보증금을 돌려받기로 한 날, 임대인이 이렇게 말하는 경우가 있습니다. “임차권등기 먼저 빼주면 보증금 줄게요.” 여기에 “새 세입자가 들어와야”, “지금은 돈이 없어서”, “경기가 어려워서” 같은 이유가 따라붙기도 합니다.

그러나 이런 말들은 임대차계약서 어디에도 없는, 순전히 임대인의 사정일 뿐입니다. 임대차계약서에 적힌 날짜에 보증금을 돌려주는 것이 임대인의 의무이고, 그것이 법입니다. 기준은 관행이 아니라 임대차계약서와 법입니다.

그래서 임차권등기명령해제서류는 보증금을 전액 돌려받은 다음에 준비하는 것이 원칙입니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못한 임차인이, 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 부동산 등기부에 임차권을 올려 두는 제도입니다. 보증금을 전액 돌려받으면, 이제는 그 등기를 지워야 합니다.

이때 등기를 말소하기 위해 준비하는 서류가 바로 임차권등기명령해제서류입니다. 여기서 ‘해제’와 ‘취소’를 구분하는 것이 중요합니다.

그래서 보증금을 받았다면, 임차인이 직접 해제(말소)를 진행하는 것이 가장 빠르고 깔끔합니다. 괜한 감정 다툼으로 임대인의 취소신청까지 가면 서로 시간과 비용만 늘어납니다.

임대인 중에는 “등기부터 빼라”고 요구하는 경우가 있습니다. 그러나 대법원은 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 한다고 판단했습니다(대법원 2005다4529). 두 의무는 동시에 이행하는 관계가 아니라, 보증금 반환이 앞선다는 뜻입니다.

즉, 보증금을 받기 전에 임차권등기를 먼저 말소해 줄 의무는 임차인에게 없습니다. 만약 보증금을 전액 받지 못한 상태에서 임차권등기명령해제서류를 제출해 등기를 지워 버리면, 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

보증금을 전액 돌려받았다면, 아래 서류를 갖춰 전자소송(인터넷) 또는 관할 등기소를 통해 해제(말소)를 접수합니다.

임차권등기명령해제서류를 검색하셨지만 사실 아직 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 지금 필요한 것은 등기를 지우는 ‘해제’가 아니라 돈을 받아 내는 ‘회수’입니다. 순서는 이렇게 이어집니다.

전세금반환소송은 소장을 접수한 뒤 판결까지 보통 4~6개월 정도가 걸립니다. 판결을 받으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 실제 회수까지 이어집니다.

지연이자도 챙길 수 있습니다. 보증금을 늦게 돌려받는 데 대한 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다.

혹시 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다.

그리고 이 모든 과정 — 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행까지 — 법도 전세금반환소송센터에서는 변호사 비용이 0원입니다.

법도 전세금반환소송센터는 전세보증금 반환 사건을 집중적으로 다뤄 왔습니다. 대표 엄정숙 변호사는 대한변호사협회가 인증한 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했고, MBC·KBS·SBS 등 방송에 전문가로 출연해 왔습니다.

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