STEP 01 · 시점 구분전세만기 내용증명, 만기 전과 만기 후 무엇이 다른가요?

전세만기 내용증명은 만기 전에는 갱신 거절 통지의 증거로, 만기 후에는 보증금 반환 청구서로 쓰입니다. 「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 임대인에게는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 통지 기간을, 임차인에게는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지라는 기한을 둡니다. 임차인 쪽은 시작 시점 없이 '2개월 전까지'만 정해져 있으므로, 만기 전 내용증명은 이 기한 안에 도달하는 것이 첫째 목표입니다.

기한이 지났고 임대인도 그 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제1항·제2항). 이때 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 조 제2항).

만기 후 내용증명은 계약을 끝내는 문서가 아니라 이미 끝난 계약의 정산을 요구하는 문서입니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다.

STEP 02 · 날짜 계산쓰기 전에 확정할 날짜 3개와 받는 사람

전세만기 내용증명 작성은 만기일, 2개월 전 기한, 예상 도달일이라는 세 날짜를 확정하는 데서 시작합니다.

계약서에 1년처럼 2년보다 짧은 기간이 적혀 있다면 「주택임대차보호법」 제4조 제1항에 따라 그 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

받는 사람은 등기사항증명서(등기부) 갑구에 적힌 현재 소유자입니다. 공동소유라면 소유자 전원에게 각각 보내고, 계약서 주소와 등기부 주소가 다르면 두 곳 모두로 보냅니다. 중개사무소에 보낸 우편이 임대인에게 도달한 것으로 인정되는지는 사정에 따라 달라질 수 있어 임대인 본인 앞으로 보내는 것이 원칙입니다.

STEP 03 · 문안 ①만기 전용 문안 — 반드시 넣을 항목 5가지

만기 전용 전세만기 내용증명 작성에는 당사자와 주소, 계약 특정 정보, 만기일, 갱신하지 않는다는 뜻, 반환 요청일과 계좌라는 다섯 항목이 꼭 들어가야 합니다.

3번 문장에 '만기일에 주택을 비워 드릴 예정'이라는 표현을 넣는 이유는 보증금 반환과 주택 인도가 맞물린다는 점을 처음부터 드러내기 위해서입니다.

문안을 쓰면서 "새 세입자가 구해지는 대로 주셔도 됩니다"처럼 반환 시기를 다른 사정에 묶는 문장은 넣지 않는 편이 좋습니다. 그런 문장은 반환 시기를 조건이나 불확정한 시점으로 바꾸는 데 동의한 것으로 읽힐 여지가 있고, 그 해석은 사안마다 다툼이 될 수 있습니다.

STEP 04 · 문안 ②만기 후용 문안 — 반환 청구, 지연손해금, 다음 절차 예고

만기 후 전세금 반환 내용증명은 계약 종료 사실, 반환 기한, 지연손해금, 다음 절차 예고 네 요소로 구성합니다.

지연손해금이 언제부터 붙는지는 문안에 날짜로 못 박기 전에 따져 볼 부분입니다. 대법원 판결은 임대차가 끝나면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지이고, 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 한쪽 당사자가 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임차인이 이행을 제공했는지에 따라 지체 시작 시점이 달라질 수 있어, 단정적인 기산일보다 '지체된 기간에 대하여'라는 표현이 안전합니다.

STEP 05 · 2차 문안회신이 온 뒤 2차 내용증명 — 확정·조건부·무응답

2차 내용증명은 집주인 회신의 유형에 따라 '고정', '반박', '실행 예고' 가운데 하나를 목적으로 씁니다. 회신 날짜와 내용을 2차 문서 첫 문단에 그대로 옮겨 적는 것이 기본입니다.

STEP 06 · 수신인 변경집이 팔렸다면 새 소유자에게 보내야 하나요?

대항요건을 갖춘 임차인이라면 집이 팔린 뒤에는 새 소유자를 임대인으로 보고 전세만기 내용증명을 보내는 것이 원칙입니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다.

전 소유자에게도 같은 내용을 알려 두면 사실관계 정리에 도움이 될 수 있습니다. 다만 전 소유자에게 계속 반환을 청구할 수 있는지는 대항력 취득 시점과 매매 시점 등에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

STEP 07 · 다음 단계내용증명 뒤에 할 일 — 임차권등기명령에서 전세금반환소송까지

만기가 지나도 보증금이 돌아오지 않으면 내용증명 다음 단계는 임차권등기명령 신청과 전세금반환소송입니다.

임차권등기명령 신청서에는 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 하는데(제3조의3 제2항), 내용증명과 회신 기록은 임대차가 끝났고 보증금이 반환되지 않았다는 사정을 보여 주는 자료 중 하나로 쓰일 수 있습니다. 전세보증금 반환보증 가입자라면 보증기관 절차도 먼저 확인하세요.

임대 부동산의 시세가 보증금보다 낮아 보이고 임대인의 다른 재산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류가 필요한지도 함께 검토합니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자, 공인중개사)는 이 단계에서 내용증명 기록과 등기부를 함께 보고 절차의 순서를 정하는 것을 권합니다.

FAQ전세 만기 내용증명, 자주 묻는 질문