이사는 다가오는데 보증금은 그대로… 신청시기를 검색하는 이유

임차권등기명령 신청시기를 검색하는 분들의 사정은 비슷합니다. 계약은 끝났는데 임대인이 “새 세입자가 들어오면 주겠다”며 차일피일 미루고, 정작 이사 날짜는 정해져 있습니다. 비용이 걱정돼 직접(셀프) 신청하는 방법까지 알아보지만, 신청 시기를 한 번 잘못 잡으면 보증금을 지키는 권리가 통째로 흔들릴 수 있습니다.

여기서 분명히 해야 할 점이 있습니다. “새 세입자가 구해지면”, “지금은 사정이 어렵다”는 말은 임대차계약서 어디에도 없는 임대인의 사정일 뿐, 법적 근거가 없습니다. 기준은 임대차계약서와 법입니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약을 어긴 것입니다.

임차권등기명령이란 무엇인가요?

임차권등기명령 신청시기 — 언제부터 신청할 수 있나요?

임차권등기명령 신청시기의 원칙은 명확합니다. 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우(주택임대차보호법 제3조의3 제1항)입니다. 계약이 ‘끝났다’고 볼 수 있는 경우는 다음 세 가지로 나뉩니다.

보증금 일부만 못 받아도 신청됩니다. 전액이 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청시기 요건에 해당합니다. “조금 받았으니 안 되겠지” 하고 미루지 마세요.

묵시적 갱신을 조심하세요 — 통지가 늦으면 신청시기가 미뤄집니다

계약 종료 의사를 제때 알리지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되어, 임차권등기명령 신청시기 자체가 뒤로 밀립니다. 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신거절(계약 종료) 의사를 알려야 하고, 임대인은 만료 6개월~2개월 전 사이에 통지하도록 정해져 있습니다.

• 만료일을 기준으로 역산해 종료 의사를 미리 통지하세요.
• 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 보내 두는 것이 안전합니다.

계약 만기 전에 ‘미리’ 신청해도 되나요?

아직 계약이 끝나지 않았는데 “혹시 모르니 미리” 신청하는 것은 원칙적으로 받아들여지지 않습니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 신청하는 것이 원칙입니다. 다만 접수부터 결정까지 시일이 걸리므로, 만기가 임박했다면 계약서·해지 통지·주민등록 등본 등 서류는 미리 준비해 두는 것이 좋습니다. 실제 결정은 종료 후에 내려집니다.

신청보다 더 중요한 ‘안전한 이사 시기’

가장 많은 분들이 놓치는 부분입니다. 임차권등기의 효력은 ‘신청한 때’가 아니라 등기부(등기사항증명서)에 임차권이 ‘등기된 때’부터 발생합니다. 신청서를 냈다고 안심하고 짐을 빼면 안 됩니다.

그래서 ‘신청시기’만큼이나 ‘이사 시기’가 중요합니다. 아래 순서를 반드시 지키세요.

부득이하게 먼저 이사해야 한다면? 가족 중 일부의 주민등록을 그대로 남겨 두면 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다. 짐 일부를 남겨 점유를 유지하는 방법도 활용됩니다. 다만 사건마다 사정이 다르니, 이사 일정이 빡빡할수록 미리 무료 전화 상담으로 시기를 조율하는 것이 안전합니다.

신청 후 등기 완료까지, 얼마나 걸리나요?

변수가 없으면 전체적으로 대략 2~3주가 일반적입니다. 2023년 7월 규칙 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 촉탁이 가능해져, 임대인이 송달을 회피하는 경우의 지연이 줄었습니다. 다만 보정명령, 송달 문제, 다가구 일부 임차(도면 첨부) 등이 있으면 기간은 더 늘 수 있습니다.

나도 신청할 수 있을까? — 임차인·건물·관할

• 임차인 범위 — 대항력이 있든 없든 신청할 수 있습니다. 이미 이사해 대항력을 잃었어도 가능합니다. 단, 전차인(세입자에게 다시 빌린 사람)은 신청할 수 없습니다.
• 대상 건물 — 원칙적으로 등기된 건물이어야 합니다. 무허가 건물은 불가하지만, 주택 일부만 빌린 경우(도면 첨부)나 등기부상 용도가 주거가 아니어도 실제 주거용으로 사용하면 신청할 수 있습니다.
• 관할·접수 방법 — 임차주택 소재지 지방법원·지원 또는 시·군법원에 신청하며, 전자소송으로도 접수할 수 있습니다.
• 보증보험 가입자라면 — 전세보증금반환보증보험에 가입돼 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보는 것도 방법입니다.

등기만 하면 보증금이 들어오나요? — 회수는 별개입니다

임차권등기는 권리를 ‘보전’하는 절차일 뿐, 그 자체로 보증금이 통장에 들어오지는 않습니다. 보증금을 실제로 돌려받으려면 전세금반환소송(전세보증금반환청구) 등으로 집행권원을 확보해야 합니다. 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월 정도 걸립니다.

이때 지연이자(지연손해금)도 함께 청구할 수 있습니다. 임대차 종료 다음 날부터 민법상 연 5%, 소송이 진행되어 소송촉진특례법이 적용되는 시점부터는 연 12%가 적용됩니다. 판결 후에도 임대인이 주지 않으면 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 같은 강제집행으로 회수합니다. 법도 전세금반환소송센터는 이 모든 단계를 변호사 비용 0원으로 끝까지 진행합니다.

직접(셀프) 하기 전, 꼭 알아둘 점

경험이 곧 안전입니다

※ 회수율은 승소와 별개로 임대인의 재정 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

처음부터 끝까지, 변호사 비용 0원