STEP MAP임차권등기 신청방법 한눈에 보기, 6단계 순서

임차권등기 신청방법은 종료 확인, 서류 준비, 법원 접수, 결정, 등기 기입 확인, 이사의 6단계로 진행합니다. 임차권등기명령은 법원이 결정하고 등기까지 촉탁하는 절차이므로, 전세권 설정과 달리 집주인의 동의나 협력이 필요하지 않습니다.

1. 1종료 확인계약서 만료일 또는 해지 통지가 집주인에게 도달한 날을 기준으로 임대차가 끝난 날을 정합니다.
2. 2서류 준비신청서 기재사항 4가지와 소명자료(계약서, 주민등록, 확정일자, 종료 증빙)를 한 묶음으로 만듭니다.
3. 3법원 접수임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청서를 제출합니다.
4. 4결정법원이 신청서와 소명자료를 심리해 임차권등기명령을 발령하거나 신청을 기각합니다.
5. 5등기 기입 확인등기사항증명서를 직접 떼어 주택임차권 등기가 올라왔는지 확인합니다.
6. 6이사·전출기입을 확인한 뒤에 짐을 빼고 주민등록을 옮깁니다.

여섯 단계 가운데 실수가 가장 잦은 곳은 1단계와 5단계입니다. 1단계에서 종료일을 잘못 잡아 계약이 끝나기 전에 접수하면 요건을 갖추지 못해 기각될 수 있고, 5단계에서 결정문만 받고 이사하면 등기 전 공백이 생길 수 있습니다.

주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 그래서 임차인은 만기 뒤에도 그 집에 계속 살면서 서두르지 않고 임차권등기 신청방법을 단계별로 밟을 수 있습니다.

FIRST DAY임차권등기 신청 기간, 언제부터 신청할 수 있나요?

임차권등기 신청 기간의 시작점은 임대차가 끝난 뒤이고, 임대차가 끝나는 날은 종료 유형마다 계산법이 다릅니다. 제3조의3에는 신청 마감 기한이 따로 적혀 있지 않지만, 시작점보다 앞서 접수하면 요건 문제가 생기므로 첫날 계산이 핵심입니다.

해지 통지의 효력은 보낸 날이 아니라 집주인에게 도달한 날을 기준으로 따집니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하고, 민법 제157조 본문은 기간을 월로 정한 때에는 기간의 초일을 산입하지 아니한다고 정합니다. 그래서 내용증명 배달 기록이나 집주인의 답장처럼 도달일을 보여 주는 자료가 3개월 계산의 출발점이 됩니다.

기간 만료형은 계산이 단순해 보이지만 만료일 당일까지는 임대차가 아직 이어지는 날이라는 점을 생각해야 합니다. 그래서 임차권등기 신청방법을 짤 때는 만료일 다음 날 이후 접수를 기준으로 잡고, 그 사이에 내용증명으로 반환을 한 번 더 요구해 미반환 사실을 기록으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

가상의 예로, 법정갱신된 계약에서 임차인이 해지 문자를 보냈고 집주인이 같은 날 확인했다는 답장을 남겼다면, 도달일 다음 날부터 3개월을 세어 그 기간이 다 지난 뒤가 신청을 검토할 시점입니다. 반대로 집주인이 문자를 받은 적이 없다고 다툰다면 계산에 앞서 도달 사실을 뒷받침할 자료를 먼저 갖추는 것이 순서입니다.

DOCUMENTS임차권등기 신청 서류, 법이 정한 기재사항 4가지와 소명

임차권등기 신청 서류의 뼈대는 주임법 제3조의3 제2항이 정한 기재사항 4가지입니다. 같은 항은 신청서에 이 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다고 정합니다.

3번 항목에서 말하는 대항력은 주임법 제3조 제1항에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 우선변제권은 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 확정일자만으로 우선변제권이 생기는 것이 아니므로 전입일과 확정일자를 함께 확인해 적습니다.

점검표의 첨부 목록은 실무상 준비하는 자료이고, 법원이 사건에 따라 보완을 요구할 수도 있습니다. 법이 기재사항과 함께 소명하라고 직접 요구하는 대상은 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실이므로, 각 서류가 둘 중 무엇을 뒷받침하는지 생각하며 묶으면 보정 가능성이 줄어듭니다.

COURT관할 법원과 접수 방식은 어떻게 고르나요?

임차권등기명령의 관할 법원은 임차인의 새 주소가 아니라 임차주택의 소재지를 기준으로 정합니다. 주임법 제3조의3 제1항이 정한 신청처는 그 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원입니다.

접수는 실무상 전자소송으로 제출하거나 법원 민원실을 방문해 제출하는 방식이 쓰입니다. 어느 방식이든 신청서 기재사항과 소명자료는 같으므로, 이사 예정지 근처 법원에 잘못 내지 않도록 임차주택 주소부터 다시 확인하는 것이 좋습니다.

임차권등기 신청방법을 직접 밟을지 위임할지는 종료일 계산과 소명자료가 얼마나 분명한지에 따라 고르면 됩니다. 계약서 만료일이 지났고 반환 요구 기록이 뚜렷하다면 절차가 비교적 단순하지만, 해지 통지의 도달이나 법정갱신 여부가 다퉈질 수 있는 사건은 접수 전에 날짜를 정리해 두는 편이 보정과 기각을 줄입니다.

MOVE-OUT결정 뒤 등기 기입까지, 이사일은 어떻게 역산하나요?

이사일은 법원 결정일이 아니라 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 날을 기준으로 역산해야 합니다. 주임법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다.

주임법 제3조의3 제7항은 임차권등기의 촉탁과 등기관의 임차권등기 기입 등 시행에 필요한 사항을 대법원규칙으로 정하도록 합니다. 그래서 결정이 나면 등기는 법원의 촉탁으로 이어지는 구조이고, 임차인이 할 일은 결정 송달을 받은 뒤 등기사항증명서로 기입 여부를 직접 확인하는 것입니다.

결정부터 기입까지 걸리는 시간은 법원과 등기소 사정에 따라 달라지므로 잔금일에 여유를 두는 것이 안전합니다. 처리 속도를 좌우하는 변수는 별도 글에서 다뤘고, 여기서는 기입 확인 전에는 주민등록을 옮기지 않는다는 원칙만 기억하면 됩니다.

새 집 잔금일 때문에 짐을 먼저 빼야 하는 임차인이라면, 우선 잔금일이나 입주일을 조정할 수 있는지부터 알아봅니다. 조정이 어렵다면 점유와 주민등록을 등기 기입 때까지 어떻게 유지할지 사안에 맞춰 따져 봐야 하며, 이 부분은 가족 구성과 계약 조건에 따라 답이 달라지므로 서류를 보고 판단하는 것이 정확합니다.

OBJECTION집주인 이의·취소신청과 기각 시 항고

임차권등기명령 결정에 대해 임대인은 이의신청이나 취소신청을 할 수 있고, 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다. 주임법 제3조의3 제3항은 신청에 대한 재판, 임대인의 이의신청, 취소신청, 집행에 관해 민사집행법의 가압류 규정 일부를 준용하고, 제4항은 기각 결정에 대해 임차인이 항고할 수 있다고 정합니다.

임대인이 이의신청을 하면 그 이유를 확인해 종료일과 미반환 사실을 다시 소명하는 방식으로 대응합니다. 항고는 신청이 기각된 경우 임차인이 쓰는 불복 수단이므로, 기각 이유가 종료일 계산이나 소명 부족이라면 그 부분을 보완해 대응하는 것이 순서입니다.

COST임차권등기 비용 청구와 대신 신청할 수 있는 금융기관

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제8항). 실무상으로는 나중에 전세금반환소송에서 보증금과 함께 청구하는 방식이 쓰이므로 납부 영수증을 버리지 말고 보관합니다.

제9항은 금융기관등이 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 여기서 대위 신청을 하는 금융기관등은 보증금반환채권을 계약으로 양수해 우선변제권을 승계한 금융기관등을 가리키므로, 전세대출이나 반환보증이 있다면 금융기관과 보증기관 안내를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

임차권등기는 권리를 지키는 장치일 뿐 보증금을 대신 받아 주지는 않습니다. 등기 뒤에도 반환이 없으면 내용증명, 전세금반환소송(소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월), 강제집행 순서로 회수를 이어 갑니다.

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FAQ임차권등기 신청방법 자주 묻는 질문