전세금이 안 나오는 순간, 많은 분들이 이렇게 말합니다.
“경매까지 가면 너무 복잡하고, 돈도 많이 드는 거 아닌가요?”

그런데 전세금반환소송 경매는 ‘위협’이 아니라 ‘회수’의 기술입니다.
핵심은 한 가지예요. 계약서대로, 법대로 움직이면 됩니다. 임대인의 사정(새 세입자, 돈이 없다)은 계약서에 없는 이야기니까요.

전세금반환소송 경매는 언제 등장하나요

전세금반환소송 경매는 보통 이런 흐름에서 나옵니다.

• 계약 종료(또는 해지)인데 전세금 미반환

• 전세금반환소송으로 판결 또는 집행 가능한 결정(지급명령 등) 확보

• 그래도 임대인이 지급하지 않으면 강제집행 단계

• 그 강제집행의 대표가 부동산 강제경매입니다

전세금반환소송 경매는 “집을 뺏는다”가 아니라, 집을 팔아 나온 돈에서 내 보증금을 배당받는 절차에 가깝습니다.

경매 전에 꼭 갖춰야 할 3가지

전세금반환소송 경매를 시작하려면, 준비가 딱 3개로 정리됩니다.

1. 집행권원
   판결문, 집행력 있는 지급명령 등 “바로 집행할 수 있는 문서”가 필요합니다.

2. 권리 유지(전입·점유·확정일자 또는 임차권등기)
   이사 때문에 권리가 흔들리면 배당 순위에서 손해가 커질 수 있습니다.
   이사해야 한다면 보통 임차권등기명령으로 권리를 ‘붙잡아 둔 뒤’ 이동하는 방식이 안전합니다.

3. 배당요구 준비
   경매는 “알아서 챙겨주겠지”가 가장 위험합니다.
   특히 배당요구는 경매에서 돈을 받기 위한 입장권 같은 개념입니다.

전세금반환소송 경매에서 가장 많이 놓치는 한 방

전세금반환소송 경매에서 실제로 가장 많이 터지는 실수는 이것입니다.

배당요구 종기를 놓치는 것

경매가 시작되면 법원이 배당요구 종기(마감일) 을 정합니다.
이 마감일 안에 배당요구를 해야 배당표에 들어가고, 그래야 돈을 받을 ‘자리’를 확보합니다.

• “이미 집이 경매 들어갔대요” → 그래도 배당요구는 별개로 챙겨야 하는 경우가 많습니다

• “저는 세입자니까 자동으로 되겠죠?” → 자동이 아닐 수 있습니다

• “종기 지나도 나중에 하면…” → 종기 이후는 기회가 크게 줄어듭니다

전세금반환소송 경매는 마감일 관리가 절반입니다.

경매 진행 과정 한 장 요약

전세금반환소송 경매는 대략 이렇게 굴러갑니다.

• 경매 신청 접수(관할 법원)

• 경매개시결정 및 등기 반영

• 현황조사·감정평가

• 매각기일 지정(입찰 진행)

• 매각허가결정

• 대금납부

• 배당절차(배당표 확정 → 배당금 수령)

여기서 실전 포인트는 두 가지입니다.
(1) 배당요구 종기 전 권리·서류를 정리하는 것
(2) 배당에서 청구액을 ‘정확히’ 적는 것(원금·이자·지연손해금·비용)

전세금 지연이자, 정확히 이렇게 계산됩니다

전세금반환소송 경매에서는 원금만이 아니라 이자도 중요합니다.
기본적으로 많이 쓰이는 기준은 다음 구조입니다.

• 민법상 연 5% 구간이 적용되는 경우가 있고

• 소장 등이 상대방에게 도달한 뒤에는 연 12% 기준이 적용되는 구간이 생길 수 있습니다

사건마다 시작일과 기준일이 달라질 수 있어 “대충” 계산하면 배당에서 손해가 납니다.
전세금반환소송 경매를 염두에 둔다면, 처음부터 청구 구조를 설계해 두는 게 유리합니다.

비용이 무서워 경매를 미루는 분들께

전세금반환소송 경매를 망설이는 이유 1순위가 비용입니다.
그래서 많은 분들이 ‘기다리다’ 시간을 잃습니다.

법도 전세금반환소송센터는 0원제로 진행합니다.

• 의뢰인이 부담하는 변호사 비용 0원

• 진행 중 필요한 법원 실비(인지·송달 등)는 우선 납부될 수 있으나, 승소 시 상대방에게 청구하여 회수 가능한 구조로 설계됩니다

• 경매·집행까지도 절차 설계에 포함됩니다

• 매우 예외적인 사정으로 0원제 대상이 아닌 경우에는, 안내된 기준에 따라 진행 종료 후 비용이 발생할 수 있습니다(사전에 투명하게 고지)

포인트는 단순합니다.
전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 먼저 내고 시작하지 않도록 설계를 바꾼 겁니다.

가압류는 언제 ‘미리’가 필요할까요

무조건 “미리 가압류부터 하세요”는 정답이 아닙니다.
다만 이런 조건이 맞으면, 선제 검토가 의미가 있습니다.

• 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮아 보이고

• 임대인이 가진 다른 부동산 정보를 알고 있어 그쪽을 대상으로 할 실익이 있을 때

이런 경우에는 상황에 따라 ‘먼저 잡아두는 선택’이 도움이 될 수 있습니다.
반대로 정보가 불명확하거나 실익이 불투명하면, 순서와 비용만 복잡해질 수 있습니다.

전세금반환소송 경매 상담 때 꼭 물어볼 질문 5개

전화 상담이나 상담 자리에서 아래 질문만 던져도 방향이 빨라집니다.

1. 지금 제 사건은 경매까지 가야 하는 구조인가요, 아니면 다른 회수 수단이 있나요?

2. 배당요구 종기는 언제로 예상되고, 준비는 무엇부터인가요?

3. 이사해야 하는데, 임차권등기명령을 어느 타이밍에 잡아야 하나요?

4. 제 보증금은 어떤 순위로 배당될 가능성이 있나요?

5. 원금 외에 이자·지연손해금·소송비용은 어떻게 청구 설계하나요?

전세금반환소송 경매는 질문을 제대로 하면, 복잡함이 크게 줄어듭니다.

지금 필요한 건 ‘기다림’이 아니라 ‘순서’입니다

임대인이 “새 세입자 들어오면 줄게요”라고 말해도, 그건 계약서에 없는 말입니다.
전세금반환소송 경매는 그 말을 끝내고 계약서대로, 법대로 돌려받는 절차입니다.

전세금반환소송 경매가 필요하신 상황이라면, 사건의 순서를 먼저 잡아드리겠습니다.
무료상담전화 02-591-5662로 문의하시면, 내 상황에서 경매가 최선인지부터 정리해 드립니다.

업무가 몰리면 접수가 중단될 수 있어, 마음이 급해지기 전에 먼저 방향부터 잡는 게 안전합니다.