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전세금 못 받았는데 이사는 가야 하는 상황

"계약은 이미 끝났는데 집주인은 새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 합니다. 다음 집은 이미 계약했고, 이삿날도 잡혀 있습니다. 그냥 이사 가도 될까요?"

법도 전세금반환소송센터로 들어오는 상담 가운데 가장 자주 나오는 질문입니다. 임차권등기명령후이사를 검색하시는 분들 대부분이 이런 상황에 놓여 있습니다. 임대차계약은 끝났는데 보증금은 받지 못한 상태, 그러나 이사는 가야 하는 절박한 처지입니다.

그냥 이사 가면 안 되는 이유

아무런 조치 없이 이사를 가버리면 그동안 쌓아둔 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 됩니다. 주택임대차보호법은 임차인이 주택을 점유하고 주민등록(전입신고)을 유지해야만 이 권리들이 보호된다고 규정하고 있기 때문입니다. 점유와 전입신고를 둘 다 잃으면, 추후 그 집이 경매로 넘어가도 우선해서 보증금을 받을 수 없게 되는 위험이 생깁니다.

이런 위험에서 임차인을 지켜주는 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 법원이 임차권을 등기부에 기재하도록 명령해주는 제도로, 등기가 마쳐진 뒤에는 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

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임차권등기명령 5단계 절차

임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤(계약기간 만료, 해지통고, 합의해지 등) 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원에 신청서를 내면 다음 절차로 진행됩니다.

법원 신청부터 등기부에 기입되기까지 통상 2주 정도가 소요됩니다. 다만 임대인에게 결정문이 송달되지 않거나 임대인이 일부러 송달을 받지 않는 경우에는 보정명령·재송달·공시송달 절차를 거쳐야 해서 3~4개월까지도 늘어날 수 있습니다.

다행히 2023년 7월 규칙 개정으로 주택임차권등기명령은 임대인에게 결정문이 송달되기 전이라도 임차권등기 기입을 촉탁할 수 있게 되어, 송달 지연으로 등기가 막히는 일이 크게 줄었습니다. 임대인 주소를 모르거나 일부러 송달을 회피해도 이전보다 훨씬 빠르게 임차권등기를 마칠 수 있습니다.

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임차권등기명령후이사, 반드시 지켜야 할 것

이 부분은 단순히 변호사들이 강조하는 절차적 조언이 아니라, 실제 대법원 판결로 확인된 원칙입니다. 2025년 4월 15일 대법원은 점유를 이미 잃은 뒤에 마쳐진 임차권등기는 새로운 대항력만 발생할 뿐, 잃어버린 종전의 대항력이 소급해서 회복되지는 않는다고 분명히 했습니다.

실제 사건에서 임차인은 보증금 9,500만 원의 보험금을 받은 당일 이사를 갔는데, 임차권등기는 그로부터 3일 뒤에 완료됐습니다. 그 사이 점유를 잃은 탓에 종전의 대항력은 소멸했고, 이후 경매에서 약 8,200만 원을 받지 못하는 결과로 이어졌습니다.

부득이하게 미리 이사 짐을 옮겨야 한다면

이사 일정상 일부 짐을 미리 옮겨야 하는 경우에는, 가구·가전 일부를 그대로 두어 점유를 유지하시기 바랍니다. 가족 중 일부의 주민등록을 임차주택에 남겨두는 것도 점유와 대항요건을 지키는 방법이 될 수 있습니다. 점유 상실 후에 마쳐진 임차권등기는 종전 대항력을 회복시키지 않는다는 대법원 입장이 확고하기 때문에, 이 부분은 절대 가볍게 보아서는 안 됩니다.

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임차권등기명령후이사, 그 뒤에 생기는 효과

임차권등기가 등기부에 정상적으로 기입된 뒤 이사를 가면, 임차인에게는 다음과 같은 변화가 생깁니다.

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임차권등기 후 전세금이 안 들어온다면

임차권등기명령 자체는 보증금을 강제로 받아주는 절차가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 보존해주는 안전장치일 뿐입니다. 등기가 끝났는데도 임대인이 여전히 전세금을 돌려주지 않는다면, 다음 단계로 전세금반환소송을 진행해야 실제 회수가 가능합니다.

전세금반환소송, 얼마나 걸리고 얼마 드나요

일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 사건의 복잡성과 임대인의 대응에 따라 달라질 수 있지만, 명백한 보증금 미반환 사건이라면 비교적 신속히 결론이 납니다.

지연이자도 함께 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%까지 청구가 가능합니다. 보증금을 늦게 받게 됐다면, 그 기간만큼 임대인에게 손해를 청구하는 셈입니다.

의뢰인이 부담하는 것은 법원에 내야 하는 인지대·송달료 같은 실비용뿐입니다. 이 실비용 또한 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 임차권등기명령 신청 비용 역시 같은 방식으로 청구가 가능합니다.

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상담 전 점검해야 할 체크리스트

다음 중 한 가지라도 해당되신다면, 임차권등기명령후이사를 본격적으로 준비하셔야 할 시점입니다.

전세보증금반환보증보험에 가입돼 있다면

HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 보증기관에 가입돼 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험 적용 여부에 따라 절차의 우선순위가 달라질 수 있으므로, 무료전화상담 시 보험 가입 여부를 함께 알려주시면 가장 빠른 회수 경로를 안내해드립니다.

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법도 전세금반환소송센터를 선택하시는 이유

법도 전세금반환소송센터의 대표 변호사인 엄정숙 부동산 전문변호사는 대한변호사협회 부동산전문·민사전문 변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있습니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했고, 현재도 각종 언론에서 부동산 분야 전문가로 활발히 활동하고 있습니다.

처리 사건 수 450건 이상, 법원 판결 기준 승소율 95% 이상이라는 수치는 단순한 마케팅 문구가 아니라, 명확한 법적 근거가 있는 사건만을 신중하게 수임하고, 의뢰인과의 협력으로 끝까지 책임지고 진행해 온 결과입니다.

전화 한 통으로 전국 어디든

전화 한 통으로 선임이 가능합니다. 서울·수도권은 물론 지방 사건도 거리에 상관없이 처리해드립니다. 의뢰인이 직접 법원에 찾아오시지 않아도 됩니다. 우편과 전자소송을 활용해 사건을 진행하기 때문에, 임차권등기명령후이사 후 새 거주지에서도 부담 없이 사건을 이어가실 수 있습니다.

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관행은 이제 그만, 임대차계약대로 · 법대로

"새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"는 말은 우리 사회에 깊이 뿌리내린 관행입니다. 그러나 이는 임대차계약서에 적힌 내용이 아니며, 어떤 법에도 그런 의무를 임차인에게 지우는 조항은 없습니다. 단지 임대인의 사정일 뿐입니다.

법도 전세금반환소송센터는 잘못된 관행을 바로잡고, 임대차계약서와 법이 기준이 되는 사회를 만들기 위해 0원제를 운영하고 있습니다. 변호사 비용이 부담스러워 권리를 포기하는 분들이 한 분이라도 더 줄어들기를 바라는 마음에서입니다. 다만 0원제로 신청이 몰리고 있어 업무 한계에 도달하면 접수가 일시 중단될 수 있습니다. 임차권등기명령후이사를 검토하고 계시다면 가급적 빨리 상담을 받아보시기 바랍니다.

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다시 한 번 0원제 안내

무료 승소자료가 필요하신 분은 사이트 상단 메뉴의 [무료 승소자료]를 이용하시면 받으실 수 있습니다.

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