전세 보증금이 아직 들어오지 않았는데 이사 날짜는 다가오고, 집주인은 “새 세입자 들어오면 줄게요”만 반복하는 상황이 많습니다.
그런데 전세 보증금 돌려받기 전 이사는 “마음만 급해서 먼저 짐을 빼는 순간” 권리 구조가 흔들릴 수 있어, 순서가 정말 중요합니다.

전세 보증금 돌려받기 전 이사가 위험해지는 지점

전세 보증금을 지키는 핵심은 크게 두 가지입니다.

1. 대항력: 제3자(낙찰자 등)에게도 내 보증금을 주장할 수 있는 힘

2. 우선변제: 경매·공매에서 먼저 배당받을 수 있는 힘

문제는 이 힘이 “그냥 계약서만 있으면 자동”이 아니라, 실제 생활에서 지켜야 할 요건(전입, 점유 등)과 맞물린다는 점입니다.
즉, 전세 보증금 돌려받기 전 이사를 하면서 점유가 끊기면, 이후 절차가 복잡해질 수 있습니다.

한 줄로 정리하는 안전한 공식

가장 안전한 흐름은 이 한 줄로 정리됩니다.

임차권등기 ‘등기부 반영’ 확인 → 그다음 이사(전출·열쇠 인도) → 반환 청구 절차 진행

여기서 포인트는 “신청했다”가 아니라 등기부에 실제로 반영됐는지 확인하는 것입니다.
확인 전 이사는 권리 측면에서 불리해질 수 있으니, 이 한 단계만큼은 꼭 잡고 가는 편이 안전합니다.

이사 전, 전세 보증금 회수 가능성을 높이는 체크리스트

아래는 전세 보증금 돌려받기 전 이사를 준비할 때 실무적으로 도움이 되는 정리입니다.

• 계약이 끝났다는 사실 정리(만료일, 해지 통지일, 문자·통화 기록 포함)

• 집 상태 증거 확보(퇴거 직전 사진·영상, 하자·수리 이슈 기록, 계량기 수치)

• 관리비·공과금 정산 자료 준비(추후 공제 주장 대비)

• 반환 요청을 “문서로” 남기기(언제까지, 얼마를, 어디로)

• 임차권등기명령 절차를 통해 이사 가능한 상태 만들기

• 열쇠 인도 방식 정리(동시이행 원칙, 거부 시 대응 포함)

• 이사 후 진행할 청구 절차(지급명령/소송/집행)를 미리 설계

이 중에서 특히 “문서로 남기기 + 임차권등기명령 + 열쇠 인도” 3가지는, 분쟁이 생겼을 때 방향을 결정하는 축이 됩니다.

임차권등기명령은 왜 ‘이사 버튼’이 되는가

전세 보증금 돌려받기 전 이사가 필요한 가장 큰 이유는, 현실적으로 이사를 미룰 수 없기 때문입니다.
이때 임차권등기명령은 “이사해도 기존 권리의 핵심을 유지하도록 돕는 장치”로 작동합니다.

• 신청 장소: 임대차 주택 관할 법원

• 준비 방향: “임대차가 끝났고(또는 해지됐고), 보증금을 못 받았다”는 흐름을 자료로 보여주는 구조

• 진행 감각: 접수 → 법원 심사 → 결정 → 등기부 반영 확인(이 확인이 핵심)

양식 자체를 그대로 따라 적기보다, 내 사건의 스토리를 법원이 이해할 수 있게 자료를 정리하는 방식이 실무에서 훨씬 강합니다.

열쇠 인도가 ‘마지막 관문’인 이유

많은 분들이 “짐만 빼면 끝”이라고 생각하지만, 전세 보증금 돌려받기 전 이사에서 자주 꼬이는 지점이 열쇠입니다.

• 보증금은 안 주면서 “열쇠부터 주라”

• 반대로, 열쇠를 받지 않고 “인도 안 했다”고 주장하려는 경우

• 연락을 피하며 인도 자체를 지연시키는 경우

그래서 실무적으로는 보통 다음 원칙을 잡습니다.

1. 보증금 수령과 열쇠 인도는 함께 가는 게 기본

2. 임대인이 수령을 거부하거나 잠적하면, “인도했다/인도할 준비가 됐다”는 흔적을 남기는 방식으로 대응

상황에 따라서는 법원 절차를 통해 열쇠 인도와 관련된 분쟁을 정리하는 방법도 고려합니다. 중요한 건 “말로 했다”가 아니라 증거로 남는 방식입니다.

이사 후 바로 해야 전세 보증금 회수가 빨라집니다

임차권등기명령을 마치고 이사했다면, 그다음은 속도를 내야 합니다. 보통 이 순서로 이어집니다.

• 등기부에서 임차권등기 유지 상태 점검(중요 구간마다 확인)

• 보증금 지급 기한을 특정해 반환 청구 흐름을 명확히 만들기

• 지급명령 또는 전세금반환소송 등 “집행 가능한 서류”를 확보하는 방향으로 진행

여기서 포인트는 “이사”가 끝이 아니라, 회수 절차의 시작점이라는 점입니다.
전세 보증금은 결국 “받아낼 수 있는 서류(집행권원)”까지 가야 실제 돈이 움직입니다.

전세 보증금 지연이자는 이렇게 이해하면 안전합니다

전세 보증금을 못 받은 기간이 길어질수록, “원금만 받으면 끝”이 아니라 **지연이자(지연손해금)**도 함께 정리하는 게 일반적입니다.

• 약정이율이 없다면 기본 구간은 연 5%(민법 기준)

• 소장을 접수해 상대에게 송달된 뒤에는 연 12%(소송촉진 관련 기준)로 정리되는 경우가 많습니다

계산은 보통 아래 구조로 이해하면 쉽습니다.
보증금 × 이율 × 지연일수 ÷ 365
(구간이 바뀌면 기간을 나눠 합산)

※ 사건별로 시작일(언제부터 지체로 볼지)은 “인도/인도의 제공, 통지, 송달” 같은 사실관계에 따라 달라질 수 있어, 내 사건의 타임라인 정리가 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 급해서 오늘이라도 나가야 하는데요
원칙적으로는 임차권등기 ‘등기부 반영’ 확인 후 이사가 가장 안전합니다.
정말 불가피한 급박 사정이 있다면, 내 권리 요건이 흔들리지 않도록 “증거·통지·인도 관련 정리”를 먼저 설계한 뒤 움직이는 편이 좋습니다.

Q2. “새 세입자 들어오면 준다”는 말, 기다려야 하나요
계약의 기준은 “관행”이 아니라 임대차계약서와 법입니다. 반환 시점이 지났다면, 기다림만 길어질수록 회수까지의 거리가 멀어질 수 있어 “절차를 시작하는 쪽”이 안전합니다.

Q3. 가압류를 미리 해야 하나요
무조건 “미리 하세요”로 말하기는 어렵습니다. 다만, 임대부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 동시에 임대인이 가진 다른 부동산 정보를 알고 있는 경우라면, 사안에 따라 보전 조치가 도움이 될 여지가 있습니다. 이런 케이스는 자료 확인이 핵심이라 상담 단계에서 빠르게 판단하는 편이 좋습니다.

0원으로 시작하는 전세 보증금 회수의 현실적인 선택

전세 보증금 돌려받기 전 이사 문제는 “법을 아느냐”보다 “순서를 지키느냐”에서 갈립니다.
법도 전세금반환소송센터는 계약서대로, 법대로라는 원칙으로, 보증금 회수의 전 과정을 실무 흐름에 맞춰 정리해 드립니다.

• 변호사 비용은 의뢰인 0원 구조로 진행(승소 시 패소자 부담 원칙에 따라 청구)

• 진행 중 법원 실비(인지·송달료 등)는 우선 납부 후, 회수 절차에서 정리 가능

• 예외적으로 0원제 대상이 아닌 경우에는, 사건 종료 후 150만원을 사후 납부하는 방식으로 안내됩니다(사안별 고지)

업무 한계에 가까울 정도로 문의가 몰리는 시기가 있어, 이사 날짜가 임박했다면 더 늦기 전에 방향을 잡는 편이 안전합니다.
자세한 안내는 무료상담 02-591-5662, 또는 네이버에서 법도 전세금반환소송센터를 검색해 확인하실 수 있습니다.