전세보증금반환소송에서 승소했는데도 통장에 돈이 안 들어오면, 그때부터는 “판결문”이 아니라 “회수”가 싸움의 본체가 됩니다.
이 글은 전세보증금반환소송 강제경매를 고민하시는 분이 언제, 무엇을, 어떤 순서로 준비해야 손해를 줄일 수 있는지, 실무 흐름대로 정리한 안내서입니다.

전세보증금반환소송 강제경매가 필요한 순간 3가지 신호

1. 집주인이 계속 미루는 말만 반복할 때
   “새 세입자 들어오면 줄게요”는 계약서에 없는 말인 경우가 대부분입니다. 계약서에 적힌 반환일이 기준이고, 법도 그 날짜를 기준으로 판단합니다.

2. 분할 지급·일부 지급만 제안할 때
   당장 급한 마음에 일부라도 받으면 마음은 놓이지만, 남은 금액 회수는 더 어려워질 수 있습니다. (사건마다 전략이 달라져서 체크가 필요합니다.)

3. 재산은 있는데 현금이 없다고 할 때
   부동산이 있다면 전세보증금반환소송 강제경매가 회수 루트가 될 수 있습니다. 반대로 “재산이 없어요”가 진짜인지 확인하는 과정도 중요합니다.

강제경매는 “임차권등기만”으로 바로 못 합니다

많이 헷갈리시는 지점입니다. 임차권등기명령은 ‘이사’와 ‘권리 보전’에 강점이 있지만, 그 자체가 곧바로 강제경매 버튼은 아닌 경우가 많습니다.
전세보증금반환소송 강제경매를 하려면 보통 아래 중 하나가 필요합니다.

• 전세보증금반환소송 승소 판결(집행 가능한 형태)

• 지급명령 등 집행권원(사건에 따라 가능)

핵심은 한 줄입니다.
“경매를 여는 열쇠는 집행권원” 입니다.

전세보증금반환소송 강제경매 신청 전에 준비하는 4가지 서류 축

서류 이름이 어렵게 느껴지시겠지만, 방향은 단순합니다.
“법원이 ‘이 채무를 집행해도 된다’고 확인할 자료”를 모으는 겁니다.

• 집행권원: 승소 판결문(또는 이에 준하는 결정문)

• 집행문: 판결문에 “집행해도 된다”는 표시를 받는 절차

• 확정 관련 서류: 판결 확정이 확인되는 자료(사건별로 방식 다름)

• 송달 관련 서류: 상대방에게 판결/결정이 송달됐다는 자료(실무에서 자주 체크)

여기서 실수가 나오는 포인트는 “하나 빠져서 접수 지연”입니다.
전세보증금반환소송 강제경매는 속도도 실력이라, 처음부터 세트로 맞추는 게 안전합니다.

강제경매 들어가기 전 5분 점검 체크리스트

전세보증금반환소송 강제경매는 “신청”보다 배당과 순위에서 결과가 갈립니다.
아래는 꼭 한 번 훑고 들어가셔야 합니다.

• 등기부 권리관계: 근저당, 가압류, 압류 등 선순위가 얼마나 있는지

• 확정일자·전입·점유: 대항력/우선변제의 뼈대가 갖춰졌는지

• 세금(국세·지방세) 체납 가능성: 배당에서 예상치 못한 우선순위가 나오는 경우가 있습니다

• 임차권등기 여부: 이사 계획이 있다면 권리 유지 설계가 달라집니다

• 낙찰가 현실성: “얼마에 팔릴지”가 회수 가능성과 직결됩니다

이 다섯 가지를 모르고 달리면, 경매는 진행되는데 회수는 비어버리는 일이 생깁니다.

전세보증금반환소송 강제경매 진행 타임라인 한 장 요약

1. 강제경매 신청

2. 법원 경매개시결정

3. 법원이 공고하는 배당요구 종기 확인

4. 매각기일 진행 → 낙찰

5. 배당기일 → 배당표 확정 → 배당금 수령

여기서 가장 위험한 한 줄은 이것입니다.
배당요구 종기를 놓치면 배당에서 빠질 수 있습니다.
전세보증금반환소송 강제경매는 “종기 관리”가 결과를 바꿉니다.

실제로 돈을 못 받게 만드는 4가지 함정

1. 배당요구 종기 지나서 움직임
   “경매가 시작됐대요”라고 해서 자동으로 내 돈이 배당되는 게 아닐 수 있습니다.

2. 권리 신고는 했는데 금액·근거가 허술함
   배당요구는 ‘참여 신청’이 아니라 ‘내 권리를 정확히 적는 절차’입니다.

3. 순위를 착각함
   확정일자, 전입, 점유, 선순위 담보… 이 조합이 배당 순서를 바꿉니다.

4. 이사/점유 상태를 아무 계획 없이 바꿈
   이사 자체가 문제라기보다, 권리 유지 장치 없이 움직이는 것이 문제입니다.
   이럴 때 임차권등기명령이 연결됩니다.

“새 세입자 들어오면 준다”는 말이 위험한 이유

전세보증금반환소송 강제경매를 알아보시는 분들의 공통점이 있습니다.
대부분 “조금만 더 기다리면 해결될 것 같아서” 시간을 쓰셨다는 점입니다.

하지만 계약의 기준은 관행이 아니라 임대차계약서이고, 판단의 기준은 말이 아니라 법입니다.
기다리는 동안 집주인의 사정은 바뀌고, 우선순위는 흔들리고, 매각 가능성도 달라질 수 있습니다.
그래서 캠페인 메시지는 단호합니다.

관행은 이제 그만, 임대차계약서대로, 법대로.

전세보증금반환소송 강제경매까지 변호사비용 0원으로 진행되는 구조

전세보증금반환소송 강제경매는 “승소”와 “회수”가 한 덩어리로 움직여야 합니다.
법도 전세금반환소송센터는 아래 전 과정을 변호사비용 0원 구조로 설계해 진행합니다.

• 내용증명 발송

• 임차권등기명령

• 전세보증금반환소송

• 판결문 확보 후 강제집행(강제경매 포함)

• 채권압류 및 추심, 동산압류 등 회수 절차

의뢰인 부담은 보통 법원 실비(인지대·송달료 등) 중심으로 설명드립니다.
(이 실비도 사건 진행 결과에 따라 회수 구조가 달라질 수 있어, 상담에서 구체적으로 안내드립니다.)

※ 매우 드문 예외로, 악성 임대인 사건 등은 1심 판결 이후 후불 방식으로 조정되는 구조가 있을 수 있으며, 이런 경우는 시작 전에 투명하게 안내드립니다.

자주 묻는 질문 6가지

Q1. 전세보증금반환소송 강제경매는 집에 아직 살고 있어도 가능한가요
가능한 경우가 있습니다. 다만 점유·이사 계획과 권리 유지 장치에 따라 전략이 달라집니다.

Q2. 임차권등기명령만 해두면 경매를 바로 넣을 수 있나요
대부분은 집행권원(판결/지급명령 등)이 먼저입니다. 임차권등기는 “이사와 권리 유지”에 강점이 있습니다.

Q3. 배당요구는 누가 해주나요
경매가 진행 중이어도, 임차인이 별도로 권리·금액을 신고해야 하는 상황이 생깁니다. 종기 관리가 핵심입니다.

Q4. 지연이자는 어느 정도로 보나요
일반적으로 구간에 따라 민법상 연 5%, 소송 이후에는 요건에 따라 연 12% 구간이 문제되는 방식으로 설명됩니다. (정확한 적용 시점은 사건 진행 단계에 따라 달라집니다.)

Q5. 집주인이 재산을 빼돌릴까 봐 불안해요. 가압류를 미리 해야 하나요
원칙적으로 “무조건 미리 하세요”라고 말하긴 어렵습니다.
다만 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산의 정보를 알고 있다면, 그때는 미리 조치가 필요할 수 있습니다.

Q6. 전세보증금반환소송 강제경매는 얼마나 걸리나요
사건마다 다르지만, 서류 준비가 늦어지거나 배당·권리관계가 복잡하면 체감 기간이 길어집니다. 그래서 초반 설계가 중요합니다.

지금 가장 먼저 하실 일

전세보증금반환소송 강제경매는 “신청”보다 “회수 설계”가 성패를 가릅니다.
등기부 권리관계, 확정일자/전입/점유, 임차권등기 필요성, 세금 체납 가능성, 배당요구 종기까지 한 번에 정리해 보시면 길이 보입니다.

• 무료전화상담 02-591-5662

• 전국 사건 전화로 진행 가능

• 네이버에서 ‘법도 전세금반환소송센터’ 검색 후 승소자료 요청 가능

0원제는 수요가 몰리면 접수가 지연되거나 중단될 수 있어, 마음이 급하실수록 지금 상담으로 현재 상황을 먼저 정리해 두시는 편이 안전합니다.