01전세 만기 통보, 2개월 전 도달이 갖는 의미는?

전세 만기 통보에서 기준이 되는 날짜는 보낸 날이 아니라 집주인에게 도달한 날입니다. 민법 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 정하고 있어, 만기 2개월 전 경계에 걸쳐 보낸 통지는 도달 시점을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다고 정합니다. 임차인이 그 기한 안에 갱신하지 않겠다는 뜻을 알렸다면 임차인의 통지 누락으로 갱신되는 경로는 막히고, 계약은 만기에 끝나는 것으로 정리됩니다.

만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않았다고 해서 임차인의 지위가 사라지지는 않습니다. 같은 법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하므로, 임차인은 계약 종료 뒤에도 집을 점유하면서 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

판정표에서 가장 자주 다툼이 되는 칸은 마지막 줄입니다. 문자를 보냈지만 읽음 표시가 없거나, 통화로만 말했거나, 만기 2개월 전 마지막 며칠 사이에 통지했다면 도달을 보여 줄 자료부터 정리해 두세요.

02아파트전세만기통보 뒤 만기일까지 일정표 — 집 보여 주기·관리비·대출 상환

아파트전세만기통보를 마친 임차인에게 남은 일은 법이 정한 것과 합의로 정하는 것으로 나뉩니다. 계약 종료와 보증금 반환은 임대차계약서와 법이 기준이지만, 집 보여 주기 일정, 관리비 정산 방식, 전세대출 상환일 같은 실무 일정은 조문이 정한 기준이 아니라 집주인과 임차인이 합의해 정하는 사항입니다.

합의 사항은 말로 넘어가면 만기일 직전에 엇갈리기 쉽습니다. 전세계약 만기 통보를 보낸 날부터 아래처럼 시기별로 확인할 일을 나눠 두고, 정한 내용은 문자로 한 번씩 남겨 두면 나중에 반환일을 다툴 때 근거가 됩니다.

만기 당일에는 순서가 결과를 좌우합니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계라는 것이 대법원 판결 취지이고, 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임차인은 보증금 입금을 확인한 뒤 열쇠를 넘기는 순서를 지키는 편이 안전합니다.

주택임대차보호법 제3조①에 따라 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 생깁니다. 보증금을 받기 전에 먼저 전출하면 그 집에 대한 대항력이 흔들릴 수 있으므로, 이사 날짜가 먼저 잡혀 있다면 반환 전 전출을 피하고, 부득이하면 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 방법을 검토합니다.

03반환일을 확정 날짜로 굳히는 법 — 확인 문자와 확약서

반환일은 "만기쯤", "정리되는 대로"가 아니라 달력에 찍히는 날짜로 남겨야 합니다. 임대차계약서의 만기일이 원칙적인 반환일이고, 집주인이 다른 날을 제안한다면 그 날짜와 금액, 입금 계좌를 함께 적은 확인 문자를 주고받는 것이 첫 단계입니다.

집주인이 날짜를 미루면서도 반환 자체는 약속한다면 확약서를 받아 두는 방법이 있습니다. 확약서는 반환 의무와 날짜를 남기는 증거로 의미가 있지만, 판결이나 강제집행을 승낙한 취지가 담긴 공정증서와 달리 그 자체만으로 바로 강제집행을 할 수 있는 문서로 보기는 어렵다는 점을 알고 받아야 합니다.

확약서에는 확정 날짜의 반환일, 반환 금액과 계좌, 늦어질 때의 지연손해금 부담, 양쪽 서명이나 날인이 들어가야 증거로서 힘이 생깁니다. "새 세입자가 들어오면" 같은 조건이 섞인 문구는 확약서에 넣지 않는 것이 좋고, 집주인이 고집한다면 서명 전에 해석부터 확인하세요.

04"새 세입자 들어오면 줄게"라는 답, 어떻게 회신해야 하나요?

"새 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다"는 말은 임대인의 자금 사정을 설명하는 관행일 뿐, 보증금 반환을 미룰 법적 근거가 되지 않습니다. 반환일의 기준은 임대차계약서와 법이며, 주택임대차보호법 제4조②도 기간이 끝난 뒤 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속된다고 정할 뿐 새 임차인 입주를 조건으로 두지 않습니다.

문제는 임차인이 무심코 보낸 답장입니다. "네, 새 세입자 구해지면 그때 주세요"처럼 답하면 반환 시기를 새 임차인 입주에 맞추기로 합의한 것처럼 읽힐 여지가 생깁니다. 그런 문장이 언제 반환 기한이 도래하는 것으로 해석되는지, 이미 보낸 답이 어떤 효과를 갖는지는 대화 전체를 보고 판단하는 영역이라 단정할 수 없으므로, 처음부터 그런 표현을 피하는 것이 가장 확실한 대비입니다.

협조와 반환일은 분리해서 말해야 합니다. 집을 보여 주는 데 응하는 것은 협조이고 반환일 양보와는 다른 문제라는 점을 같은 문장에서 밝혀 두면 해석이 엇갈릴 일이 줄어듭니다.

05집주인이 아파트를 판다면, 보증금은 누구에게 청구하나

임차인이 대항력을 갖추고 있다면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조④). 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로(같은 법 제3조①), 만기 전후로 집이 팔리더라도 임차인이 점유와 주민등록을 유지하고 있는지가 먼저 확인할 항목입니다.

실무에서 부딪히는 것은 날짜입니다. 매매 잔금일이 보증금 반환일보다 앞서면 소유권이 넘어간 뒤 누가 보증금을 돌려주는지, 매도인과 매수인이 잔금에서 보증금을 어떻게 처리하기로 했는지 임차인이 모르는 상태가 되기 쉽습니다. 승계 시점과 범위, 종전 임대인의 책임이 어떻게 정리되는지는 판례가 다루는 영역이라 사안별로 달라질 수 있어 등기부와 매매 일정을 보고 판단해야 합니다.

잔금일과 반환일을 같은 날로 맞추는 방법이 흔히 쓰입니다. 그날 매도인이 받는 잔금에서 보증금이 바로 정산되도록 일정을 짜 두면, 임차인은 입금 확인과 인도를 한 번에 마칠 수 있습니다.

06무응답·연락두절이면 — 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송 순서

전세 만기 통보 뒤 집주인이 답을 하지 않을 때 임차인이 먼저 할 일은 통보가 도달했다는 증거를 굳히고 반환 요구를 한 번 더 분명히 하는 것입니다. 문자에 답이 없다면 계약 종료 사실과 반환일, 반환 계좌를 적은 내용증명을 보내 기록을 남깁니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3①). 만기 전에는 이 요건이 갖춰지지 않으므로 만기가 지나도 반환이 없을 때 검토하는 수단이고, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다(같은 법 제3조의3⑤). 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 생기는 권리입니다(같은 법 제3조의2②). 이사는 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 해야 하며, 결정만 나온 상태에서 먼저 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

그래도 반환이 없으면 전세금반환소송으로 판결을 받아 강제집행으로 회수합니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에는 임대인 재산에 따라 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 중에서 집행 방법을 고릅니다. 무응답 사건일수록 통보 도달 증거와 계약 종료 사실이 소장의 첫 페이지를 채우는 자료가 됩니다.

07통보를 늦게 했다면 계약은 어떻게 되나요?

임차인의 전세 만기 통보가 임대차기간이 끝나기 2개월 전을 넘겨 도달했고 임대인도 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았다면, 주택임대차보호법 제6조①에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있습니다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 ②).

다만 갱신되었다고 해서 임차인이 2년을 꼬박 채워야 하는 것은 아닙니다. 제6조①에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2①②). 늦게 보낸 통보가 해지 통지로서 의미를 가질 수 있는지, 3개월을 언제부터 세는지는 통보 문구와 도달일을 보고 따져야 합니다.

임대인이 기간 안에 조건 변경이나 갱신거절을 통지했다면 사정이 달라집니다. 임대인 쪽 통지가 있었다면 제6조①의 갱신 간주가 적용되지 않을 수 있어 계약 종료 시점을 집주인 통지 내용과 함께 확인해야 하므로, 집주인에게서 받은 문자도 지우지 말고 보관해 두세요.

08전세 만기 통보 자주 묻는 질문