원룸 건물의 방 한 칸, 오피스텔의 일부 호실, 상가 건물의 매대 하나처럼 건물 전체가 아니라 일부만 임차한 임차인은 임차권등기명령을 준비할 때 건물 전체를 임차한 경우와는 다른 지점을 하나 더 챙겨야 합니다. 바로 신청서에 첨부하는 도면입니다. 도면 하나를 빠뜨렸을 뿐인데 신청 자체가 늦어지고, 그 사이 임차인이 지키려던 순위까지 흔들릴 수 있다는 점에서 이 지점은 결코 사소한 절차가 아닙니다. 이 글은 그 지점을 조문 순서대로, 그리고 실무에서 실제로 확인해야 할 순서대로 짚어 봅니다.

• 원룸이나 오피스텔에서 방 한 칸, 또는 일부 호실만 임차했는데 보증금을 못 받고 있다
• 상가 건물에서 매대나 사무실의 일부 공간만 임차했는데 임대차가 끝났다
• 임차권등기명령을 신청하려는데 신청서에 도면을 첨부하라는 안내를 처음 봤다
• 계약서에 도면이 첨부되어 있는지조차 확인해 본 적이 없다

임차권등기명령, 건물 일부를 임차했어도 신청할 수 있나

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거를 둔 절차로, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 신청할 수 있습니다. 이 요건은 임차한 목적물이 건물 전체인지 일부인지를 따로 구분하지 않습니다. 원룸 건물의 방 한 칸이나 다가구주택의 일부, 상가 건물의 매대 하나만 임차했다 하더라도 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했다면 신청 자체는 동일한 요건으로 가능합니다.

다만 신청서를 실제로 작성하는 단계에서는 건물 전체를 임차한 경우와 건물 일부만 임차한 경우가 갈리는 지점이 하나 있습니다. 법은 신청서에 적어야 할 사항을 정하면서, 임대차의 목적인 주택이 건물의 일부분이라면 해당 부분을 표시한 도면을 첨부하도록 별도로 정하고 있기 때문입니다. 건물 전체를 임차했다면 이 도면 첨부가 적용되지 않지만, 일부만 임차했다면 이 항목을 빠뜨리는 순간 신청서의 목적물 특정이 불완전해질 위험이 생깁니다.

실무에서 이 부분을 놓치는 경우가 적지 않은 이유는, 임차권등기명령을 준비하는 임차인 대부분이 인터넷에서 찾은 신청서 양식을 그대로 활용하면서 자신의 임차 형태가 건물 일부에 해당하는지를 스스로 점검하지 않기 때문입니다. 원룸이나 오피스텔처럼 건물 자체가 여러 호실로 나뉘어 있는 경우는 자신이 임차한 부분이 건물의 일부라는 사실이 비교적 분명하지만, 상가 건물에서 매대나 사무실의 일부 공간만 임차한 경우에는 이 구분 자체를 놓치기 쉽습니다.

이 글은 신청서 양식을 채우는 법 자체보다, 건물 일부를 임차한 경우에 특히 확인해야 할 도면 첨부 요건에 초점을 맞춥니다. 자신의 임차 형태가 건물 일부에 해당하는지부터 점검하고, 그에 따라 신청서에 무엇을 추가로 준비해야 하는지 순서대로 짚어보겠습니다. 개별 임차 형태가 건물 일부에 해당하는지 애매한 경우라면 접수 전에 관할 법원이나 전문가에게 확인해 두는 편이 안전합니다.

신청서에 반드시 적어야 할 법정 기재사항 4가지

주택임대차보호법 제3조의3제2항은 임차권등기명령 신청서에 적어야 할 사항을 정하고 있습니다. 첫째는 신청의 취지 및 이유, 둘째는 임대차의 목적인 주택이며 그 주택이 일부분이라면 해당 부분의 도면을 첨부해야 한다는 점, 셋째는 임차권등기의 원인이 된 사실로서 임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득한 원인이 되는 사실, 넷째는 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항입니다. 그리고 이 조항은 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 함께 요구하고 있습니다.

이 네 가지 항목 가운데 건물 일부를 임차한 임차인이 특히 신경 써야 할 것은 두 번째 항목입니다. 임차주택 표시 자체는 건물 전체를 임차하든 일부만 임차하든 공통으로 적어야 하지만, 일부분을 임차한 경우에는 그 부분을 특정할 수 있는 도면까지 함께 내야 한다는 점이 추가됩니다. 도면 없이 몇 동 몇 호 중 일부라는 식의 문장만으로는 목적물이 명확하게 특정되지 않는다고 볼 여지가 있습니다.

네 번째 항목인 대법원규칙으로 정하는 사항에 대해서는 이 글에서 구체적인 목록을 단정하지 않습니다. 세부 서식이나 첨부서류의 항목은 법률이 아니라 대법원규칙이 정하는 영역이고, 관할 법원의 실무 안내에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있기 때문입니다. 다만 실무적으로는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득한 원인이 된 사실을 소명하기 위해 주민등록, 즉 전입신고를 마친 일자와 점유를 시작한 날짜, 확정일자를 받은 날짜를 함께 확인해 정리해 두는 경우가 많습니다.

신청 이유와 원인이 된 사실을 소명해야 한다는 요건도 놓치기 쉬운 부분입니다. 소명은 법원이 곧바로 확신할 정도까지는 아니어도 어느 정도 근거를 제시해야 한다는 의미이므로, 임대차계약서 사본, 주민등록표 등본, 확정일자가 찍힌 서류처럼 자신의 주장을 뒷받침할 자료를 미리 정리해 두는 것이 신청서 작성만큼이나 중요합니다.

이 네 가지 항목을 신청서 초안을 쓰는 단계에서부터 미리 목록으로 만들어 두면, 실제 접수 시 무엇을 빠뜨렸는지 스스로 점검하기 쉬워집니다. 특히 두 번째 항목인 도면은 다른 세 항목과 달리 문장이 아니라 별도의 서류로 준비해야 하므로, 신청서 문구를 다 쓴 뒤 마지막 단계에서 빠뜨리는 경우가 많습니다. 신청서를 접수하기 직전에 네 가지 항목을 하나씩 짚어 보며 첨부서류까지 갖춰졌는지 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

도면을 빠뜨리면 실제로 벌어지는 일

건물 일부를 임차했으면서도 도면을 첨부하지 않고 신청서를 접수하면, 법원이 목적물의 특정이 불완전하다고 보아 보정을 요구할 가능성이 있습니다. 보정명령이 내려지면 임차인은 정해진 기간 안에 도면을 준비해 다시 제출해야 하고, 그 사이 절차는 그대로 멈춰 있게 됩니다.

이 지연이 단순히 시간이 조금 늦어지는 문제로 끝나지 않는 이유는, 임차권등기명령 제도 자체가 임차인이 이사를 나가면서도 이미 확보한 대항력과 우선변제권을 그대로 지키기 위해 마련된 절차이기 때문입니다. 신청이 늦어지는 동안 임차인이 실제로 이사를 나가야 하는 사정이 생기거나 임대인 쪽 사정이 바뀌면, 그만큼 임차인이 놓이는 위치가 불리해질 수 있습니다.

도면을 준비하지 못해 접수 자체를 미루는 임차인도 있는데, 순서를 바꿔 생각해야 합니다. 신청 요건인 임대차 종료와 보증금 미반환 사실만 갖췄다면 도면은 접수 전에 미리 준비할 수 있는 서류이지, 접수를 미룰 이유가 되는 사정은 아닙니다. 계약 당시 받아 둔 도면이 있는지부터 확인하고, 없다면 어떻게 준비할 수 있는지를 먼저 점검한 뒤 신청서를 완성하는 순서가 지연을 줄이는 방법입니다.

보정명령을 받았다고 해서 신청 자체가 곧바로 기각되는 것은 아니며, 정해진 기간 안에 보정하면 절차는 이어집니다. 다만 보정에 걸리는 시간만큼 등기가 마쳐지는 시점도 함께 늦어지므로, 처음부터 필요한 서류를 갖춰 접수하는 편이 임차인에게 유리하다는 점은 분명합니다.

건물 전체 임차와 건물 일부 임차, 신청서 준비가 어떻게 다른가

신청서에 적어야 할 기본 항목 자체는 건물 전체를 임차했든 일부만 임차했든 동일합니다. 신청 취지와 이유, 임차권등기의 원인이 된 사실, 대법원규칙으로 정하는 사항은 임차 형태와 무관하게 모두 갖춰야 하는 공통 항목입니다. 차이가 생기는 지점은 딱 하나, 임대차 목적물을 표시하는 항목입니다.

건물 전체를 임차한 경우에는 임차주택의 주소와 표시만으로 목적물 특정이 충분하다고 볼 수 있지만, 건물 일부를 임차한 경우에는 그 표시만으로는 어느 부분을 임차했는지가 드러나지 않습니다. 그래서 법은 일부분을 임차한 경우에 한해 도면을 별도로 요구하는 것이고, 이 차이를 미리 인지하고 있어야 신청서를 한 번에 완성해 접수할 수 있습니다.

도면, 어디서 구하고 어떻게 준비해야 하나

가장 먼저 확인해야 할 것은 임대차 계약을 체결할 때 이미 도면이 오간 적이 있는지입니다. 원룸이나 오피스텔, 상가처럼 건물이 여러 개의 호실이나 구획으로 나뉘어 있는 경우에는 계약서에 평면도나 위치도가 첨부되어 있는 경우가 흔합니다. 계약서 원본이나 사본을 다시 살펴보고, 별지로 도면이 붙어 있는지부터 확인하는 것이 첫 단계입니다.

계약서에 도면이 없다면 중개를 담당했던 공인중개사에게 당시 사용한 평면도나 위치도가 남아 있는지 문의해 보는 것도 방법입니다. 건축물대장이나 등기사항증명서에 첨부된 도면을 참고할 수 있는지도 함께 확인해 볼 필요가 있습니다. 다만 이 서류들이 임차 부분을 얼마나 구체적으로 특정해 주는지는 건물마다 다르므로, 실제로 신청서에 첨부하기 전에 임차 부분이 다른 부분과 구분되어 표시되는지를 스스로 점검해야 합니다.

도면의 구체적인 작성 기준이나 축척, 표시 방법 같은 세부 사항은 법률이 아니라 대법원규칙이 정하는 영역이므로 이 글에서 특정 기준을 단정하지는 않습니다. 다만 실무적으로는 임차한 부분의 위치와 범위를 다른 부분과 구분할 수 있도록 표시하는 것이 핵심이라는 점은 분명합니다. 준비한 도면이 이 기준을 충족하는지 스스로 판단하기 어렵다면, 접수 전에 전문가의 확인을 받아 보정명령을 예방하는 것이 오히려 시간을 아끼는 방법입니다.

원룸이나 오피스텔처럼 한 건물에 여러 세대가 함께 있는 경우에는 자신이 임차한 곳이 몇 층 몇 호인지, 건물 전체 도면에서 어느 위치에 해당하는지를 표시하는 것이 특히 중요합니다. 상가 건물에서 매대 하나만 임차한 경우에도 마찬가지로, 전체 매장 배치도 안에서 자신이 쓰는 구역을 다른 구역과 구분해 표시해 두어야 목적물 특정이 분명해집니다.

도면을 준비하는 데 시간이 걸린다는 이유로 신청 자체를 미루는 것은 권하지 않습니다. 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 기간이 길어질수록 임차인이 감수해야 하는 위험도 함께 커지기 때문에, 도면 준비와 신청서 작성을 동시에 진행하는 편이 낫습니다.

도면과 관련해 자주 저지르는 실수 4가지

건물 일부를 임차한 임차인이 도면과 관련해 실제로 자주 저지르는 실수는 대체로 네 가지로 정리됩니다. 접수 전에 아래 목록을 하나씩 확인해 보면 보정명령을 받을 가능성을 줄일 수 있습니다.

• 도면 자체를 첨부하지 않고 "몇 동 몇 호 중 일부"라는 문구만 적어 제출한다
• 건물 전체 도면만 첨부하고 자신이 임차한 부분은 따로 표시하지 않는다
• 계약 당시 도면과 실제 임차 부분의 구조가 달라졌는데도 옛 도면을 그대로 사용한다
• 도면은 준비했지만 신청서 본문에 도면을 첨부했다는 사실 자체를 언급하지 않는다

이 네 가지는 모두 목적물 특정이라는 하나의 문제로 이어집니다. 도면을 첨부하도록 정한 이유 자체가 임차권등기가 실제로 어느 부분에 대해 이루어지는지를 법원과 이해관계인 모두가 알 수 있게 하려는 것이므로, 도면과 실제 임차 부분이 일치하는지, 신청서 본문과 첨부 도면이 서로 연결되어 있는지를 접수 전에 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

특히 계약 기간이 길었던 임차인이라면 계약 당시의 구조와 현재 구조가 달라졌을 가능성도 함께 점검해야 합니다. 리모델링이나 구획 변경이 있었다면 옛 도면을 그대로 제출하기보다 현재 상태를 반영한 도면으로 다시 준비하는 것이 목적물 특정의 정확성을 높이는 방법입니다. 네 가지 실수 모두 도면을 아예 준비하지 않아서라기보다, 도면과 신청서 문구, 실제 임차 부분을 서로 맞춰 보지 않아서 생기는 경우가 많다는 점도 함께 기억해 두면 좋습니다.

도면과 대항력·우선변제권은 어떤 관계인가

주택임대차보호법 제3조제1항은 임대차의 등기가 없더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 이 대항력은 도면 첨부 여부와는 무관하게 인도와 주민등록이라는 두 가지 요건만으로 발생합니다. 즉 도면은 임차권등기명령 신청서의 기재사항일 뿐, 대항력 자체를 만들어 내는 요건은 아닙니다.

그런데 도면 누락으로 신청 절차가 늦어지면 문제가 달라집니다. 임차권등기가 실제로 마쳐지면 그 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기가 마쳐진 이후에는 대항요건을 상실하더라도 상실되지 않는 효과가 생깁니다. 하지만 이 효과는 등기가 마쳐진 다음부터 적용되는 것이므로, 도면 준비가 늦어져 등기 완료 시점이 늦어지는 동안에는 임차인이 여전히 인도와 주민등록이라는 대항요건을 스스로 유지하고 있어야 합니다.

다시 말해 등기가 완료되기 전에 이사를 나가거나 전출을 하면, 그 시점에 대항요건이 끊겨 대항력을 잃을 위험이 있다는 점은 건물 전체를 임차한 경우와 다르지 않습니다. 도면 준비가 늦어지는 만큼 등기 완료 시점도 함께 늦어질 수 있으므로, 도면을 서둘러 준비하는 것은 결국 임차인이 이미 확보한 보호를 등기라는 형태로 이어 붙이는 시간을 줄이는 일이기도 합니다.

그래서 건물 일부를 임차한 임차인이라면 도면 준비를 신청서 작성의 부수적인 절차로 여기지 말고, 대항력과 우선변제권을 이어 붙이는 시점을 앞당기는 핵심 절차로 받아들이는 편이 안전합니다. 다만 개별 사안에서 대항요건 유지 여부에 관한 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있다는 점은 함께 염두에 두어야 합니다.

여기에 더해 우선변제권은 대항요건만으로 곧바로 발생하는 것이 아니라, 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 함께 갖추어야 인정된다는 점도 확인해 두어야 합니다. 도면을 잘 준비해 임차권등기를 마쳤다 하더라도, 확정일자를 받아 두지 않았다면 우선변제권 자체가 인정되지 않을 수 있으므로 도면 준비와는 별개로 확정일자 여부도 함께 점검하는 것이 안전합니다.

등기가 마쳐진 뒤에도 확인해야 할 것들

신청이 인용되면 법원의 절차에 따라 임차권등기가 실제로 마쳐지는 과정이 진행됩니다. 등기가 실제로 기입되었는지는 등기사항증명서를 발급받아 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다. 신청이 받아들여졌다는 통지만 믿고 곧바로 이사를 나가기보다는, 등기부에 실제로 기재된 사실을 눈으로 확인한 뒤에 움직이는 편이 안전합니다.

임대인이 신청에 대해 이의를 제기하는 경우도 있을 수 있습니다. 이 경우 절차는 가압류에 관한 민사집행법 규정 일부가 준용되는 구조로 진행되며, 법원이 신청을 기각하는 결정을 내리면 임차인은 그 결정에 대해 항고할 수 있습니다. 신청이 한 번에 받아들여지지 않더라도 다시 다툴 수 있는 절차가 남아 있다는 점은 알아 두어야 합니다.

임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기에 드는 비용은 임대인에게 청구할 수 있다는 점도 함께 기억해 둘 부분입니다. 도면을 준비하는 데 별도의 비용이 들었다면 이 역시 신청·등기 비용의 일부로 볼 여지가 있으므로, 관련 영수증이나 지출 내역을 정리해 두는 것이 좋습니다.

전세자금대출을 받은 경우라면 은행 등 금융기관이 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있는 경우도 있습니다. 이런 사정이 있다면 임차인이 직접 도면을 준비해야 하는지, 대위 신청 절차에서는 어떻게 처리되는지를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 어느 경우든 건물 일부를 임차했다는 사실 자체는 도면 첨부 여부를 판단하는 기준이 되므로, 신청 주체가 누구든 이 점은 동일하게 확인해야 합니다.

한 가지 더 알아 둘 부분은, 임차권등기가 마쳐진 뒤 같은 주택의 같은 부분을 새로 임차하는 사람은 소액임차인으로서 받는 최우선변제의 보호를 받지 못하게 된다는 점입니다. 이 때문에 등기 이후에 그 건물의 그 부분을 다시 임차하려는 사람이 있다면, 등기 사실을 미리 확인하도록 안내해 주는 것이 임대인과 새 임차인 모두에게 필요한 절차입니다.

임차권등기명령 이후, 보증금을 돌려받는 절차는 어떻게 이어지나

임차권등기명령은 그 자체로 보증금을 돌려받게 해 주는 절차가 아니라, 임차인이 이사를 나가면서도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 순위를 지켜 주는 절차입니다. 실제로 보증금을 회수하려면 내용증명으로 반환을 요구하는 단계부터 시작해 임차권등기명령, 필요하다면 전세금반환소송, 그리고 판결 확정 후 강제집행까지 이어지는 전체 절차를 함께 염두에 두어야 합니다.

소장을 접수한 뒤 판결이 나오기까지는 사건마다 다르지만 통상 4개월에서 6개월 정도가 걸리는 경우가 많습니다. 이 기간 동안 임차권등기가 이미 마쳐져 있다면 임차인은 순위를 지킨 채로 다른 곳에 거주하면서 소송을 진행할 수 있어, 건물 일부를 임차했더라도 도면을 갖춰 등기를 먼저 마쳐 두는 것이 결과적으로 시간을 버는 방법이 되기도 합니다.

소송 도중 임대인이 "새로운 세입자가 들어오면 그때 돌려주겠다"고 말하는 경우가 있는데, 이는 임대인 쪽 사정일 뿐 임대차계약서와 법이 정한 반환 시점과는 별개입니다. 임대차가 끝났고 보증금을 돌려받지 못했다는 사실 자체가 기준이 되므로, 새 세입자를 구해 오는 것이 반환의 조건이 되는 것은 아닙니다.

임대인 소유 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 재산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류를 함께 검토하는 경우도 있습니다. 다만 이는 사안에 따라 필요성이 갈리는 절차이므로 모든 사건에 일률적으로 필요한 것은 아니라는 점도 함께 알아 두어야 합니다. 임대인이 이미 임차권등기명령에 순순히 협조하고 도면 첨부까지 문제없이 진행되는 상황이라면, 굳이 가압류까지 서두르지 않아도 되는 경우도 있습니다.

건물 일부를 임차한 사안이라고 해서 이 전체 절차의 흐름 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 다만 앞서 살펴본 대로 임차권등기명령 단계에서 도면이라는 서류 하나가 더 필요할 뿐이고, 이 서류를 미리 준비해 두면 나머지 절차는 건물 전체를 임차한 경우와 다르지 않게 진행됩니다. 결국 건물 일부를 임차한 임차인에게 가장 중요한 것은 도면을 언제, 어떻게 준비하느냐이지, 절차 자체를 특별하게 다르게 밟아야 하는 것은 아니라는 점을 기억해 두면 좋습니다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령건물 일부 임차도면 첨부대항력우선변제권

법도 전세금반환소송센터는 전세금·보증금을 돌려받지 못한 임차인을 대리해 내용증명부터 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행까지 절차 전반을 안내해 왔습니다. 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 부동산·민사 전문 변호사로, 공인중개사 자격도 함께 갖추고 방송에서도 관련 내용을 여러 차례 다뤄 왔습니다. 지금까지 처리 450건 이상, 법원 판결 기준 승소율 95% 이상을 기록해 왔으며, 전국 어디서든 전화로 사건을 상담받고 진행할 수 있습니다.

도면을 어떻게 준비해야 할지, 자신의 임차 형태가 건물 일부에 해당하는지 애매하다면 직접 판단하기보다 상담을 통해 확인하는 편이 절차를 지연 없이 진행하는 데 도움이 됩니다. 사안마다 확인해야 할 서류와 절차가 조금씩 다를 수 있으므로, 아래 전화번호로 문의하시면 상황에 맞춰 구체적으로 안내해 드립니다.

건물 일부만 임차한 경우의 임차권등기명령은 도면 하나로 절차의 속도가 갈리는 경우가 많은 만큼, 신청서를 접수하기 전에 계약서와 도면부터 다시 확인하는 것이 가장 먼저 해야 할 일입니다. 이후 대항력과 우선변제권을 지키는 문제, 전세금반환소송으로 넘어가야 하는 시점까지 이어지는 전체 그림을 미리 그려 두면 이사와 소송 준비를 동시에 진행하면서도 순위를 놓치지 않을 수 있습니다.