• 계약 만기가 다가오는데 집주인이 "전세권부터 말소해 달라"고 요구하는 경우
• 말소에 드는 비용이 얼마인지, 어떤 항목이 있는지 감이 잡히지 않는 경우
• 집주인이 "말소 비용은 세입자가 내는 것"이라고 단정해 말하는 경우
• 보증금 일부만 받은 상태에서 나머지는 나중에 주겠다는 말을 들은 경우
• 이미 말소해 준 뒤에야 보증금이 들어오지 않는다는 사실을 알게 된 경우

전세권 설정 말소 비용에는 어떤 항목이 포함될까?

전세권 설정등기는 임차인이 보증금을 담보하기 위해 등기부에 자신의 권리를 새겨 넣은 것입니다. 새겨 넣을 때 등기 절차와 비용이 들었듯이, 지울 때도 같은 성격의 절차와 비용이 듭니다. 이때 발생하는 돈을 통틀어 전세권 설정 말소 비용이라고 부릅니다. 문제는 많은 분들이 이것을 마치 "말소 수수료 얼마"라는 단일 항목으로 생각한다는 점입니다. 실제로는 성격이 다른 여러 항목이 섞여 있습니다.

크게 나누면 세금 성격의 항목, 국가에 내는 수수료 성격의 항목, 전문가에게 맡길 때 드는 보수 성격의 항목, 서류를 갖추는 데 드는 부대 비용으로 구분됩니다. 여기에 집주인이 협조하지 않아 법적 절차로 넘어가면 인지대와 송달료 같은 소송 관련 비용이 별도로 더해집니다. 어떤 항목이 어떤 성격인지 알고 있어야, 상대방이 "그건 원래 세입자가 내는 것"이라고 말할 때 무엇을 두고 하는 말인지 구분해서 대응할 수 있습니다.

다만 한 가지를 분명히 말씀드립니다. 각 항목의 구체적인 금액과 세율은 시기와 사안에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 단정해 드릴 수 없습니다. 세법과 수수료 규정은 개정되고, 등기 건수와 부동산의 종류, 대리인을 쓰는지 여부에 따라서도 총액이 달라집니다. 아래 표는 "무엇에 돈이 드는가"를 보여 주는 항목 지도이지, 가격표가 아닙니다. 실제 금액은 관할 등기소, 시·군·구청 세무 부서, 또는 위임할 법무사에게 확인하시기 바랍니다.

표를 보면 알 수 있듯, 순수하게 말소만 놓고 보면 항목 수는 많아도 각각이 큰 부담인 경우는 흔치 않습니다. 오히려 총액을 좌우하는 것은 법무사에게 위임하느냐, 그리고 집주인이 협조하느냐입니다. 협조가 되면 서류를 갖춰 한 번에 접수하면 끝나는 일이지만, 협조가 되지 않으면 성격이 전혀 다른 비용과 시간이 들어갑니다. 그래서 실무에서는 비용을 계산하기 전에 상대방의 태도부터 확인하라고 말씀드립니다.

참고로 전세권 설정등기와 임차권등기명령은 자주 혼동됩니다. 전세권은 집주인의 동의와 협조가 있어야 설정도 말소도 수월하지만, 임차권등기명령은 집주인의 동의 없이 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있다는 점에서 결이 다릅니다. 지금 등기부에 무엇이 올라가 있는지에 따라 대응 방법이 달라지므로, 본인의 등기부부터 확인하는 것이 순서입니다.

말소 비용은 누가 부담해야 할까?

상담에서 가장 많이 나오는 질문입니다. 집주인은 "네 권리를 지우는 것이니 네가 내라"고 하고, 임차인은 "보증금을 제때 안 줘서 생긴 일인데 왜 내가 내느냐"고 합니다. 결론은 법이 일률적으로 정해 둔 규정이 있는 것이 아니라, 원칙적으로 당사자가 정하는 합의 사항이라는 것입니다. 계약서에 특약으로 정해 두었다면 그 특약이 먼저 기준이 되고, 정해 둔 것이 없다면 협의로 정하게 됩니다.

실무에서 흔히 보는 모습은 이렇습니다. 계약이 정상적으로 종료되고 보증금도 제때 반환되는 상황이라면, 말소 신청 절차와 그에 드는 실비를 어느 한쪽이 부담하거나 서로 나누어 처리하고 마무리되는 경우가 많습니다. 금액 자체가 분쟁을 끌 만큼 크지 않기 때문입니다. 반대로 보증금 반환이 늦어지고 감정이 상한 상태라면, 몇만 원 단위의 비용이 갑자기 자존심 싸움으로 번집니다.

그래서 저희가 드리는 실무적인 조언은 명확합니다. 전세권 설정 말소 비용의 부담 주체는 계약 단계에서 미리 글로 남겨 두라는 것입니다. 설정할 때 비용을 누가 냈는지, 말소할 때는 누가 부담하는지를 계약서나 별도 합의서에 한 줄만 적어 두어도 나중에 다툴 일이 없습니다. 이미 계약이 진행 중이라면, 만기 두세 달 전에 문자나 메일로 "말소 절차와 비용은 이렇게 처리하자"고 정리해 두는 것만으로도 근거가 남습니다.

보증금을 다 받기 전에 말소해 주면 안 되는 이유

이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 전세권 설정 말소 비용을 아무리 꼼꼼히 따져도, 순서를 잘못 밟으면 아무 의미가 없습니다. 전세권 설정등기는 임차인이 가진 담보입니다. 등기부에 내 권리가 살아 있는 동안에는 집주인이 그 집을 마음대로 처분하기 어렵고, 새로 들어올 사람도 등기부를 보고 상황을 알게 됩니다. 그런데 말소를 해 주는 순간 그 담보는 사라집니다.

보증금 반환과 전세권 말소는 서로 맞물린 관계입니다. 임차인은 보증금을 돌려받고, 집주인은 등기부를 깨끗하게 돌려받는 것이 동시에 이루어져야 공평합니다. 실무에서 잔금을 주고받는 자리에서 말소 서류를 함께 넘기는 이유가 여기에 있습니다. 한쪽만 먼저 이행하면 남은 쪽은 아무 담보 없이 상대방의 선의에만 기대야 합니다.

특히 조심해야 할 상황이 인감증명서와 등기필정보(등기권리증)를 넘기는 순간입니다. 이 서류들이 상대방 손에 들어가면 임차인이 직접 등기소에 가지 않아도 말소가 진행될 수 있습니다. "형식적인 절차일 뿐"이라거나 "법무사가 보관하고 있을 것"이라는 말을 믿고 미리 건네는 경우가 있는데, 서류가 넘어간 시점부터는 상황을 되돌리기가 훨씬 어려워집니다.

이미 말소해 준 뒤에 보증금을 받지 못했다면 어떻게 될까요. 말소되었다고 해서 보증금을 돌려받을 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 임대차계약에 따른 반환 청구권은 그대로 남아 있으므로 내용증명과 소송으로 청구할 수 있습니다. 다만 등기부라는 강력한 압박 수단이 사라졌기 때문에 회수까지의 시간과 노력이 늘어납니다. 그 사이 다른 채권자의 권리가 먼저 등기되어 순위가 밀릴 위험도 있습니다. 되돌릴 수 있느냐 없느냐가 아니라, 얼마나 더 힘들어지느냐의 문제입니다.

그래서 저희는 상담에서 늘 같은 말씀을 드립니다. 비용을 누가 부담하느냐는 나중에 정리해도 되지만, 보증금 전액이 계좌에 들어온 것을 눈으로 확인하기 전에는 어떤 서류도 넘기지 마시라는 것입니다. 잔액이 100만 원이 남았든 1,000만 원이 남았든 마찬가지입니다.

전세권 설정 말소는 어떤 순서로 진행될까?

말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 공동신청 구조입니다. 전세권을 지우는 경우에는 소유자인 임대인이 등기권리자, 전세권을 가진 임차인이 등기의무자가 됩니다. 한쪽만 움직여서는 되지 않기 때문에, 협조와 일정 조율이 절차의 핵심입니다. 아래는 실무에서 밟게 되는 일반적인 흐름입니다.

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   반환 일정과 말소 일정을 함께 정한다

   보증금 반환일과 말소 접수일을 같은 날로 맞추는 것이 원칙입니다. 문자나 메일로 남겨 두면 나중에 근거가 됩니다. 비용 부담도 이때 함께 정리합니다.

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   필요한 서류를 각자 준비한다

   전세권 설정 당시의 등기필정보, 인감증명서, 위임장, 신분증 등이 필요합니다. 무엇이 필요한지는 등기소나 법무사에게 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

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   세금과 수수료를 납부한다

   등록면허세와 지방교육세를 관할 지방자치단체에 납부하고, 등기신청수수료를 준비합니다. 금액은 그때그때 확인이 필요합니다.

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   보증금 입금 확인과 동시에 접수한다

   가장 중요한 단계입니다. 전액이 입금된 사실을 확인한 뒤 서류를 넘기고 접수합니다. 순서를 앞당겨 달라는 요청은 정중히 거절하십시오.

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   등기부에서 말소를 확인한다

   접수했다고 끝이 아닙니다. 며칠 뒤 등기사항증명서를 떼어 전세권 등기가 실제로 지워졌는지 눈으로 확인해야 절차가 마무리됩니다.

이 다섯 단계 중 4번이 무너지면 나머지는 의미가 없습니다. "오늘 등기소 마감 시간이 있으니 서류만 먼저 달라"는 요청이 대표적인 위험 신호입니다. 접수는 다음 날 해도 되지만, 담보는 한 번 놓으면 다시 세우기 어렵습니다.

집주인이 보증금은 주지 않고 말소만 요구한다면

여기서부터는 비용의 문제가 아니라 회수의 문제로 넘어갑니다. 임대인이 반환을 미루면서 말소만 재촉한다면, 감정적으로 대응하기보다 절차를 밟는 것이 빠릅니다. 실무에서 권해 드리는 순서는 내용증명 발송 → 필요한 경우 임차권등기명령 → 전세금반환소송 → 강제집행입니다.

① 내용증명으로 기준을 세운다

내용증명 한 장으로 모든 것이 해결되지는 않습니다. 다만 "언제까지 얼마를 반환하라, 반환 전에는 말소에 응할 수 없다"는 임차인의 입장을 날짜와 함께 공적으로 남기는 의미가 있습니다. 이후 협상에서도, 소송에서도 이 문서가 출발점이 됩니다. 임대인 입장에서도 상대가 절차를 아는 사람이라는 신호로 받아들이기 때문에 태도가 달라지는 경우가 적지 않습니다.

② 이사와 전출은 신중하게

보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 주소를 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 임차권등기명령을 이용하는 경우에도 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출하는 것이 원칙입니다. 신청했다는 사실만으로 안심하고 짐을 빼면 위험한 공백이 생깁니다. 앞서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 집주인의 동의가 필요 없다는 점이 전세권 설정과 다릅니다.

③ 전세금반환소송

협의가 되지 않으면 소송으로 갑니다. 소장 접수부터 판결까지는 통상 4~6개월 정도가 걸립니다. 반환이 늦어진 기간에 대해서는 민법상 연 5%, 소송이 제기된 뒤 일정 시점부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 문제 됩니다. 임대인이 "새 세입자가 들어오면 주겠다"고 버티는 사안일수록, 시간이 갈수록 임대인이 부담해야 할 금액이 커진다는 점을 알려 주는 것이 협상에 도움이 됩니다.

④ 판결 뒤 강제집행

판결을 받고도 지급하지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등의 방법이 있습니다. 어떤 방법이 실효성 있는지는 임대인의 재산 상황에 따라 다르므로, 소송을 시작할 때부터 회수 단계까지 함께 그려 두는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입되어 있는 경우라면 보증기관에 먼저 확인해 보는 것도 방법입니다. 다만 기준과 절차는 상품과 사안에 따라 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

말소를 요구받는 전형적인 상황 세 가지

전세권 설정 말소 비용을 알아보시는 분들은 대개 이미 임대인으로부터 "전세권을 지워 달라"는 말을 들은 상태입니다. 그런데 같은 요구라도 그 뒤에 깔린 사정이 무엇이냐에 따라 임차인이 취해야 할 태도는 상당히 달라집니다. 실무에서 반복적으로 마주치는 상황은 크게 재계약, 매매, 대출 세 가지입니다. 요구를 받았다면 비용부터 계산하지 마시고, 지금 본인이 어느 상황에 놓여 있는지부터 구분해 보시기 바랍니다. 상황을 잘못 읽으면 대응 순서 전체가 어긋납니다.

① 재계약·갱신을 이유로 요구하는 경우

계약 기간이 끝나 가는데 임대인이 "이번에는 전세권 없이 가자"거나 "말소하고 조건을 새로 정하자"고 제안하는 경우입니다. 임대인 입장에서는 등기부가 깨끗한 편이 관리와 처분에 유리하니 나올 법한 요구입니다. 그러나 임차인 입장에서는 담보를 스스로 내려놓는 결정이므로 가볍게 응할 일이 아닙니다. 특히 보증금을 증액하면서 전세권은 말소하자는 제안이라면, 담보는 줄고 맡긴 돈은 늘어나는 구조가 됩니다.

이 상황에서 확인할 것은 두 가지입니다. 첫째, 지금 등기부에 근저당 등 다른 권리가 얼마나 올라가 있는지입니다. 계약 당시보다 채무가 늘어 있다면 담보를 놓는 결정은 더 신중해야 합니다. 둘째, 말소 대신 대항력과 확정일자로 충분한지입니다. 두 제도는 성격이 다르고, 어느 쪽이 유리한지는 그 집의 권리관계와 보증금 규모에 따라 달라집니다. 임대인이 "요즘은 다들 그렇게 한다"고 해도, 판단 기준은 관행이 아니라 본인의 등기부입니다.

② 매매를 이유로 요구하는 경우

집을 팔기로 했으니 잔금일에 맞춰 전세권을 지워 달라는 요구입니다. 매수인은 등기부가 정리된 상태를 원하고, 중개인과 법무사도 같은 방향으로 이야기하기 때문에 임차인이 압박을 느끼기 쉽습니다. 여기서 흔들리는 지점은 "새 주인이 보증금을 승계하니 걱정하지 말라"는 설명입니다. 승계가 이루어지는 사안인지, 이루어진다면 어떤 범위인지는 계약 형태와 사정에 따라 달라질 수 있어 한마디로 단정하기 어렵습니다.

임차인이 실무적으로 잡아 둘 기준은 단순합니다. 보증금을 반환받고 나가는 사안이라면 잔금이 계좌에 들어온 것을 확인한 뒤에 말소 서류를 넘기고, 계속 거주하며 새 임대인에게 승계되는 사안이라면 승계 내용을 서면으로 남긴 뒤에 다음 단계를 논의하는 것입니다. 매매 일정이 촉박하다는 사정은 매도인과 매수인의 사정이지 임차인이 담보를 먼저 내려놓아야 할 이유가 되지 않습니다. 일정이 급할수록 오히려 서면을 챙기셔야 합니다.

③ 대출을 이유로 요구하는 경우

가장 위험한 유형입니다. "전세권이 걸려 있어서 대출이 안 나온다, 말소해 주면 대출받아 바로 보증금을 주겠다"는 말이 대표적입니다. 이 제안은 순서 자체가 임차인에게 불리하게 짜여 있습니다. 담보를 먼저 내려놓고, 상대방의 대출 실행이라는 불확실한 사건이 일어나기를 기다리는 구조이기 때문입니다. 대출이 예정대로 실행되지 않거나 금액이 줄어들어도, 이미 등기부에서 임차인의 권리는 사라진 뒤입니다.

더 곤란한 경우는 말소 직후 그 자리에 새로운 근저당이 설정되는 상황입니다. 임차인이 비워 준 자리를 금융기관의 권리가 채우면, 이후 회수 과정에서 임차인의 위치는 눈에 띄게 나빠집니다. 그래서 대출을 이유로 한 말소 요구에는 "대출이 실행되어 보증금이 입금된 뒤에 말소에 협조하겠다"는 답을 문자로 남겨 두시는 편이 안전합니다. 이 한 줄이 나중에 협의 경위를 설명하는 자료가 됩니다.

세 가지 상황 어디에 해당하든 결론은 하나로 모입니다. 전세권 설정 말소 비용을 누가 얼마나 부담하느냐는 협의로 정리하면 되지만, 담보를 내려놓는 시점만큼은 협의의 대상이 아니라 임차인이 지켜야 할 선이라는 것입니다. 이 선을 지키면서 비용을 논의하면 대화가 오히려 빨라집니다. 상대방도 임차인이 절차를 알고 있다는 것을 알게 되면 무리한 순서를 요구하지 않기 때문입니다.

동시이행으로 처리하려면 어떤 순서로 움직여야 할까?

"보증금을 받으면서 동시에 말소해 주면 된다"는 말은 누구나 합니다. 문제는 그 '동시'를 현장에서 어떻게 만들어 내느냐입니다. 보증금 입금은 은행 창구나 앱에서 이루어지고, 말소는 등기소에서 이루어지며, 서류는 사람 손으로 오갑니다. 세 가지가 물리적으로 같은 순간에 일어날 수 없기 때문에, 실무에서는 순서를 촘촘하게 설계해서 위험한 공백을 없애는 방식으로 처리합니다. 아래는 그 설계의 요령입니다.

첫째, 약속 시간을 은행 업무 시간 안쪽으로 잡습니다. 오후 늦게 만나면 이체가 지연되거나 한도에 걸렸을 때 확인할 방법이 없습니다. 오전이나 이른 오후로 잡아 두면 문제가 생겨도 그날 안에 해결하거나, 최소한 다음 날로 미룰 여유가 생깁니다. "오늘 등기소가 마감이라 서류만 먼저" 같은 요청이 나오는 것도 대개 시간을 늦게 잡았을 때입니다.

둘째, 입금 확인은 문자 알림이 아니라 계좌 잔액으로 합니다. 이체 확인증 사진이나 "보냈습니다"라는 말만 믿고 서류를 넘기는 경우가 있는데, 실제 입금과 이체 예약은 다릅니다. 은행 앱에서 잔액이 변동된 것을 눈으로 확인하고, 가능하면 금액과 시각이 보이는 화면을 저장해 두시기 바랍니다. 금액이 일부만 들어왔다면 그 자리에서 멈추는 것이 원칙입니다.

셋째, 서류는 한 번에 한 묶음으로 건넵니다. 인감증명서, 위임장, 등기필정보를 며칠에 걸쳐 나누어 주면 어느 시점부터 상대방이 단독으로 절차를 진행할 수 있게 되는지 임차인이 파악하기 어려워집니다. 준비는 미리 하되 전달은 마지막에, 그리고 무엇을 언제 건넸는지 목록으로 적어 두십시오. 법무사가 자리에 함께 있다면 그 자리에서 접수까지 진행되는지 확인하는 편이 좋습니다.

넷째, 말소 확인까지가 절차의 끝입니다. 서류를 넘기고 헤어졌다고 해서 상황이 종료된 것이 아닙니다. 며칠 뒤 등기사항증명서를 발급받아 전세권 등기가 실제로 지워졌는지, 그 대신 예상하지 못한 권리가 새로 올라오지는 않았는지 확인하십시오. 임차인 입장에서 손해가 되는 일은 아니지만, 등기부의 최종 상태를 확인해 두어야 나중에 정산이 끝났음을 설명하기 쉽습니다.

이 순서를 지키면 전세권 설정 말소 비용을 누가 부담할지에 대한 다툼도 자연스럽게 정리되는 경우가 많습니다. 같은 자리에서 정산이 이루어지기 때문에, 실비 수준의 비용은 그 자리에서 나누거나 어느 한쪽이 부담하고 마무리하기 쉬워지기 때문입니다. 반대로 순서가 어긋난 상태에서는 작은 금액도 협상 카드로 쓰이게 됩니다.

이미 말소해 준 뒤에 문제가 생겼다면 무엇부터 해야 할까?

상담에서 가장 마음이 무거운 사안입니다. 좋은 마음으로, 혹은 재촉에 못 이겨 먼저 말소해 주었는데 약속한 날이 지나도 보증금이 들어오지 않는 경우입니다. 이미 벌어진 일을 되돌릴 수는 없지만, 이 단계에서 무엇을 하느냐에 따라 회수 가능성은 분명히 달라집니다. 자책하며 시간을 보내는 것이 가장 나쁜 선택입니다. 아래 순서대로 움직이시기 바랍니다.

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   등기부부터 다시 확인한다

   말소 이후 그 부동산에 어떤 권리가 새로 올라왔는지, 소유자가 바뀌지는 않았는지 확인합니다. 상황 판단의 출발점이자, 이후 어떤 회수 방법이 실효성 있는지를 가늠하는 자료가 됩니다.

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   협의 경위를 시간순으로 정리한다

   언제 어떤 이유로 말소에 응했는지, 그때 임대인이 무엇을 약속했는지를 문자·메신저·통화 기록과 함께 날짜순으로 정리합니다. 기억은 흐려지지만 기록은 남습니다.

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   내용증명으로 기한을 정한다

   반환받지 못한 금액과 기한, 기한을 넘기면 절차에 들어가겠다는 뜻을 담아 발송합니다. 담보가 없어진 만큼 문서로 기준을 세워 두는 일이 더 중요해집니다.

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   재산 상황을 함께 살핀다

   임대인이 그 집 말고 다른 재산을 가지고 있는지, 임대차 부동산의 가액이 보증금에 못 미치는 상황인지에 따라 검토할 방법이 달라집니다. 이 판단은 소송 전에 하는 편이 낫습니다.

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   소송과 집행을 한 흐름으로 설계한다

   판결만 받고 끝나는 것이 아니라 실제로 받아 내는 데까지를 하나로 보고 준비합니다. 접수부터 판결까지는 통상 4~6개월이 걸립니다.

여기서 강조해 드리고 싶은 것은 속도입니다. 등기부에 담보가 남아 있을 때는 임차인이 기다려도 상황이 급격히 나빠지지는 않습니다. 그러나 말소된 뒤에는 사정이 다릅니다. 다른 채권자가 먼저 권리를 확보하거나 소유자가 바뀌면, 같은 금액을 받아 내는 데 드는 시간과 비용이 눈에 띄게 늘어납니다. 며칠을 아끼려다 몇 달을 잃는 구조입니다.

또 한 가지, 이미 말소해 준 사실이 임차인의 잘못으로 평가되어 청구가 막히는 것은 아닙니다. 임대차계약에 따른 보증금 반환 청구권은 등기와 별개로 존재합니다. 다만 압박 수단이 줄어든 만큼 절차를 더 정확하게 밟아야 한다는 뜻입니다. 반환이 늦어진 기간에 대해서는 민법상 연 5%, 소송이 제기된 뒤 일정 시점부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 문제 되므로, 이 부분까지 정리해 청구하는 것이 보통입니다.

마지막으로 실무에서 자주 드리는 당부가 있습니다. 말소해 준 뒤에 임대인이 "조금만 더 기다려 달라"며 새로운 약속을 해 오는 경우, 그 약속은 반드시 금액과 날짜가 적힌 문서나 문자로 받아 두시기 바랍니다. 구두 약속만 받고 몇 달을 보내면, 나중에 그 기간 동안 무슨 일이 있었는지 설명할 자료가 남지 않습니다. 기다리더라도 기록을 남기며 기다리는 것과 그냥 기다리는 것은 결과가 다릅니다. 판단이 서지 않으실 때는 02-591-5662로 지금까지의 경위를 말씀해 주시면 됩니다.

자주 묻는 질문