전세 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받는 순간, 대부분 이렇게 들으십니다.
“새 세입자 들어오면 줄게요.” “지금 돈이 없어요.” “조금만 더 기다려요.”

하지만 전세보증금반환소송을 검색하신 이유는 딱 하나죠. 기다림이 길어질수록 내 돈이 위험해지기 때문입니다. 전세는 “관행”이 아니라 임대차계약서와 법이 기준입니다.

전세보증금반환소송이 필요한 신호 5가지

아래 중 하나라도 해당되면 전세보증금반환소송을 진지하게 준비하셔야 합니다.

1. 계약 만료일이 지났는데 “새 세입자” 얘기만 반복한다

2. 날짜를 확정하지 않고 “다음 주, 다음 달”로 미룬다

3. 연락이 뜸해지거나 문자 답이 끊긴다

4. 집이 경매/공매 이야기로 불안하다

5. 이사를 해야 하는데 보증금을 못 받아 발이 묶였다

특히 1)과 2)는 가장 흔한 패턴입니다. 계약서에 없는 조건으로 미루는 것이라면, 전세보증금반환소송으로 기준을 다시 세우는 게 빠릅니다.

전세보증금반환소송 전 “이 순서”를 놓치면 손해가 커집니다

전세보증금반환소송은 감정싸움이 아니라 증거와 순서 싸움입니다. 아래 순서대로 가면 흔들릴 일이 줄어듭니다.

1단계 보증금 반환 요구를 ‘기록’으로 남기기
전화·메신저도 의미는 있지만, 나중에 다툼이 되면 “증거력”이 약해질 수 있습니다. 그래서 보통은 문서로 남는 방식을 준비합니다.

2단계 이사를 해야 한다면 권리 유지 장치부터
보증금을 못 받은 채로 이사하면, 내가 가진 권리가 약해질 수 있습니다. 그래서 이사를 앞두고 있다면 권리를 유지하는 절차를 먼저 챙기는 게 안전합니다(대표적으로 임차권등기명령 같은 제도).

3단계 전세보증금반환소송으로 ‘기준 날짜’를 확정하기
임대인이 시간을 끌수록 손해가 쌓입니다. 전세보증금반환소송은 “언제까지 지급”을 법원이 판단하게 만들고, 그 다음 단계(집행)로 넘어갈 수 있는 발판이 됩니다.

전세보증금반환소송 준비 체크리스트 10개

전세보증금반환소송은 서류가 많아 보이지만, 핵심은 단순합니다. “계약했다–돈을 냈다–끝났다–안 돌려줬다”를 증명하면 됩니다.

• 임대차계약서(특약 포함)

• 보증금 송금/이체 내역(은행 거래내역)

• 계약 만료를 알린 기록(문자, 메신저, 통화기록 등)

• 보증금 반환을 요구한 문서 기록(우편 발송 기록 등)

• 퇴거 준비/인도 정황(사진, 영상, 열쇠 반환 메모 등)

• 임대인 인적사항(등기/계약서 기재 정보)

• 목적물 등기부등본(근저당, 압류 등 확인)

• 전입·확정일자 관련 자료(보유 자료)

• 관리비·공과금 정산 흔적(분쟁 예방용)

• 주소가 불명확한 경우 대비 자료(연락처, 이전 주소 등)

이 체크리스트만으로도 전세보증금반환소송의 뼈대는 충분히 세워집니다.

전세보증금반환소송 비용이 무섭다면 “0원” 구조를 먼저 이해하세요

전세보증금반환소송을 망설이는 가장 큰 이유는 변호사 비용입니다. 그래서 “전세보증금반환소송을 내가 직접 해야 하나” 고민하시죠.

여기서 핵심이 0원제입니다.

• 착수금 0원으로 진행되는 구조(의뢰인이 변호사 비용을 먼저 내지 않음)

• 진행 중에는 인지대·송달료 같은 법원 실비가 발생할 수 있음(통상 선납)

• 승소하면 소송비용 확정 등 절차를 통해 상대방에게 비용을 청구하는 흐름

• 0원제 대상이 아닌 경우에는 사안 종료 후 후불 방식으로 정리되는 예외가 있을 수 있음(사전에 안내받는 형태)

즉, 전세보증금반환소송에서 “돈이 무서워서 멈추는 상황” 자체를 줄이기 위한 구조가 0원제입니다. 중요한 건, 내 사건이 그 구조에 맞는지 처음 상담에서 분명히 확인하는 것입니다.

전세보증금반환소송 지연이자, 숫자 하나로 손해가 갈립니다

전세보증금반환소송에서 자주 놓치는 포인트가 지연이자입니다.
대충 “연 12%쯤?”이라고 알고 계신 분이 많지만, 실제 계산은 구간이 갈립니다.

• 기본 구간: 약정이 없다면 민법상 연 5% 기준으로 계산되는 구간

• 전환 구간: 소장 부본이 송달된 다음날부터는 소송촉진 관련 규정에 따른 연 12% 기준이 적용되는 구간이 생길 수 있습니다

그래서 전세보증금반환소송은 “언제 인도했는지”, “언제 송달이 됐는지” 같은 날짜가 곧 돈입니다. 날짜를 정확히 잡아야, 받을 수 있는 것을 놓치지 않습니다.

전세보증금반환소송 이후 진짜 중요한 건 “받아내는 절차”입니다

승소 판결만으로 통장에 돈이 들어오지는 않습니다. 전세보증금반환소송의 마지막은 보통 아래 흐름으로 이어집니다.

1. 판결문 확보

2. 상대방 재산 파악(부동산, 계좌, 급여 등 가능한 범위)

3. 집행 절차(압류·추심 등)로 회수 구조 만들기

4. 실제 회수

여기서 많은 분이 “판결만 받으면 끝”이라고 생각했다가 멈춥니다. 전세보증금반환소송은 처음부터 ‘회수까지’ 염두에 두고 설계해야 속도가 붙습니다.

가압류는 ‘무조건’이 아니라 이런 경우에만 신중히 검토합니다

가압류를 먼저 해두라고 무작정 권하지는 않습니다.
다만 아래처럼 명확한 위험 신호가 겹치면, “미리” 검토할 이유가 생깁니다.

• 임대 부동산의 매매가액이 내 보증금보다 낮아 보이고

• 임대인이 소유한 다른 부동산 정보까지 알고 있어서

• 선제적으로 권리 확보를 해야 회수 가능성이 올라가는 경우

이 조건이 없다면, 섣부른 가압류는 비용과 동선만 늘어날 수 있어 사건에 맞게 판단해야 합니다.

전세보증금반환소송 상담에서 꼭 물어볼 질문 7개

상담을 하실 때 아래 질문만 챙겨도 “진짜로 필요한 방향”이 잡힙니다.

1. 지금 제 사건은 전세보증금반환소송으로 바로 가야 하나요, 아니면 먼저 정리할 단계가 있나요?

2. 제가 이사를 해야 하는데 권리 유지 절차는 어떻게 잡나요?

3. 제 경우 지연이자 계산의 기준일은 언제로 보나요?

4. 임대인 주소가 불명확하면 진행이 멈추나요? 대안은 무엇인가요?

5. 승소 후 회수(집행)까지 한 번에 이어지나요?

6. 진행 중 실비는 어느 시점에 어느 정도가 발생하나요?

7. 제 사건이 0원제 구조에 맞는지, 예외 가능성이 있는지 명확히 설명해주나요?

전세보증금반환소송은 “알고 움직이는 사람”이 시간을 가져갑니다. 지금 불안하신 건 당연합니다. 다만 기준은 분명합니다. 임대차계약서대로, 법대로입니다.

지금 바로 할 수 있는 한 가지

전세보증금반환소송을 고민하신다면, 오늘은 딱 이것만 하셔도 됩니다.

• 계약서, 보증금 이체내역, 만료일을 캡처해서 한 폴더에 모으기

• 임대인에게 보낸 “반환 요구” 기록을 날짜별로 정리하기

• 이사를 해야 한다면, 권리 유지 절차부터 체크하기

그리고 사건이 0원제 구조에 해당하는지, 실비 흐름은 어떻게 되는지, 회수까지 어떤 동선인지 무료상담전화 02-591-5662로 먼저 확인해두시면 불필요한 불안이 확 줄어듭니다.
(0원제는 신청이 몰릴 수 있어 접수 상황에 따라 안내가 달라질 수 있습니다.)