. 결론부터 말하면 모든 사건에서 ‘무조건 미리’는 아닙니다.

다만 아래처럼 위험 신호가 뚜렷하고, 추가로 묶을 재산 정보까지 알고 있는 경우라면 “미리 검토할 가치”가 생깁니다.

• 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮아 보이고

• 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있어

• 그 재산에 대해 보전이 필요해 보이는 경우

이런 경우엔 사건 구조를 보고 전략을 세워야 하니, 서류를 놓고 상담에서 빠르게 판단하는 편이 안전합니다.

전세 보증금 돌려받기 특약을 준비하는 사람에게 꼭 필요한 체크리스트

아래 체크리스트대로 특약을 정리하면 “미리 싸울 일”이 크게 줄어듭니다.

• 반환기한이 날짜로 적혀 있나

• “새 세입자” 조건이 끼어 있지 않나

• 반환 방식(계좌 송금)이 명확한가

• 관리비·수리비 정산은 증빙과 절차로 묶여 있나

• 임의 공제를 막는 문장이 있나

• 지연 시 법에 따른 이자·절차를 진행할 수 있나

이 체크리스트 자체가 “전세 보증금 돌려받기 특약”의 뼈대입니다.

비용 때문에 망설이는 분께 0원제는 이렇게 작동합니다

전세 보증금 문제는 돈도 억울한데, 변호사 비용까지 부담되면 시작 자체가 막힙니다. 그래서 법도 전세금반환소송센터는 0원제로 진행합니다.

• 의뢰인이 변호사 비용을 따로 내지 않도록 설계

• 사건은 전국 어디든 전화로 진행 가능

• 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 경매, 채권추심, 강제집행까지 흐름으로 연결

• 누적 처리 사건 450건 이상, 승소율 95% 이상(법원 판결 기준) 데이터 기반으로 진행

의뢰인 부담은 보통 법원 실비(인지대·송달료 등) 중심으로 설명드리며, 승소 시 상대방에게 회수 가능한 구조가 함께 논의됩니다.
다만 사건의 구조상 예외가 아주 드물게 생길 수 있는 부분은 상담에서 투명하게 안내드립니다.

지금 바로 할 수 있는 한 가지

전세 보증금 돌려받기 특약을 쓰는 단계라면, 계약서에 “새 세입자” 조건이 들어가는 순간부터 위험이 커집니다.
이미 만료가 됐다면, 기다리는 시간을 줄이기 위해 “기록→절차”로 빠르게 전환하는 편이 현실적으로 안전합니다.

빠르게 정리하고 싶으시면 무료상담전화 02-591-5662로 현재 상황(만료일, 보증금, 집주인 답변, 이사 여부)만 말씀해 주세요. 전국 사건도 같은 방식으로 진행됩니다.
0원제는 신청이 몰릴 경우 접수가 지연되거나 중단될 수 있어, 필요하실 때 빨리 움직이시는 편이 유리합니다.