집매매했는데 전세금 안줄때, 먼저 정할 것은 '누구에게'다

집매매했는데 전세금 안줄때 가장 먼저 정할 것은 금액이나 절차가 아니라 청구 상대입니다. 내용증명, 임차권등기명령, 소송, 강제집행은 모두 상대방 이름을 적어야 시작되고, 상대를 잘못 정하면 서류를 다시 쓰고 송달을 다시 받느라 시간이 그대로 늘어납니다. 두 집주인이 서로 미루는 동안 임차인이 할 일은 누구 말이 맞는지 따지는 것이 아니라 법이 정한 기준에 내 날짜를 대입해 보는 것입니다.

기준은 주임법 제3조입니다. 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 두 조문을 이으면, 집을 산 사람이 소유자가 되기 전에 임차인의 대항력이 먼저 생겨 있었을 때 새 집주인이 임대인 자리를 넘겨받는 구조가 됩니다.

반대로 대항력이 매매 등기보다 늦게 생겼다면 새 집주인은 임대차를 떠안지 않은 제삼자로 볼 여지가 있고, 그때는 계약을 맺은 전 집주인이 반환 상대로 남는 것이 원칙입니다. 다만 새 집주인과 다시 계약서를 썼는지, 새 집주인이 차임을 받아 왔는지 같은 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기는 어렵습니다.

대항력 발생일과 소유권이 넘어간 날, 어떻게 비교하나요?

대항력 발생일과 소유권이전일은 서류 두 장으로 비교합니다. 하나는 인터넷등기소나 등기소에서 발급하는 등기사항전부증명서(등기부등본)이고, 다른 하나는 주민센터나 정부24에서 발급하는 주민등록초본입니다. 초본은 주소 변동 사항이 모두 나오도록 발급해야 전입일과 중간 전출 여부를 함께 볼 수 있습니다.

등기부에서는 갑구를 봅니다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 적는 부분으로, 매매로 주인이 바뀌었다면 소유권이전 칸에 접수 날짜, 등기원인(매매와 그 날짜), 새 소유자 이름이 적혀 있습니다. 등기원인에 적힌 매매계약 날짜와 접수 날짜가 다를 수 있으므로, 소유권이 넘어간 시점을 비교할 때는 접수 날짜를 출발점으로 삼습니다.

임차인 쪽 날짜는 입주한 날과 전입신고한 날 중 늦은 날의 다음 날입니다. 인도와 주민등록을 모두 마친 때의 다음 날부터 대항력이 생기기 때문입니다. 가상의 예로, 3월 10일에 이사하고 같은 날 전입신고를 했는데 집이 6월 2일 접수로 매매 등기됐다면 대항력은 3월 11일부터 생겨 등기보다 앞섭니다. 이 사례라면 새 집주인이 임대인 지위를 승계한 것으로 보아 새 집주인에게 청구하는 것이 원칙입니다.

표의 둘째 줄처럼 날짜가 겹치거나 넷째 줄처럼 주민등록이 한 번 끊긴 기록이 있으면 결론이 한 문장으로 나오지 않습니다. 그럴 때는 임대차계약서, 매매 무렵 주고받은 문자, 차임을 누구 계좌로 보냈는지 같은 자료를 함께 놓고 판단해야 합니다.

문자 문구는 법률 효과를 확정하는 문장이 아니라 상대의 답을 기록으로 받아 두기 위한 장치입니다. 답장이 오지 않아도 보낸 기록 자체가 이후 내용증명과 소송에서 경위를 보여 주는 자료가 됩니다.

새 집주인이 '나는 모른다'고 할 때

새 집주인이 보증금 이야기는 들은 적 없다고 해도, 임차인이 매매 전에 대항력을 갖추고 있었다면 반환 의무를 부담하는 쪽은 원칙적으로 새 집주인입니다. 주임법 제3조 제4항은 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로, 매매계약서에 승계 문구가 있었는지에 따라 달라지는 구조가 아닙니다. 새 집주인과 전 집주인이 매매대금에서 보증금을 어떻게 정산했는지는 원칙적으로 두 사람 사이에서 따질 문제로 남습니다.

새 집주인이 연락을 피하는 경우에도 순서는 같습니다. 등기부상 소유자 주소로 내용증명을 보내 반환을 요구하고, 임대차가 끝났는데도 반환이 없으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 새 집주인이 실거주하려고 샀다거나 대출이 아직 나오지 않았다는 사정도 반환 시기를 늦출 법적 근거가 되지는 않습니다.

전 집주인이 '이미 넘겼다'고 할 때

집매매했는데 전세금 안줄때 전 집주인의 이미 넘겼다는 말은 임차인의 대항력이 매매 등기보다 앞섰다면 원칙적으로 맞는 말일 수 있습니다. 대법원 판결은 양수인이 임대인 지위를 승계하면 보증금 반환 채무도 함께 넘어가 종전 임대인의 의무는 소멸한다는 취지로 이해되고 있습니다. 다만 승계 후에도 종전 임대인에게 책임이 남는지는 구체적 사정에 따라 다투어질 수 있는 판례 영역이라, 전 집주인을 상대에서 바로 지울지는 서류를 본 뒤 정하는 것이 안전합니다.

전 집주인의 말이 맞지 않을 수 있는 경우도 있습니다. 임차인의 전입이 등기 접수일보다 늦었거나 중간에 주민등록을 옮겨 대항력이 끊겼다면, 새 집주인에게 승계를 주장하기 어려울 수 있고 계약 상대였던 전 집주인이 반환 상대로 남는 것이 원칙입니다. 이때 전 집주인은 집을 판 돈을 이미 받은 상태이므로, 매매대금이 어디로 갔는지와 다른 재산이 있는지가 회수 가능성을 좌우합니다.

임차인이 매매 소식을 듣고 승계를 원하지 않는다는 뜻을 바로 밝힌 경우에는 이야기가 또 달라질 수 있습니다. 대법원 판결 중에는 임차인이 승계를 원하지 않고 이의를 하면 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있다는 취지가 있으나, 이의를 언제 어떤 방식으로 했는지에 따라 결론이 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 이의했던 기록이 있다면 문자 한 줄이라도 지우지 말고 보관하세요.

매매 사실을 미리 알았다면 임차인은 무엇을 선택할 수 있나요?

매매 사실을 만기 전에 알았다면 임차인은 새 집주인과 임대차를 이어 갈지, 만기에 나갈지를 미리 정해 움직일 수 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 매매만으로 계약이 끝나지 않고 새 집주인이 임대인 자리를 넘겨받는 것이 원칙이라, 서두르지 말고 날짜부터 확인해도 됩니다.

1. 승계를 받아들이고 계속 거주 — 새 집주인의 연락처와 계좌를 받아 차임과 만기 일정을 문자로 정리해 둡니다.
2. 만기에 나가기 — 주임법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로, 나갈 계획이라면 그 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 알립니다. 누가 임대인인지 애매한 시기라면 두 사람 모두에게 같은 내용을 보내 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
3. 승계를 원하지 않는다는 이의 — 효과가 판례 취지에 기대는 영역이라 사안별로 달라질 수 있으므로, 이의를 하려면 시점과 방식을 먼저 상담으로 정리합니다.

매매 소식을 들었을 때 함께 볼 것은 새 집주인의 자금 사정입니다. 등기부 을구에 매매와 함께 근저당이 새로 잡혔다면 만기에 보증금이 제때 나오지 않을 가능성을 미리 생각해 둘 필요가 있습니다. 경매로 이어질 수 있는 사건이라면 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖췄는지도 확인합니다(주임법 제3조의2 제2항). 가압류는 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요한 수단이라, 모든 매매 사건에서 쓰는 것은 아닙니다.

청구 상대가 정해진 뒤 단계: 내용증명→임차권등기명령→소송→강제집행

집매매했는데 전세금 안줄때도 청구 상대가 정해지면 절차는 일반 전세금 사건과 같은 순서로 진행합니다. 달라지는 점은 각 단계 서류의 상대방 칸에 정해진 사람의 이름과 주소를 일관되게 적는 것, 그리고 매매 경위를 보여 주는 등기부와 초본을 처음부터 첨부 자료로 묶어 두는 것입니다.

임차권등기명령 신청서의 피신청인은 현재 임대인 지위를 가진 사람을 기준으로 적는 것이 출발점이지만, 승계 여부가 다투어지는 사건이라면 누구로 적을지부터 사안별로 확인해야 합니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며 등기 이후 대항요건을 잃더라도 상실하지 않습니다(주임법 제3조의3 제5항). 집을 먼저 비워야 하는 임차인에게 특히 중요한 단계입니다.

보증금을 받지 못한 채 만기가 지나도 임대차관계는 보증금을 반환받을 때까지 존속하는 것으로 봅니다(주임법 제4조 제2항). 집에 계속 머무르는 동안에도 임차인의 지위가 사라지지 않으므로, 서둘러 이사하기보다 회수 순서를 먼저 정하는 편이 안전합니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자)는 이런 매매 사건에서도 청구 상대 확정을 첫 단계로 둡니다.

전세금 안줄때 자주 묻는 질문, 집이 팔린 경우