임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 이사 날짜는 다가오고 새집 잔금도 치러야 하는데, 발이 묶입니다. 더 답답한 건 “그냥 이사부터 가면 권리가 사라진다”는 말입니다. 안타깝게도 사실입니다.

보증금을 받지 못한 채 짐을 빼고 전입신고를 새 주소로 옮기면, 그동안 쌓아온 대항력과 우선변제권이 한순간에 사라질 수 있습니다. 보증금을 돌려받을 가장 강력한 무기를 스스로 내려놓는 셈입니다. 바로 이때 임차인을 지켜 주는 제도가 임차권등기명령입니다.

그런데 여기서 또 하나의 벽을 만납니다. “보증금도 못 받았는데, 임차권등기에 소송 변호사비까지 내라고?” 이 부담 때문에 권리 행사를 미루다 시기를 놓치는 분이 많습니다. 그래서 법도 전세금반환소송센터는 임차인이 부담하는 변호사 비용을 0원으로 운영합니다. 무엇이 0원이고 어떻게 가능한지, 먼저 분명히 설명드리겠습니다.

임차권등기명령, ‘이사’와 ‘권리’를 동시에 지키는 장치

주택임대차보호법은 주택의 점유(거주)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 유지 조건으로 봅니다. 즉 보증금을 못 받은 채 이사 나가고 전입신고를 옮기면 이 조건이 깨지고, 애써 확보한 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기명령 이사가 위험하다고 하는 이유가 바로 이것입니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 법원의 결정으로 등기부에 임차권이 공시되면, 주민등록 일자·점유 개시일·확정일자가 등기에 기록되어 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 떠날 자유와 보증금을 받을 권리를 함께 지키는 안전장치인 셈입니다.

“신청”이 아니라 “등기 완료”를 확인하고 이사하세요

많은 분이 놓치는 지점입니다. 임차권등기의 보호 효력은 신청한 순간이 아니라 등기부에 임차권등기가 ‘기입된 때’ 발생합니다. 최근 대법원도, 등기가 완료되기 전에 점유를 잃으면(이사하면) 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되지 않을 수 있다는 취지로 명확히 판단했습니다.

임차권등기명령 진행 절차와 기간

변수가 없다면 신청부터 등기 완료까지 보통 약 2~3주가 일반적입니다. 다만 법원 업무량·보정 여부·임대인에 대한 송달 상황에 따라 길어질 수 있습니다. 표준 흐름은 다음과 같습니다.

임차권등기만으로 끝이 아닙니다 — 보증금 회수까지

임차권등기명령은 ‘권리를 보존’하는 절차이지, 그 자체로 보증금을 바로 받아 내는 절차는 아닙니다. 실제로 돈을 회수하려면 강제집행의 근거가 되는 집행권원이 필요하고, 가장 확실한 길은 전세금반환소송입니다.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월 정도 걸립니다. 판결을 받으면 임대인 재산에 대한 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행으로 보증금을 회수합니다. 이 모든 과정의 변호사 비용 역시 임차인 부담 0원입니다.

이 모든 단계의 변호사 비용이 0원

전세금반환소송만 0원이 아닙니다. 보증금 회수에 필요한 단계 전체에서 임차인이 부담하는 변호사 비용이 0원입니다. 단계마다 따로 착수금을 요구받지 않습니다.

“새 세입자 오면 줄게”는 임대차계약서에 없습니다

“새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”는 말은 너무 익숙해서 마치 규칙처럼 들립니다. 하지만 이는 임대차계약서에 적힌 내용이 아니라, 순전히 임대인의 사정일 뿐입니다. 기준은 임대차계약서에 명시된 날짜와 법입니다. 정해진 날에 보증금을 돌려주지 않으면, 그것이 곧 계약 위반입니다.

전세금을 못 받는 것도 억울한데, 잘못된 관행 앞에서 권리까지 포기할 이유는 없습니다. 임대차계약대로, 법대로. 법도 전세금반환소송센터가 함께하겠습니다.

숫자로 보는 신뢰